Köpa fastighet i Paraguay. Vad utlänningar kan göra, vad som är otillåtet och vad det kostar.

Grunden

Full äganderätt för utlänningar — utanför gränszonen.

Paraguay har inga generella restriktioner mot utländskt ägande av urban fastighet, urban mark eller icke-rurala tomter. Du kan köpa på en turiststämpel, registrera lagfarten i ditt namn och hyra ut fastigheten. Den enda meningsfulla restriktionen är jordbruksgränszonen som förklaras nedan.

• Öppet för alla: turister, TR-innehavare, PR-innehavare, medborgare — full äganderätt (escritura pública) registrerad hos DGRP.
• Ingen minimiinvestering, inget maximum, ingen årlig regel om lokal närvaro. Fastigheten är din på obestämd tid.
• Arv: utlandsägd fastighet övergår enligt paraguayansk arvsrätt. Arvingar lämnar in ansökan vid lokal tingsrätt, vanligtvis en process som tar 3–6 månader. Ingen arvsskatt på fastighetens värde, men en liten registreringsavgift tillkommer.
• Gemensamt ägande och bolagsägande fungerar båda. Många investerare registrerar via ett paraguayanskt SA eller SRL när målet är hyresintäkter eller framtida försäljning, eftersom beräkningarna på bolagsnivå kan kvitta den 1-procentiga fastighetsskatten mot hyres-IRP.
• Uthyrning: att inneha hyresfastighet kräver en RUC (alltså en Cédula). Turister som köper som rena investerare lagfar typiskt individuellt men slussar hyresintäkter via ett paraguayanskt förvaltningsbolag.

Den enda stora restriktionen

50 km-gränszonen — endast för medborgare i grannländer.

Ley Nº 2532/2005, Ley de Frontera, förbjuder medborgare i gränsländer (Brasilien, Argentina, Bolivia) och bolag där de äger majoriteten att äga eller hyra JORDBRUKSMARK inom 50 km från respektive internationell gräns. Medborgare i länder utan gemensam gräns (USA, brittiska, EU-, asiatiska, afrikanska pass) omfattas INTE: du kan köpa jordbruksmark i gränszonen om ditt pass inte är från ett grannland. Stadsmark är undantagen för alla.

• Vilka är begränsade: medborgare i Brasilien, Argentina och Bolivia, plus bolag där grannlandsmedborgare äger >50 % av kapitalet. PR-innehavare från dessa länder betraktas fortfarande som utländska för detta ändamål.
• Vilka är INTE begränsade: pass från USA, Storbritannien, EU, Asien, Afrika påverkas inte av Ley 2532/2005 — både urban OCH lantbruksmark i gränszonen är köpbar. Reglementet Decreto 7525/2011 bekräftar grannlandsomfånget.
• Geografi: 50 km mätt från motsvarande land- eller flodgräns. Den brasilianska gränsen påverkar delar av Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; den argentinska gränsen påverkar Misiones, Itapúa, Ñeembucú; den bolivianska gränsen påverkar Boquerón och Alto Paraguay.
• Gäller inte för: urbant detaljplanerade tomter inom bandet, chácaras under ~3 hektar som används som bostad, fastigheter ägda av paraguayanska medborgare (inkl. naturaliserade medborgare med Poder Ejecutivo-tillstånd från fall till fall), eller utlänningar från icke-grannländer.
• Lösning för brasilianer/argentinare/bolivianer: strukturera innehavet via en paraguayansk medborgare (make/maka, partner, fideikommiss) — men risken för lagfartsbedrägeri här är reell. Domstolsupphävanden av brott mot Ley 2532/2005 har ökat sedan 2023.
• Naturaliserade medborgare (inkl. tidigare grannlandsmedborgare): kan ansöka om tillstånd från den verkställande makten enligt Decreto 7525/2011. Processen finns men är långsam (12–18 månader); endast värt det för betydande agro-investeringar.

Transaktionen

Från annons till lagfart — standardflödet.

Ett typiskt köp tar 30–60 dagar från accepterat bud till registrerad lagfart. Hälften av tiden ligger hos DGRP i kö för registrering. Räkna med tiden.

1. 01

   Reservation & boleta de informes (lagfartssökning)

   Skriv en 'boleta de reserva' med en handpenning på 5–10 %. Säljarens notarie (eller din) hämtar boleta de informes från DGRP — en 30-årig lagfartshistorik som visar alla överlåtelser, panträtter och belastningar. Hoppa ALDRIG över detta. Kostnad: Gs. 80 000–250 000 (US$ 13–41).

