Kupowanie nieruchomości w Paragwaju. Co cudzoziemcy mogą, co jest niedozwolone i ile to kosztuje.

Punkt wyjścia

Pełna własność dla cudzoziemców — poza strefą przygraniczną.

Paragwaj nie ma ogólnego ograniczenia dotyczącego zagranicznej własności nieruchomości miejskich, gruntów miejskich lub działek nierolnych. Możesz kupować na pieczątce turystycznej, zarejestrować tytuł na swoje nazwisko i wynajmować nieruchomość. Jedynym znaczącym ograniczeniem jest rolnicza strefa przygraniczna wyjaśniona poniżej.

• Otwarte dla wszystkich: turyści, posiadacze TR, posiadacze PR, obywatele — pełna własność (escritura pública) zarejestrowana w DGRP.
• Brak minimalnej inwestycji, brak maksimum, brak rocznej zasady lokalnej obecności. Nieruchomość należy do Ciebie bezterminowo.
• Dziedziczenie: zagranicznie posiadana nieruchomość przechodzi na mocy paragwajskiego prawa spadkowego. Spadkobiercy składają wniosek w lokalnym sądzie cywilnym, zazwyczaj procedura 3–6 miesięcy. Brak podatku od spadków od wartości nieruchomości, ale obowiązuje niewielka opłata rejestracyjna.
• Współwłasność i własność korporacyjna obie działają. Wielu inwestorów tytułuje przez paragwajski SA lub SRL, gdy celem jest dochód z najmu lub późniejsza odsprzedaż, ponieważ matematyka na poziomie spółki może odliczyć 1% podatku od nieruchomości od IRP z najmu.
• Najem: posiadanie nieruchomości na wynajem wymaga RUC (więc Cédula). Turyści kupujący jako czyści inwestorzy zazwyczaj rejestrują tytuł indywidualnie, ale kierują dochody z najmu przez paragwajską spółkę zarządzającą.

Jedno duże ograniczenie

Strefa przygraniczna 50 km — tylko dla obywateli krajów graniczących.

Ley 2532/2005, Ley de Frontera, zabrania obywatelom krajów graniczących (Brazylia, Argentyna, Boliwia) i spółkom przez nich kontrolowanym posiadania lub dzierżawy GRUNTÓW ROLNYCH w promieniu 50 km od odpowiedniej granicy międzynarodowej. Obywatele krajów niegraniczących (paszporty USA, UK, UE, azjatyckie, afrykańskie) NIE są objęci: możesz kupić grunt rolny w strefie przygranicznej, jeśli Twój paszport nie pochodzi z kraju sąsiedniego. Działki miejskie są wyłączone dla wszystkich.

• Kto jest ograniczony: obywatele Brazylii, Argentyny i Boliwii, plus firmy, w których obywatele krajów graniczących posiadają >50% kapitału. Posiadacze PR z tych krajów są nadal uważani za cudzoziemców w tym celu.
• Kto NIE jest ograniczony: posiadacze paszportów z USA, Wielkiej Brytanii, UE, Azji, Afryki nie są objęci Ley 2532/2005 — zarówno miejska JAK I wiejska ziemia w strefie przygranicznej jest dostępna do nabycia. Decreto 7525/2011 reglamento potwierdza zakres dotyczący krajów graniczących.
• Geografia: 50 km mierzone od odpowiedniej granicy lądowej lub rzecznej. Granica brazylijska wpływa na części Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; granica argentyńska wpływa na Misiones, Itapúa, Ñeembucú; granica boliwijska wpływa na Boquerón i Alto Paraguay.
• Nie dotyczy: działek o przeznaczeniu miejskim wewnątrz pasma, chácaras poniżej ~3 hektarów używanych do zamieszkania, nieruchomości będących własnością obywateli paragwajskich (w tym naturalizowanych obywateli z autoryzacją Poder Ejecutivo rozpatrywaną w każdym przypadku indywidualnie), lub cudzoziemców z krajów niegraniczących.
• Obejście dla Brazylijczyków/Argentyńczyków/Boliwijczyków: ustrukturyzuj posiadanie poprzez obywatela paragwajskiego (małżonka, partnera, powiernika) — ale ryzyko oszustwa tytułowego jest tu realne. Sądowe unieważnienia za naruszenia Ley 2532/2005 rosną od 2023 roku.
• Naturalizowani obywatele (w tym byli obywatele krajów graniczących): mogą ubiegać się o autoryzację władzy wykonawczej zgodnie z Decreto 7525/2011. Proces istnieje, ale jest powolny (12–18 miesięcy); warty zachodu tylko dla znaczących inwestycji rolnych.

Transakcja

Od ogłoszenia do tytułu — standardowy przepływ.

Typowy zakup trwa 30–60 dni od zaakceptowanej oferty do zarejestrowanego tytułu. Połowa tego siedzi w DGRP czekając na zaległości rejestracyjne. Wbuduj timing.

