Membeli properti di Paraguay. Apa yang dapat dilakukan warga asing, apa yang dilarang, dan berapa biayanya.

Dasar

Kepemilikan penuh untuk warga asing — di luar zona perbatasan.

Paraguay tidak memiliki pembatasan umum atas kepemilikan asing properti perkotaan, lahan perkotaan, atau tanah non-pedesaan. Anda dapat membeli dengan stempel turis, mendaftarkan kepemilikan atas nama Anda, dan menyewakan properti. Satu-satunya pembatasan yang berarti adalah zona perbatasan pertanian yang dijelaskan di bawah.

• Terbuka untuk siapa saja: turis, pemegang TR, pemegang PR, warga negara — kepemilikan penuh (escritura pública) terdaftar di DGRP.
• Tanpa investasi minimum, tanpa maksimum, tanpa aturan kehadiran lokal tahunan. Properti milik Anda tanpa batas waktu.
• Warisan: properti milik orang asing dialihkan berdasarkan hukum suksesi Paraguay. Ahli waris mengajukan permohonan di pengadilan sipil setempat, biasanya proses 3–6 bulan. Tidak ada pajak warisan atas nilai properti, tetapi biaya pendaftaran kecil berlaku.
• Kepemilikan bersama dan kepemilikan perusahaan keduanya bisa dilakukan. Banyak investor memegang title melalui SA atau SRL Paraguay ketika tujuannya adalah pendapatan sewa atau penjualan kembali, karena matematika tingkat perusahaan dapat mengimbangi Impuesto Inmobiliario 1% terhadap IRP sewa.
• Sewa: memiliki properti sewa memerlukan RUC (jadi Cédula). Turis yang membeli sebagai investor murni biasanya mendaftarkan kepemilikan secara individu tetapi mengarahkan pendapatan sewa melalui perusahaan manajemen Paraguay.

Satu pembatasan besar

Zona perbatasan 50 km — hanya untuk warga negara perbatasan.

Ley Nº 2532/2005, Ley de Frontera, melarang warga negara dari negara berbatasan (Brasil, Argentina, Bolivia) dan perusahaan yang mayoritas dimiliki oleh mereka untuk memiliki atau menyewa lahan PEDESAAN dalam radius 50 km dari perbatasan internasional yang bersangkutan. Warga negara non-berbatasan (paspor AS, Inggris, Uni Eropa, Asia, Afrika) TIDAK tercakup: Anda dapat membeli lahan pedesaan di zona perbatasan jika paspor Anda bukan dari negara tetangga. Lahan perkotaan dikecualikan untuk semua orang.

• Siapa yang dibatasi: warga negara Brasil, Argentina, dan Bolivia, ditambah perusahaan di mana warga negara perbatasan memiliki >50% modal. Pemegang PR dari negara-negara tersebut tetap dianggap asing untuk tujuan ini.
• Siapa yang TIDAK dibatasi: pemegang paspor AS, Inggris, UE, Asia, Afrika tidak terpengaruh oleh Ley 2532/2005 — baik lahan perkotaan DAN pedesaan di zona perbatasan dapat dibeli. Decreto 7525/2011 reglamento mengonfirmasi cakupan negara perbatasan.
• Geografi: 50 km diukur dari perbatasan darat atau sungai yang sesuai. Perbatasan Brasil mempengaruhi sebagian Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; perbatasan Argentina mempengaruhi Misiones, Itapúa, Ñeembucú; perbatasan Bolivia mempengaruhi Boquerón dan Alto Paraguay.
• Tidak berlaku untuk: tanah berzona perkotaan di dalam pita, chácara di bawah ~3 hektar yang digunakan untuk tempat tinggal, properti yang dimiliki oleh warga negara Paraguay (termasuk warga negara naturalisasi dengan otorisasi Poder Ejecutivo kasus per kasus), atau warga asing non-perbatasan.
• Solusi untuk warga Brasil/Argentina/Bolivia: mengatur kepemilikan melalui warga negara Paraguay (pasangan, mitra, pemegang amanah) — tetapi risiko penipuan kepemilikan di sini nyata. Pembalikan pengadilan atas pelanggaran Ley 2532/2005 telah meningkat sejak 2023.
• Warga negara naturalisasi (termasuk mantan warga negara perbatasan): dapat mengajukan otorisasi cabang Eksekutif berdasarkan Decreto 7525/2011. Prosesnya ada tetapi lambat (12–18 bulan); hanya layak untuk investasi agro berukuran besar.

Transaksi

Dari listing ke kepemilikan — alur standar.

Pembelian tipikal memakan waktu 30–60 hari dari penawaran yang diterima hingga kepemilikan terdaftar. Setengah dari itu duduk di DGRP menunggu antrian pendaftaran. Bangun waktunya.

