Immobilienkauf in Paraguay. Was Ausländer dürfen, was tabu ist und was es kostet.

Die Grundlage

Volles Eigentum für Ausländer — außerhalb der Grenzzone.

Paraguay hat keine generelle Beschränkung des ausländischen Eigentums an städtischen Immobilien, städtischem Grund oder nicht-ländlichen Parzellen. Sie können mit einem Touristenstempel kaufen, den Titel auf Ihren Namen registrieren und die Immobilie vermieten. Die einzige nennenswerte Beschränkung ist die landwirtschaftliche Grenzzone, die unten erläutert wird.

• Offen für alle: Touristen, TR-Inhaber, PR-Inhaber, Bürger — volles Eigentum (escritura pública), eingetragen beim DGRP.
• Keine Mindestinvestition, kein Maximum, keine jährliche Anwesenheitspflicht. Die Immobilie gehört Ihnen unbegrenzt.
• Erbschaft: In ausländischem Besitz befindliche Immobilien werden nach paraguayischem Erbrecht übertragen. Erben reichen beim örtlichen Zivilgericht ein, üblicherweise ein Prozess von 3–6 Monaten. Keine Erbschaftssteuer auf den Immobilienwert, aber eine geringe Eintragungsgebühr fällt an.
• Gemeinsames Eigentum und Körperschaftseigentum sind beide möglich. Viele Investoren übertragen über eine paraguayische SA oder SRL, wenn das Ziel Mieteinnahmen oder ein späterer Weiterverkauf ist, da die Unternehmensebene die 1-%-Grundsteuer gegen Miet-IRP verrechnen kann.
• Vermietung: Mietimmobilien zu halten erfordert eine RUC (also eine Cédula). Touristen, die als reine Investoren kaufen, registrieren den Titel typischerweise persönlich, leiten Mieteinnahmen aber über eine paraguayische Verwaltungsgesellschaft.

Die eine große Beschränkung

Die 50-km-Grenzzone — nur für Anrainerstaatsangehörige.

Ley Nº 2532/2005, die Ley de Frontera, verbietet Staatsangehörigen der Nachbarländer (Brasilien, Argentinien, Bolivien) und Unternehmen in deren Mehrheitsbesitz den Kauf oder die Anmietung von LÄNDLICHEM Land innerhalb von 50 km der entsprechenden Staatsgrenze. Nicht-Nachbarstaaten-Angehörige (US-, UK-, EU-, asiatische und afrikanische Pässe) sind NICHT erfasst: Sie können ländliche Grundstücke in der Grenzzone erwerben, sofern Ihr Pass nicht von einem Nachbarland stammt. Urbane Grundstücke sind für alle ausgenommen.

• Wer eingeschränkt ist: Staatsangehörige Brasiliens, Argentiniens und Boliviens sowie Unternehmen, in denen Anrainerstaatsangehörige >50 % des Kapitals halten. PR-Inhaber aus diesen Ländern gelten dafür weiterhin als Ausländer.
• Wer NICHT eingeschränkt ist: Inhaber von US-, UK-, EU-, asiatischen, afrikanischen Pässen sind von Ley 2532/2005 nicht betroffen — sowohl städtisches ALS AUCH ländliches Land in der Grenzzone ist erwerbbar. Der Decreto 7525/2011 reglamento bestätigt den Anrainer-Geltungsbereich.
• Geographie: 50 km, gemessen von der entsprechenden Land- oder Flussgrenze. Die brasilianische Grenze betrifft Teile von Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; die argentinische Grenze betrifft Misiones, Itapúa, Ñeembucú; die bolivianische Grenze betrifft Boquerón und Alto Paraguay.
• Gilt nicht für: städtisch ausgewiesene Parzellen innerhalb der Zone, chácaras unter ~3 Hektar zur Eigennutzung, Immobilien paraguayischer Bürger (einschließlich eingebürgerter mit fallweiser Genehmigung des Poder Ejecutivo) oder nicht-anrainerstaatliche Ausländer.
• Umweg für Brasilianer/Argentinier/Bolivianer: den Besitz über einen paraguayischen Bürger strukturieren (Ehepartner, Partner, Treuhänder) — aber Titelbetrugsrisiken sind hier real. Gerichtliche Aufhebungen wegen Verstößen gegen Ley 2532/2005 nehmen seit 2023 zu.
• Eingebürgerte Bürger (einschließlich ehemaliger Anrainerstaatsangehöriger): können eine Genehmigung des Poder Ejecutivo nach Decreto 7525/2011 beantragen. Das Verfahren existiert, ist aber langsam (12–18 Monate); nur lohnenswert für nennenswerte Agrar-Investitionen.