1. 01

   Rezerwacja & boleta de informes (wyszukiwanie tytułu)

   Podpisz 'boleta de reserva' z 5–10% zadatkiem. Notariusz sprzedającego (lub Twój) pobiera boleta de informes z DGRP — 30-letnia historia tytułu pokazująca wszystkie przeniesienia, zastawy i obciążenia. NIGDY tego nie pomijaj. Koszt: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Sprawdzenie katastralne + pomiar

   Pobierz akta katastralne z Catastro, aby potwierdzić, że granice odpowiadają aktowi i odczytać avalúo fiscal (wartość katastralną, podstawę podatku od nieruchomości). Dla działek wiejskich zleć świeży pomiar — paragwajskie granice wiejskie dryfują przez dziesięciolecia.

3. 03

   Escritura pública (akt publiczny)

   Obie strony podpisują akt u notariusza (escribano público). Akt wymienia nieruchomość, cenę i łańcuch tytułu. Opłata notarialna: 0,75–2% deklarowanej ceny, skala progresywna według Ley 1307/87 (mniejsze transakcje na wyższym końcu, większe transakcje na niższym). Kupujący zazwyczaj płaci.

4. 04

   Rejestracja DGRP

   Notariusz przesyła podpisany akt do DGRP w celu wpisu do Registro de Inmuebles. Standardowe zaległości: 15–45 dni w Asunción, dłużej w regionach. Do momentu wpisu kupujący jest właścicielem prawnym, ale nie zarejestrowanym — sprzedaż osobom trzecim jest zablokowana.

5. 05

   Aktualizacja Catastro + rejestracja w gminie

   Po zarejestrowaniu w DGRP złóż kopię w Catastro Municipalidad, aby przepisać podatek od nieruchomości na przyszły rok na nazwisko kupującego. Niezrobienie tego jest najczęstszym powodem, dla którego kupujący otrzymuje rachunek podatkowy adresowany do poprzedniego właściciela dwa lata później.

Całkowity koszt transakcji (notariusz + DGRP + Catastro + drobne znaczki): zazwyczaj 2,5–4% deklarowanej ceny. Prowizje pośredników obciążają dodatkowo — patrz następna sekcja.

Opłaty pośredników + ogłoszenia

Gdzie paragwajskie nieruchomości są faktycznie wystawione i ile kosztuje pośrednik.

Nie ma ogólnokrajowego MLS. Ogłoszenia rozpraszają się na trzy platformy plus grupy na Facebooku + WhatsAppie. Wiele nieruchomości pojawia się tylko przez lokalną sieć 'inmobiliaria' (agencja) i nigdy nie trafia na publiczne strony.

Where listings live

• Infocasas

  Największy portal publiczny. Najlepsze pokrycie w Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filtrowalny według dzielnicy, m², zakresu cenowego. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Mocny w przypadku ofert premium na przedmieściach Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) i jeziorze Ypacaraí. Historyczne zdjęcia są opóźnione — zweryfikuj przed przylotem.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agregator + ogólne ogłoszenia drobne. Przydatne dla chácaras i działek wiejskich, które większe witryny pomijają.

• Lokalne sieci inmobiliaria

  W każdej stolicy departamentu. Wiele przyzwoitych nieruchomości nigdy nie dociera do portali — wejdź na miejscu do 2–3 inmobiliarias i zapytaj o oferty pozarynkowe.

• Grupy na Facebooku + WhatsAppie

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Sprzedaże bezpośrednio od właściciela omijają prowizje pośredników, ale pomijają warstwę due diligence.

Commission reality

• Pośrednik kupującego: 3–5% ceny sprzedaży, płacone przez kupującego przy zamknięciu.
• Pośrednik sprzedającego: 3–5%, płacone przez sprzedającego przy zamknięciu.
• Łączna prowizja wynosi zatem 6–10%, znacznie wyżej niż amerykański standard 5–6%.
• Negocjowalne: tak. Przy większych transakcjach (>US$ 200k) większość pośredników akceptuje 2–3% z każdej strony. Zawsze pytaj.

Finansowanie

Kredyty hipoteczne — praktycznie tylko dla PR i 30–50% wkładu własnego.

Paragwajskie banki nie udzielają kredytów hipotecznych nierezydentom. Posiadacze Residencia Temporal czasami się kwalifikują przy znacznym wkładzie własnym i śladzie dochodów z paragwajskiego konta przez 6+ miesięcy, ale standardowa rada każdego pośrednika brzmi: płać gotówką. Większość zagranicznych nabywców tak robi.

Niektórzy sprzedający oferują finansowanie bezpośrednio (financiación del propietario): 30–50% wkładu własnego, okres 5–10 lat, oprocentowanie 8–12%. Dokumentuj to ostrożnie i zawsze depozytuj u notariusza — nieformalne finansowanie sprzedającego ma najwyższą częstotliwość oszustw na lokalnym rynku.

Roczne koszty

Podatek od nieruchomości + koszty cykliczne.

Roczny podatek od nieruchomości w Paragwaju (Impuesto Inmobiliario) jest niski według standardów globalnych — 1% od wartości katastralnej, a nie rynkowej. Wartości katastralne stanowią zazwyczaj 30–60% rynkowych, więc efektywna stawka wynosi 0,3–0,6% tego, co faktycznie zapłaciłeś. To mała pozycja w ogólnym koszcie życia.