2. 02

   Kontroll av fastighetsregister + lantmäteri

   Hämta fastighetsregistermappen från Catastro för att bekräfta att gränserna stämmer med lagfarten och för att läsa avalúo fiscal (taxeringsvärde, grund för fastighetsskatt). För lantbrukstomter, beställ en ny lantmäteriförrättning — paraguayanska rurala gränser driver iväg under decennier.

3. 03

   Escritura pública (offentlig handling)

   Båda parter undertecknar handlingen hos en notarie (escribano público). Handlingen anger fastigheten, priset och äganderättsföljden. Notarieavgift: 0,75–2 % av deklarerat pris, trappskala enligt Ley 1307/87 (mindre affärer i högre änden, större affärer i lägre). Köparen betalar vanligtvis.

4. 04

   DGRP-registrering

   Notarien lämnar in den undertecknade handlingen till DGRP för inskrivning i Registro de Inmuebles. Standardkö: 15–45 dagar i Asunción, längre i regionerna. Tills inskrivningen är klar är köparen den lagliga men inte den registrerade ägaren — försäljning till tredje part är blockerad.

5. 05

   Catastro-uppdatering + kommunal registrering

   När den är registrerad hos DGRP, lämna in en kopia till Municipalidades Catastro för att överföra nästa års fastighetsskatt till köparens namn. Att inte göra detta är den vanligaste anledningen till att en köpare får en skatteräkning adresserad till föregående ägare två år senare.

Total transaktionskostnad (notarie + DGRP + Catastro + mindre stämpelavgifter): typiskt 2,5–4 % av deklarerat pris. Mäklarprovisioner ligger ovanpå — se nästa avsnitt.

Mäklaravgifter + annonser

Var paraguayanska fastigheter faktiskt annonseras och vad mäklaren kostar.

Det finns ingen rikstäckande MLS. Annonser fragmenteras över tre plattformar plus Facebook + WhatsApp-grupper. Många fastigheter dyker upp endast via det lokala 'inmobiliaria'-nätverket (mäklarbyrå) och når aldrig de offentliga sajterna alls.

Where listings live

• Infocasas

  Den största offentliga portalen. Bäst täckning i Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filterbar per stadsdel, m², prisintervall. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Stark för premiumannonser i Asuncións förorter (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) och Ypacaraísjön. Historiska foton släpar — verifiera innan du flyger in.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Aggregator + allmänna radannonser. Användbart för chácaras och rurala tomter som de större sajterna hoppar över.

• Lokala inmobiliaria-nätverk

  I varje regionhuvudstad. Många hyfsade fastigheter når aldrig portalerna — gå in i 2–3 inmobiliarias på plats och fråga efter off-market-annonser.

• Facebook + WhatsApp-grupper

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Direktförsäljningar från ägare kringgår mäklarprovisioner men hoppar över due diligence-lagret.

Commission reality

• Köparmäklare: 3–5 % av försäljningspriset, betalas av köparen vid avslut.
• Säljarmäklare: 3–5 %, betalas av säljaren vid avslut.
• Total kombinerad provision landar därför på 6–10 %, mycket högre än amerikansk standard på 5–6 %.
• Förhandlingsbart: ja. Vid större transaktioner (>US$ 200k) accepterar de flesta mäklare 2–3 % per sida. Fråga alltid.

Finansiering

Bolån — i praktiken endast PR, och 30–50 % handpenning.

Paraguayanska banker beviljar inte inteckningar till icke-bosatta. Innehavare av TR kvalificerar sig ibland med betydande kontantinsatser och en inkomsthistorik på 6+ månader i ett paraguayanskt konto, men standardrådet från varje fastighetsmäklare är: betala kontant. De flesta utländska köpare gör det.

Vissa säljare erbjuder finansiering direkt (financiación del propietario): 30–50 % handpenning, 5–10 års löptid, 8–12 % ränta. Dokumentera detta noggrant och deponera alltid hos en notarie — informell säljarfinansiering har högst förekomst av bedrägerier på den lokala marknaden.

Årliga kostnader

Fastighetsskatt + återkommande kostnader.

Paraguays årliga fastighetsskatt (Impuesto Inmobiliario) är låg i ett globalt perspektiv — 1 % på taxeringsvärdet, inte marknadsvärdet. Taxeringsvärden är typiskt 30–60 % av marknadsvärdet, vilket innebär att den effektiva skattesatsen ligger på 0,3–0,6 % av vad du faktiskt betalade. Det är en liten post i den totala levnadskostnaden.