Die Transaktion

Vom Inserat zum Titel — der Standardablauf.

Ein typischer Kauf dauert 30 bis 60 Tage vom angenommenen Angebot bis zum eingetragenen Titel. Die Hälfte davon liegt beim DGRP im Eintragungsstau. Planen Sie das ein.

1. 01

   Reservierung & boleta de informes (Titelrecherche)

   Unterzeichnen Sie eine 'boleta de reserva' mit 5–10 % Anzahlung. Der Notar des Verkäufers (oder Ihrer) holt die boleta de informes vom DGRP — eine 30-jährige Titelhistorie mit allen Übertragungen, Pfandrechten und Belastungen. Überspringen Sie das NIE. Kosten: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Katasterprüfung + Vermessung

   Holen Sie die Katasterakte vom Catastro, um zu bestätigen, dass die Grenzen mit der Urkunde übereinstimmen, und um den avalúo fiscal (Katasterwert, Grundlage der Grundsteuer) zu lesen. Für ländliche Parzellen geben Sie eine frische Vermessung in Auftrag — paraguayische ländliche Grenzen verschieben sich über Jahrzehnte.

3. 03

   Escritura pública (öffentliche Urkunde)

   Beide Parteien unterzeichnen die Urkunde bei einem Notar (escribano público). Die Urkunde nennt die Immobilie, den Preis und die Eigentumskette. Notargebühr: 0,75–2 % des deklarierten Preises, gestaffelte Skala nach Ley 1307/87 (kleinere Geschäfte am oberen Ende, größere am unteren). Üblicherweise zahlt der Käufer.

4. 04

   DGRP-Eintragung

   Der Notar reicht die unterzeichnete Urkunde beim DGRP zur Eintragung im Registro de Inmuebles ein. Standard-Stau: 15–45 Tage in Asunción, länger in den Regionen. Bis zur Eintragung ist der Käufer rechtlich, aber nicht eingetragen Eigentümer — der Verkauf an Dritte ist gesperrt.

5. 05

   Catastro-Aktualisierung + kommunale Eintragung

   Sobald beim DGRP eingetragen, reichen Sie eine Kopie beim Catastro der Municipalidad ein, um die Grundsteuer des nächsten Jahres auf den Namen des Käufers zu setzen. Dies zu unterlassen ist der häufigste Grund, warum ein Käufer zwei Jahre später eine Steuerrechnung an den vorherigen Eigentümer adressiert bekommt.

Gesamttransaktionskosten (Notar + DGRP + Catastro + kleinere Stempel): typisch 2,5–4 % des deklarierten Preises. Maklerprovisionen kommen obendrauf — siehe nächster Abschnitt.

Maklergebühren + Inserate

Wo paraguayische Immobilien tatsächlich gelistet sind und was der Makler kostet.

Es gibt kein landesweites MLS. Inserate fragmentieren sich auf drei Plattformen plus Facebook- und WhatsApp-Gruppen. Viele Immobilien tauchen nur über das lokale 'inmobiliaria'-Netzwerk (Agentur) auf und erreichen die öffentlichen Seiten nie.