• Impuesto Inmobiliario (roczny podatek od nieruchomości)

  1% avalúo fiscal

  Płacony Municipalidad w 2 ratach (marzec + wrzesień). Avalúo fiscal to wartość katastralna prowadzona w Catastro — zazwyczaj 30–60% wartości rynkowej. Wartości fiskalne na 2026 zostały skorygowane o +4,1% przez Decreto 5181/2025. Witryny gminne (Asunción, Encarnación) akceptują płatność online.

• Tasa de barrido + alumbrado (zamiatanie ulicy + oświetlenie)

  Gs. 200.000–800.000/rok

  Dopłata od nieruchomości pobierana razem z Impuesto Inmobiliario.

• Edificio fee (odpowiednik wspólnoty mieszkaniowej)

  Gs. 400.000–2.500.000/m-c

  Mieszkania w Asunción pobierają „expensa común” za ochronę, windę, basen i personel budynku. US$ 65–405/mies. Domy jej nie mają, ale ochronę prywatną opłacają osobno.

• Roczne ubezpieczenie domu

  0,15–0,30% wartości

  Opcjonalne, ale kredytodawcy wymagają go przy nieruchomościach z hipoteką. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Podatek od dochodów z najmu (jeśli wynajmujesz)

  8% IRP-RC

  Dochód z najmu paragwajskiej nieruchomości jest opodatkowany lokalnie jako 'rentas de capital' według stawki 8% zgodnie z Ley 6380/2019. To dochód krajowy, a nie zagraniczny. Posiadacze RUC składają zeznanie rocznie.

Realia cenowe

Co faktycznie płacisz za metr kwadratowy.

Liczby poniżej to ogłoszenia z połowy 2026 roku, próbkowane z Infocasas + sprawdzenia w terenie. Traktuj jako kalibrację, nie wycenę — różnice na poziomie dzielnic są duże.

Najpierw wynajmij

Wynajmij przed kupnem — prawie każdy na tym zyskuje.

Rynek wynajmu jest szybki i elastyczny. 6–12 miesięcy wynajmu przed zakupem pozwala poznać dzielnicę, usłyszeć o ofertach pozarynkowych i uniknąć drogiego błędu w due diligence tytułu.

• Standardowa umowa najmu: 12 lub 24 miesiące, 1 miesiąc kaucji + 1 miesiąc z góry. Brak opłaty pośrednika za wynajem, jeśli idziesz bezpośrednio przez Infocasas, ~pół miesiąca przez inmobiliaria.
• Stopa zwrotu z najmu na condos w Asunción: 5–7% brutto. Niska według amerykańskich/europejskich standardów, ale spójna z silnym popytem zakupowym w USD.
• Umeblowane krótkoterminowe (w stylu Airbnb) szeroko dostępne w Villa Morra + Carmelitas po stawkach 1,5–2,5x wyższych niż nieumeblowane długoterminowe. Przydatne na pierwsze 30 dni.
• Wynajmy w mniej uczęszczanych dzielnicach rzadko trafiają na portale. Wejdź do lokalnych inmobiliarias i zapytaj o 'alquiler 1 año'.

Częste pułapki

Gdzie transakcje idą źle.

• Pomijanie boleta de informes

  Oszustwa tytułowe są rzadsze niż kiedyś, ale wciąż się zdarzają. 30-letnia historia ujawnia problemy z podzielonymi tytułami, sporne dziedzictwa, hipoteki, które nie zostały zwolnione. Koszt: ~US$ 30. Zawsze.

• Zaufanie ustnym 'descuentos' cenowym

  Niektórzy sprzedający i agenci uzgadniają z kupującym niską zadeklarowaną cenę (żeby obciąć podatek transakcyjny), a kupujący dopłaca różnicę gotówką poza księgami. Kuszące i bardzo powszechne, ale DGRP odnotowuje tylko zadeklarowaną kwotę, więc podatki od odsprzedaży karzą Cię później I pod-deklaracja jest nielegalna zgodnie z przepisami AML SEPRELAD.

• Kupowanie ziemi rolnej w strefie przygranicznej

  Nawet przez paragwajskiego figuranta. Sądowe unieważnienia za naruszenia Ley de Frontera rosną od 2023 roku.

• Pomijanie aktualizacji Catastro

  Podatek od nieruchomości nadal fakturuje sprzedawcę, nie dostajesz rachunku, gromadzisz odsetki za zwłokę. Zawsze złóż cambio de titular w ciągu 30 dni od wpisu DGRP.

• Nieformalne finansowanie sprzedawcy

  Jeśli akceptujesz finansowanie sprzedawcy, depozytuj u renomowanego notariusza. Nigdy nie przelewaj na konto osobiste na uścisku dłoni.

• Remont bez pozwolenia

  Asunción + Encarnación obie wymagają permiso de obra dla prac strukturalnych. Działanie bez niego + późniejsza odsprzedaż oznacza, że nielegalna struktura pojawia się w due diligence i obniża ofertę kupującego.

FAQ

Zakup nieruchomości w Paragwaju — najczęstsze pytania