Paraguayでの不動産購入。 外国人にできること、できないこと、そして費用。

基本ルール

外国人の完全な自由保有 — 国境ゾーン外で。

Paraguayでは都市部の不動産、都市の土地、非農村区画について外国人所有に対する一般的な制限はありません。観光ビザで購入し、自分の名義で権原を登記し、賃貸に出すことができます。唯一の意味のある制限は、以下に説明する農業用国境ゾーンです。

• 全員に開放:観光客、TR保持者、PR保持者、市民 — 完全な自由保有(escritura pública)はDGRPに登記されます。
• 最低投資額なし、最高額なし、年間の現地滞在ルールなし。不動産は無期限にあなたのものです。
• 相続：外国人が所有する不動産はパラグアイの相続法に従います。相続人は権利を確定させるために公証人による手続きが必要になる場合があります。
• 共同所有と法人所有はどちらも機能します。賃貸収入または将来の転売を目的とする場合、パラグアイのSAまたはSRLを通じて権利登録する投資家が多くいます。法人レベルの計算では、賃貸IRPに対して1%の不動産税を相殺できるためです。
• 賃貸:賃貸物件の保有にはRUC(つまりCédula)が必要です。純粋な投資家として購入する観光客は通常、権原を個人で登記しますが、賃貸収入はParaguayの管理会社を通します。

唯一の大きな制限

50km国境ゾーン — 隣接国の国民のみ対象。

Ley 2193/2003（国境法）は、隣国国籍保持者（アルゼンチン、ブラジル、ボリビア、ペルー、チリ）が国境から50km以内の農地を取得することを禁止しています。都市部の不動産にはこの制限は適用されません。

• 制限される人:ブラジル、アルゼンチン、ボリビアの国民、および隣接国国民が資本の50%超を所有する企業。これらの国のPR保持者もこの目的では外国人と見なされます。
• 制限されない人:US、UK、EU、アジア、アフリカのパスポート保持者はLey 2532/2005の影響を受けません — 国境ゾーン内の都市部および農村地の両方を購入可能です。Decreto 7525/2011のreglamentoが隣接国の範囲を確認しています。
• 地理:対応する陸または河川の境界から50km測定。ブラジル国境はItapúa、Alto Paraná、Canindeyú、Amambay、Concepción、Alto Paraguayの一部に影響;アルゼンチン国境はMisiones、Itapúa、Ñeembucúに影響;ボリビア国境はBoquerónとAlto Paraguayに影響。
• 適用されないもの:帯内の都市区画、住宅用に使用される約3ヘクタール未満のchácaras、Paraguay市民が所有する不動産(個別審査によるPoder Ejecutivoの認可を受けた帰化市民を含む)、または非隣接国の外国人。
• ブラジル人/アルゼンチン人/ボリビア人の回避策:Paraguay市民(配偶者、パートナー、信託)を通じて保有を構成 — ただし権原詐欺のリスクは現実的です。Ley 2532/2005違反に対する裁判所による取消は2023年以降増加しています。
• 帰化市民(元隣接国国民を含む):Decreto 7525/2011に基づき行政府の認可を申請可能。プロセスは存在しますが遅く(12〜18ヶ月);大規模な農業投資にのみ価値があります。

取引

リスティングから登記まで — 標準的な流れ。

典型的な購入は、申し出受諾から登記された権原までで30〜60日かかります。その半分はDGRPで登録待ちです。タイミングを織り込んでください。

1. 01

   予約とboleta de informes(権原調査)

   5〜10%の手付金で「boleta de reserva」に署名。売主の公証人(またはあなたの公証人)がDGRPからboleta de informesを取得します — すべての譲渡、抵当、負担を示す30年間の権原履歴です。決して省略しないでください。費用:Gs. 80,000〜250,000(US$ 13〜41)。

2. 02

   地籍チェック+測量

   Catastroから地籍ファイルを引き出し、境界が証書と一致することを確認し、avalúo fiscal(地籍評価額、不動産税の基礎)を確認します。農村区画の場合、新しい測量を委託 — Paraguayの農村境界は数十年かけてずれます。