• Impuesto Inmobiliario (årlig fastighetsskatt)

  1 % av avalúo fiscal

  Betalas till Municipalidad i 2 delbetalningar (mars + september). Avalúo fiscal är taxeringsvärdet som hålls hos Catastro — vanligtvis 30–60 % av marknadsvärdet. Taxeringsvärdena för 2026 justerades +4,1 % genom Decreto 5181/2025. Kommunala webbplatser (Asunción, Encarnación) accepterar onlinebetalning.

• Tasa de barrido + alumbrado (gatusopning + belysning)

  Gs. 200 000–800 000/år

  Tilläggsavgift per fastighet som tas in tillsammans med Impuesto Inmobiliario.

• Edificio-avgift (motsvarande HOA)

  Gs. 400 000–2 500 000/mån

  Lägenheter i Asunción tar ut en 'expensa común' för säkerhet, hiss, pool och fastighetsanställda. US$ 65–405/mån. Hus har inte en sådan men betalar privat säkerhet separat.

• Årlig hemförsäkring

  0,15–0,30 % av värdet

  Frivillig men långivare kräver det för belånade fastigheter. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Skatt på hyresinkomst (om du hyr ut)

  8 % IRP-RC

  Hyresintäkter från paraguayansk fastighet beskattas lokalt som 'rentas de capital' med en fast sats på 8 % enligt Ley 6380/2019. Det är inhemsk inkomst, inte utländsk. RUC-innehavare deklarerar årligen.

Prisverkligheten

Vad du faktiskt betalar per kvadratmeter.

Siffrorna nedan är annonser från mitten av 2026, samplade från Infocasas + kontroller på plats. Behandla som en kalibrering, inte en offert — variationen på stadsdelsnivå är stor.

Hyr först

Hyr innan du köper — nästan alla tjänar på det.

Hyresmarknaden är snabb och flexibel. 6–12 månaders hyrning före ett köp låter dig lära känna stadsdelen, höra om off-market-affärer och undvika ett dyrt due diligence-misstag.

• Standardhyresavtal: 12 eller 24 månader, 1 månads deposition + 1 månad i förskott. Ingen mäklaravgift på hyror om du går genom Infocasas direkt, ~en halv månad om via inmobiliaria.
• Hyresavkastning på Asunción-bostadsrätter: 5–7 % brutto. Snäv enligt amerikansk/europeisk standard men i linje med stark USD-köpsbaserad efterfrågan.
• Möblerat korttidshyra (Airbnb-stil) finns brett tillgängligt i Villa Morra + Carmelitas till 1,5–2,5x oförmöblerade långtidshyror. Användbart för de första 30 dagarna.
• Hyror i mindre trafikerade stadsdelar listas sällan på portaler. Gå in på lokala inmobiliarias och fråga efter 'alquiler 1 año'.

Vanliga fallgropar

Var transaktioner går snett.

• Att hoppa över boleta de informes

  Lagfartsbedrägeri är ovanligare än det brukade vara men händer fortfarande. 30-årshistoriken avslöjar splittrade lagfartsproblem, omtvistat arv, bolån som inte avlysts. Kostnad: ~US$ 30. Alltid.

• Att lita på muntliga pris-'descuentos'

  Vissa säljare och mäklare kommer överens om ett lågt deklarerat pris (för att sänka transaktionsskatten) och låter köparen betala mellanskillnaden kontant utanför böckerna. Lockande och mycket vanligt, men DGRP registrerar bara det deklarerade beloppet, så att vinstskatter vid vidareförsäljning drabbar dig senare OCH underdeklaration är olagligt enligt SEPRELAD:s AML-regler.

• Att köpa agro-mark i gränszonen

  Även via en paraguayansk bulvan. Domstolsupphävanden av brott mot Ley de Frontera har ökat sedan 2023.

• Att hoppa över Catastro-uppdateringen

  Fastighetsskatten fortsätter att fakturera säljaren, du får inte räkningen, du ackumulerar förseningsavgifter. Lämna alltid in cambio de titular inom 30 dagar efter DGRP-inskrivning.

• Informell säljarfinansiering

  Om du accepterar säljarfinansiering, deponera hos en respektabel notarie. Överför aldrig till ett personligt konto på ett handslag.

• Renovering utan bygglov

  Asunción + Encarnación kräver båda en permiso de obra för strukturarbete. Att operera utan ett + sälja vidare senare innebär att en olovlig struktur dyker upp i due diligence och minskar köparens bud.

Vanliga frågor

Att köpa fastighet i Paraguay — vanliga frågor