Where listings live

• Infocasas

  Das größte öffentliche Portal. Beste Abdeckung in Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filterbar nach Stadtviertel, m², Preisbereich. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Stark für Premium-Inserate in Asunción-Vororten (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) und am Lago Ypacaraí. Historische Fotos hinken — vor dem Anflug verifizieren.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Aggregator + allgemeine Kleinanzeigen. Nützlich für chácaras und ländliche Parzellen, die größere Seiten überspringen.

• Lokale inmobiliaria-Netzwerke

  In jeder Departementshauptstadt. Viele anständige Immobilien erreichen die Portale nie — gehen Sie in 2–3 inmobiliarias vor Ort und fragen Sie nach Off-Market-Inseraten.

• Facebook + WhatsApp-Gruppen

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Direktverkäufe vom Eigentümer umgehen Maklerprovisionen, aber überspringen die Due-Diligence-Schicht.

Commission reality

• Käufermakler: 3–5 % des Verkaufspreises, beim Abschluss vom Käufer gezahlt.
• Verkäufermakler: 3–5 %, beim Abschluss vom Verkäufer gezahlt.
• Die kombinierte Gesamtprovision liegt also bei 6–10 %, weit über dem US-Standard von 5–6 %.
• Verhandelbar: ja. Bei größeren Transaktionen (>US$ 200.000) akzeptieren die meisten Makler 2–3 % je Seite. Immer fragen.

Finanzierung

Hypotheken — praktisch nur PR und 30–50 % Anzahlung.

Paraguayische Banken vergeben keine Hypotheken an Nichtansässige. Inhaber der Residencia Temporal qualifizieren sich manchmal mit erheblichen Anzahlungen und einem 6+ monatigen Einkommensnachweis auf einem paraguayischen Konto, aber die Standardempfehlung jedes Immobilienmaklers lautet: bar zahlen. Die meisten ausländischen Käufer tun genau das.

Einige Verkäufer bieten direkt Finanzierung (financiación del propietario): 30–50 % Anzahlung, 5–10 Jahre Laufzeit, 8–12 % Zins. Dokumentieren Sie das sorgfältig und führen Sie die Hinterlegung immer beim Notar — informelle Verkäuferfinanzierung hat die höchste Betrugshäufigkeit auf dem lokalen Markt.

Jährliche Kosten

Grundsteuer + laufende Kosten.

Paraguays jährliche Grundsteuer (Impuesto Inmobiliario) ist im internationalen Vergleich niedrig — 1 % auf den Katasterwert, nicht auf den Marktwert. Katasterwerte liegen typischerweise bei 30–60 % des Marktwerts, sodass der effektive Satz bei 0,3–0,6 % des tatsächlich gezahlten Preises liegt. Es ist ein kleiner Posten in den gesamten Lebenshaltungskosten.

• Impuesto Inmobiliario (jährliche Grundsteuer)

  1 % des avalúo fiscal

  Wird der Municipalidad in 2 Raten gezahlt (März + September). Der avalúo fiscal ist der beim Catastro hinterlegte Katasterwert — meist 30–60 % des Marktes. Die fiskalischen Werte 2026 wurden durch Decreto 5181/2025 um +4,1 % angepasst. Kommunale Websites (Asunción, Encarnación) akzeptieren Online-Zahlung.

• Tasa de barrido + alumbrado (Straßenkehre + Beleuchtung)

  Gs. 200.000–800.000/Jahr

  Pro-Immobilie-Aufschlag, eingezogen mit dem Impuesto Inmobiliario.

• Edificio-Gebühr (HOA-Äquivalent)

  Gs. 400.000–2.500.000/Monat

  Wohnungen in Asunción erheben eine ‘expensa común’ für Sicherheit, Aufzug, Pool und Hauspersonal. US$ 65–405/Monat. Häuser haben keine solche, zahlen aber separat für private Sicherheit.