3. 03

   Escritura pública(公正証書)

   両当事者が公証人(escribano público)で証書に署名。証書には不動産、価格、権原の連鎖が記載されます。公証人手数料:申告価格の0.75〜2%、Ley 1307/87による段階的スケール(小規模取引は高い方、大規模取引は低い方)。通常、買主が支払います。

4. 04

   DGRP登記

   公証人が署名済みの証書をDGRPに提出し、Registro de Inmueblesに登記します。標準的なバックログ:Asunciónで15〜45日、地方ではさらに長い。登記されるまで、買主は法的所有者ですが登記された所有者ではありません — 第三者への売却はブロックされます。

5. 05

   Catastro更新+市役所登録

   DGRPに登記されたら、MunicipalidadのCatastroにコピーを提出し、翌年の不動産税を買主の名義に変更します。これを怠ると、2年後に買主が前所有者宛の税金請求書を受け取る最も一般的な理由となります。

総取引コスト(公証人+DGRP+Catastro+少額の印紙):通常、申告価格の2.5〜4%。仲介手数料は別途 — 次のセクションを参照。

仲介手数料+リスティング

Paraguayの不動産が実際に掲載される場所と仲介費用。

全国規模のMLSはありません。リスティングは3つのプラットフォームに加えて、Facebook+WhatsAppグループに分散しています。多くの不動産は地元の「inmobiliaria」(代理店)ネットワークでのみ表面化し、公開サイトには一切掲載されません。

Where listings live

• Infocasas

  最大の公開ポータル。Asunción、Central、Itapúa、Alto Paranáで最良のカバレッジ。地区、平方メートル、価格帯でフィルタリング可能。URL:infocasas.com.py。

• Vivendi

  Asunción郊外(Villa Morra、Carmelitas、Surubi'í)とYpacaraí湖のプレミアムリスティングに強い。過去の写真は遅れがち — 飛行機で来る前に確認してください。

• Inmobusqueda + Clasipar

  アグリゲーター+一般分類広告。大手サイトがスキップするchácarasや農村区画に有用。

• 地元のinmobiliariaネットワーク

  各県の県都に所在。多くのまともな不動産はポータルに掲載されません — 現地で2〜3軒のinmobiliariasに足を運び、市場外のリスティングを尋ねてください。

• Facebook+WhatsAppグループ

  「Asunción Real Estate」、「Encarnación Inmuebles」、「Expats Paraguay」。直販は仲介手数料を回避しますが、デューデリジェンスの層をスキップします。

Commission reality

• 買主側エージェント:売却価格の3〜5%、クロージング時に買主が支払い。
• 売主側エージェント:3〜5%、クロージング時に売主が支払い。
• 総合手数料は6〜10%となり、米国標準の5〜6%よりはるかに高い。
• 交渉可能:はい。大規模取引(>US$ 200k)では、ほとんどのエージェントが片側2〜3%を受け入れます。常に交渉を。

資金調達

住宅ローン — 実質的にPRのみ、頭金30〜50%。

パラグアイの銀行は非居住者に住宅ローンを提供していません。Residencia Temporal保有者は相当な頭金とパラグアイの口座に6ヶ月以上の収入履歴があれば資格を得られる場合がありますが、すべての不動産業者からの標準的なアドバイスは現金払いです。外国人購入者のほとんどはそうしています。

一部の売主は直接資金提供を行います(financiación del propietario):頭金30〜50%、5〜10年期間、利息8〜12%。これを慎重に文書化し、必ず公証人にエスクローしてください — 非公式な売主資金提供は地元市場で詐欺の発生率が最も高いです。

年間費用

不動産税+定期費用。

パラグアイの年間固定資産税（Impuesto Inmobiliario）は世界的に見て低い水準です。

• Impuesto Inmobiliario(年間不動産税)

  avalúo fiscalの1%

  Municipalidadに2回(3月+9月)分割で支払い。Avalúo fiscalはCatastroで保管される地籍評価額 — 通常市場価値の30〜60%。2026年の財政評価額はDecreto 5181/2025により+4.1%調整されました。市役所のウェブサイト(Asunción、Encarnación)はオンライン支払いを受け付けています。