1. 01

   Pesan & boleta de informes (pencarian kepemilikan)

   Tandatangani 'boleta de reserva' dengan deposit 5–10%. escribano penjual (atau Anda) mengambil boleta de informes dari DGRP — riwayat kepemilikan 30 tahun yang menunjukkan semua transfer, hak gadai, dan beban. JANGAN lewati ini. Biaya: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Pemeriksaan Catastro + survei

   Tarik file Catastro dari Catastro untuk mengonfirmasi batas cocok dengan akta dan baca avalúo fiscal (nilai Catastro, dasar untuk pajak properti). Untuk lahan pedesaan, pesan survei baru — batas pedesaan Paraguay bergeser selama beberapa dekade.

3. 03

   Escritura pública (akta publik)

   Kedua pihak menandatangani akta di escribano (escribano público). Akta mencantumkan properti, harga, dan rantai kepemilikan. Biaya escribano: 0,75–2% dari harga yang dideklarasikan, skala berjenjang menurut Ley 1307/87 (transaksi kecil di ujung yang lebih tinggi, transaksi besar di ujung yang lebih rendah). Pembeli biasanya membayar.

4. 04

   Pendaftaran DGRP

   escribano menyerahkan akta yang ditandatangani ke DGRP untuk dicantumkan dalam Registro de Inmuebles. Antrian standar: 15–45 hari di Asunción, lebih lama di daerah. Sampai dicantumkan, pembeli adalah pemilik hukum tetapi bukan pemilik terdaftar — penjualan ke pihak ketiga diblokir.

5. 05

   Pembaruan Catastro + pendaftaran Municipal

   Setelah terdaftar di DGRP, ajukan salinan ke Catastro Municipalidad untuk mengalihkan pajak properti tahun depan ke nama pembeli. Tidak melakukan ini adalah alasan paling umum mengapa pembeli mendapatkan tagihan pajak yang dialamatkan kepada pemilik sebelumnya dua tahun kemudian.

Total biaya transaksi (escribano + DGRP + Catastro + materai kecil): biasanya 2,5–4% dari harga yang dideklarasikan. Komisi makelar di atas itu — lihat bagian berikutnya.

Biaya makelar + listing

Di mana properti Paraguay sebenarnya terdaftar dan berapa biaya agen.

Tidak ada MLS nasional. Listing terfragmentasi di tiga platform plus grup Facebook + WhatsApp. Banyak properti hanya muncul melalui jaringan 'inmobiliaria' (agensi) lokal dan tidak pernah masuk ke situs publik sama sekali.

Where listings live

• Infocasas

  Portal publik terbesar. Cakupan terbaik di Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Dapat difilter berdasarkan lingkungan, m², rentang harga. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Kuat untuk listing premium di pinggiran Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) dan Lake Ypacaraí. Foto historis tertinggal — verifikasi sebelum terbang.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agregator + iklan baris umum. Berguna untuk chácara dan lahan pedesaan yang dilewati situs yang lebih besar.

• Jaringan inmobiliaria lokal

  Di setiap ibu kota departemen. Banyak properti layak tidak pernah mencapai portal — masuk ke 2–3 inmobiliaria di lapangan dan tanyakan listing off-market.

• Grup Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Penjualan langsung dari pemilik melewati komisi agen tetapi melewati lapisan uji tuntas.

Commission reality

• Agen pembeli: 3–5% dari harga jual, dibayar oleh pembeli saat penutupan.
• Agen penjual: 3–5%, dibayar oleh penjual saat penutupan.
• Total komisi gabungan karenanya berada di 6–10%, jauh lebih tinggi dari standar AS 5–6%.
• Dapat dinegosiasikan: ya. Pada transaksi yang lebih besar (>US$ 200k), sebagian besar agen menerima 2–3% per sisi. Selalu tanyakan.

Pembiayaan

Hipotek — praktis hanya PR, dan uang muka 30–50%.

Bank Paraguay tidak memberikan KPR kepada non-residen. Pemegang Residencia Temporal kadang-kadang memenuhi syarat dengan uang muka yang besar dan rekam jejak penghasilan 6+ bulan di rekening Paraguay, tetapi saran standar dari setiap agen properti adalah: bayar tunai. Sebagian besar pembeli asing melakukannya.

Beberapa penjual menawarkan pembiayaan langsung (financiación del propietario): uang muka 30–50%, jangka 5–10 tahun, bunga 8–12%. Dokumentasikan ini dengan hati-hati dan selalu escrow di escribano — pembiayaan penjual informal memiliki insiden penipuan tertinggi di pasar lokal.

Biaya tahunan

Pajak properti + biaya berulang.

Pajak properti tahunan Paraguay (Impuesto Inmobiliario) rendah menurut standar global — 1% dari nilai kadaster, bukan nilai pasar. Nilai kadaster biasanya 30–60% dari pasar, sehingga tarif efektifnya berada di angka 0,3–0,6% dari harga yang sebenarnya Anda bayar. Ini adalah pos kecil dalam keseluruhan biaya hidup.