• Jährliche Hausversicherung

  0,15–0,30 % des Werts

  Optional, aber Kreditgeber verlangen sie für hypothekenbelastete Immobilien. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Mieteinkommensteuer (falls Sie vermieten)

  8 % IRP-RC

  Mieteinnahmen aus paraguayischen Immobilien werden lokal als „rentas de capital“ mit einem Pauschalsatz von 8 % nach Ley 6380/2019 besteuert. Es handelt sich um inländische Einkünfte, keine ausländischen. RUC-Inhaber reichen jährlich ein.

Preisrealität

Was Sie tatsächlich pro Quadratmeter zahlen.

Die Zahlen unten sind Inserate von Mitte 2026, gesampelt aus Infocasas + Vor-Ort-Checks. Behandeln Sie sie als Kalibrierung, nicht als Angebot — die Schwankung auf Stadtteilebene ist groß.

Erst mieten

Mieten Sie, bevor Sie kaufen — fast alle profitieren.

Der Mietmarkt ist schnell und flexibel. 6–12 Monate Mieten vor einem Kauf erlauben Ihnen, das Stadtviertel kennenzulernen, von Off-Market-Deals zu hören und einen teuren Titel-Due-Diligence-Fehler zu vermeiden.

• Standard-Mietvertrag: 12 oder 24 Monate, 1 Monat Kaution + 1 Monat Vorauszahlung. Keine Maklergebühr bei Mieten, wenn Sie direkt über Infocasas gehen, ~halber Monat über inmobiliaria.
• Mietrendite bei Asunción-Eigentumswohnungen: 5–7 % brutto. Knapp nach US-/EU-Maßstäben, aber konsistent mit starker USD-Kaufnachfrage.
• Möbliert kurzfristig (Airbnb-Stil) weit verbreitet in Villa Morra + Carmelitas zu 1,5–2,5x den langfristig unmöblierten Sätzen. Nützlich für die ersten 30 Tage.
• Mieten in weniger frequentierten Stadtvierteln werden selten in Portalen gelistet. Gehen Sie in lokale inmobiliarias und fragen Sie nach 'alquiler 1 año'.

Häufige Fallstricke

Wo Transaktionen schiefgehen.

• Die boleta de informes überspringen

  Titelbetrug ist seltener als früher, kommt aber noch vor. Die 30-jährige Historie offenbart Probleme mit geteilten Titeln, umstrittenen Erbschaften, nicht freigegebenen Hypotheken. Kosten: ~US$ 30. Immer.

• Mündlichen 'descuentos' beim Preis vertrauen

  Manche Verkäufer und Makler einigen sich mit dem Käufer auf einen niedrig deklarierten Preis (um die Transaktionssteuer zu senken), während die Differenz in bar und außerhalb der Bücher gezahlt wird. Verlockend und weit verbreitet – doch DGRP erfasst nur den deklarierten Betrag, sodass Sie beim Wiederverkauf höher besteuert werden. Zudem ist Unterbewertung nach den SEPRELAD AML-Vorschriften illegal.

• Agrarland in der Grenzzone kaufen

  Auch über einen paraguayischen Strohmann. Gerichtliche Aufhebungen wegen Verstößen gegen die Ley de Frontera nehmen seit 2023 zu.

• Die Catastro-Aktualisierung überspringen

  Die Grundsteuer wird weiterhin dem Verkäufer in Rechnung gestellt, Sie erhalten die Rechnung nicht, Sie sammeln Säumnisgebühren an. Reichen Sie den cambio de titular immer innerhalb von 30 Tagen nach der DGRP-Eintragung ein.

• Informelle Verkäuferfinanzierung

  Wenn Sie eine Verkäuferfinanzierung akzeptieren, hinterlegen Sie bei einem renommierten Notar. Überweisen Sie nie auf ein Privatkonto auf Handschlag.

• Renovierung ohne Genehmigung

  Asunción + Encarnación verlangen beide ein permiso de obra für Strukturarbeiten. Ohne eines zu agieren + später wiederzuverkaufen bedeutet, dass eine ungenehmigte Struktur in der Due Diligence auftaucht und das Käuferangebot reduziert.

FAQ

Immobilienkauf in Paraguay — häufig gestellte Fragen