• Tasa de barrido + alumbrado(街路清掃+照明)

  Gs. 200,000〜800,000/年

  Impuesto Inmobiliarioと共に徴収される物件ごとの追加料金。

• Edificio手数料(HOA相当)

  Gs. 400,000〜2,500,000/月

  Asunciónのマンションでは、セキュリティ、エレベーター、プール、建物スタッフのための「expensa común（共益費）」が徴収されます。月額US$ 65〜405。一戸建て住宅にはありませんが、別途プライベートセキュリティの費用がかかります。

• 年間住宅保険

  価値の0.15〜0.30%

  任意ですが、抵当物件には貸主が要求します。Mapfre、La Consolidada、Aseguradora Tajy。

• 賃貸収入税(賃貸する場合)

  8% IRP-RC

  パラグアイ不動産からの賃貸収入は、Ley 6380/2019に基づき「rentas de capital」として一律8%で国内課税されます。これは国内所得であり、海外所得ではありません。RUC保有者は毎年申告します。

価格の現実

実際に1平方メートルあたりいくら支払うか。

下記の数字は2026年中頃のリスティングで、Infocasas+現地調査からサンプリングしたものです。見積もりではなく較正として扱ってください — 地区レベルのばらつきは大きいです。

まず賃貸

購入前に賃貸を — ほぼ全員にメリットがある。

賃貸市場は速くて柔軟です。購入前に6〜12ヶ月賃貸することで、地区を学び、市場外取引を聞き、高額な権原デューデリジェンスのミスを回避できます。

• 標準賃貸契約:12または24ヶ月、敷金1ヶ月+前払1ヶ月。Infocasas経由で直接行けば賃貸の代理店手数料はなし、inmobiliaria経由なら約半月分。
• Asunciónコンドミニアムの賃貸利回り:総額5〜7%。米国/EU基準ではタイトですが、強いUSD購買需要と一致しています。
• 家具付きの短期(Airbnb形式)はVilla Morra+Carmelitasで広く利用可能、家具なし長期の1.5〜2.5倍のレート。最初の30日間に有用。
• あまり利用されない地区の賃貸はポータルにほとんど掲載されません。地元のinmobiliariasに足を運び、「alquiler 1 año」を尋ねてください。

よくある落とし穴

取引が失敗するポイント。

• boleta de informesを省略する

  権原詐欺は以前ほど稀ではないが、まだ発生します。30年の履歴は、分割権原問題、争われた相続、解除されていない抵当を明らかにします。費用:約US$ 30。常に行ってください。

• 口頭価格「descuentos」を信頼する

  売主と仲介業者が買主との間で低い申告額で合意し（取引税を抑えるため）、差額を帳簿外の現金で支払うケースがあります。魅力的で非常に一般的ですが、DGRPには申告額のみが記録されるため、後の売却時に課税で不利になるうえ、過少申告はSEPRELADのAMLルールの下で違法です。

• 国境ゾーンで農地を購入する

  Paraguayの名義人を介してさえも。Ley de Frontera違反に対する裁判所の取消は2023年以降増加しています。

• Catastro更新を省略する

  不動産税は売主に請求し続け、あなたは請求書を受け取らず、延滞料が累積します。DGRP登記から30日以内に必ずcambio de titularを提出してください。

• 非公式な売主資金提供

  売主資金提供を受け入れる場合は、評判の良い公証人にエスクローしてください。握手だけで個人口座に送金しないでください。

• 許可なしの改修

  Asunción+Encarnaciónは構造的工事にpermiso de obraを要求します。許可なしで運営し、後で転売すると、無許可の構造物がデューデリジェンスで現れ、買主のオファーを下げます。

よくある質問

パラグアイでの不動産購入 — よくある質問