• Impuesto Inmobiliario (pajak properti tahunan)

  1% dari avalúo fiscal

  Dibayarkan ke Municipalidad dalam 2 angsuran (Maret + September). Avalúo fiscal adalah nilai Catastro yang dipegang di Catastro — biasanya 30–60% dari pasar. Nilai fiskal 2026 disesuaikan +4,1% oleh Decreto 5181/2025. Situs web kota (Asunción, Encarnación) menerima pembayaran online.

• Tasa de barrido + alumbrado (sapuan jalan + penerangan)

  Gs. 200.000–800.000/tahun

  Biaya tambahan per properti yang dikumpulkan dengan Impuesto Inmobiliario.

• Biaya Edificio (setara HOA)

  Gs. 400.000–2.500.000/bulan

  Apartemen di Asunción mengenakan 'expensa común' untuk keamanan, lift, kolam renang, staf gedung. US$ 65–405/bln. Rumah tidak memilikinya tetapi membayar keamanan pribadi secara terpisah.

• Asuransi rumah tahunan

  0,15–0,30% dari nilai

  Opsional tetapi pemberi pinjaman membutuhkannya untuk properti yang dihipotekkan. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Pajak penghasilan sewa (jika Anda menyewakan)

  8% IRP-RC

  Pendapatan sewa dari properti Paraguay dikenakan pajak secara lokal sebagai 'rentas de capital' dengan tarif tetap 8% berdasarkan Ley 6380/2019. Ini adalah penghasilan domestik, bukan luar negeri. Pemegang RUC mengajukan laporan tahunan.

Realitas harga

Berapa yang sebenarnya Anda bayar per meter persegi.

Angka di bawah adalah listing pertengahan 2026, diambil dari Infocasas + pemeriksaan di lapangan. Anggap sebagai kalibrasi bukan kutipan — variasi tingkat lingkungan besar.

Sewa dulu

Sewa sebelum membeli — hampir semua orang mendapat manfaat.

Pasar sewa cepat dan fleksibel. Menyewa 6–12 bulan sebelum pembelian memungkinkan Anda mempelajari lingkungan, mendengar tentang kesepakatan off-market, dan menghindari kesalahan uji tuntas kepemilikan yang mahal.

• Kontrak sewa standar: 12 atau 24 bulan, deposit 1 bulan + uang muka 1 bulan. Tidak ada biaya agen pada sewa jika Anda melalui Infocasas langsung, ~setengah bulan jika melalui inmobiliaria.
• Hasil sewa kondominium Asunción: 5–7% bruto. Ketat menurut standar AS/UE tetapi konsisten dengan permintaan beli USD yang kuat.
• Berperabotan jangka pendek (gaya Airbnb) tersedia luas di Villa Morra + Carmelitas pada 1,5–2,5x tarif jangka panjang tanpa perabot. Berguna untuk 30 hari pertama.
• Sewa di lingkungan yang kurang ramai jarang terdaftar di portal. Masuk ke inmobiliaria lokal dan tanyakan 'alquiler 1 año'.

Jebakan umum

Di mana transaksi salah.

• Melewatkan boleta de informes

  Penipuan kepemilikan lebih jarang dari sebelumnya tetapi masih terjadi. Sejarah 30 tahun mengungkapkan masalah pemisahan kepemilikan, warisan yang diperdebatkan, hipotek yang tidak dilepaskan. Biaya: ~US$ 30. Selalu.

• Mempercayai 'descuentos' harga lisan

  Beberapa penjual + agen menyepakati harga yang dinyatakan rendah (untuk memangkas pajak transaksi) dengan pembeli membayar selisihnya secara tunai di luar pembukuan. Menggiurkan dan sangat umum, tetapi DGRP hanya mencatat angka yang dinyatakan, sehingga pajak penjualan kembali menghukum Anda belakangan DAN deklarasi di bawah nilai sebenarnya adalah ilegal berdasarkan aturan AML SEPRELAD.

• Membeli lahan agro di zona perbatasan

  Bahkan melalui pemilik jerami Paraguay. Pembalikan pengadilan atas pelanggaran Ley de Frontera telah meningkat sejak 2023.

• Melewatkan pembaruan Catastro

  Pajak properti terus menagih penjual, Anda tidak mendapatkan tagihan, Anda mengakumulasi biaya keterlambatan. Selalu ajukan cambio de titular dalam waktu 30 hari setelah pencantuman DGRP.

• Pembiayaan penjual informal

  Jika Anda menerima pembiayaan penjual, escrow di escribano yang bereputasi baik. Jangan pernah transfer ke rekening pribadi dengan jabat tangan.

• Renovasi tanpa izin

  Asunción + Encarnación keduanya memerlukan permiso de obra untuk pekerjaan struktural. Beroperasi tanpanya + menjual kembali nanti berarti struktur tanpa izin muncul dalam uji tuntas dan mengurangi tawaran pembeli.

FAQ

Membeli properti di Paraguay — pertanyaan umum