خرید ملک در پاراگوئه. اتباع خارجی چه کاری می‌توانند بکنند، چه چیز ممنوع است و هزینه آن چقدر است.

خط پایه

مالکیت کامل freehold برای اتباع خارجی — خارج از منطقه مرزی.

پاراگوئه هیچ محدودیت کلی برای مالکیت خارجی املاک شهری، زمین شهری یا قطعات غیر روستایی ندارد. می‌توانید با مهر توریستی بخرید، سند را به نام خود ثبت کنید و ملک را اجاره دهید. تنها محدودیت معنادار، منطقه مرزی کشاورزی است که در زیر توضیح داده شده است.

• برای همه باز است: گردشگران، دارندگان TR، دارندگان PR، شهروندان — freehold کامل (escritura pública) ثبت‌شده در DGRP.
• حداقل سرمایه‌گذاری وجود ندارد، حداکثر وجود ندارد، قاعده حضور محلی سالانه وجود ندارد. ملک به طور نامحدود متعلق به شماست.
• ارث: ملک متعلق به خارجی‌ها بر اساس قانون ارث پاراگوئه منتقل می‌شود. وراث در دادگاه مدنی محلی اقدام می‌کنند، معمولاً یک فرآیند ۳ تا ۶ ماهه. مالیات ارث بر ارزش ملک وجود ندارد، اما یک هزینه ثبت کوچک اعمال می‌شود.
• مالکیت مشترک و مالکیت شرکتی هر دو ممکن هستند. بسیاری از سرمایه‌گذاران وقتی هدف درآمد اجاره یا فروش مجدد است، ملک را از طریق یک SA یا SRL پاراگوئه‌ای ثبت می‌کنند، زیرا ریاضی در سطح شرکت می‌تواند Impuesto Inmobiliario ۱٪ را در برابر IRP اجاره‌ای جبران کند.
• اجاره‌ها: نگه‌داری ملک اجاره‌ای نیاز به RUC دارد (پس Cédula). گردشگرانی که به‌عنوان سرمایه‌گذاران خالص می‌خرند، معمولاً سند را به‌صورت فردی ثبت می‌کنند اما درآمد اجاره را از طریق یک شرکت مدیریتی پاراگوئه‌ای هدایت می‌کنند.

تنها محدودیت بزرگ

منطقه مرزی ۵۰ کیلومتری — فقط برای اتباع کشورهای همسایه.

Ley Nº 2532/2005، قانون مرز، اتباع کشورهای همسایه (برزیل، آرژانتین، بولیوی) و شرکت‌های با اکثریت سهام آن‌ها را از مالکیت یا اجاره زمین روستایی در فاصله ۵۰ کیلومتری از مرز بین‌المللی مربوطه منع می‌کند. اتباع کشورهای غیرهمسایه (پاسپورت‌های آمریکایی، انگلیسی، اروپایی، آسیایی، آفریقایی) مشمول این محدودیت نیستند: اگر پاسپورت شما از کشور همسایه نباشد، می‌توانید زمین روستایی در منطقه مرزی بخرید. قطعات شهری برای همه معاف هستند.

• چه کسی محدود است: اتباع برزیل، آرژانتین و بولیوی، به علاوه شرکت‌هایی که در آنها اتباع کشورهای همسایه بیش از ۵۰٪ سرمایه را در اختیار دارند. دارندگان PR از این کشورها همچنان برای این منظور خارجی محسوب می‌شوند.
• چه کسی محدود نیست: دارندگان گذرنامه ایالات متحده، انگلستان، اتحادیه اروپا، آسیایی، آفریقایی تحت تأثیر Ley 2532/2005 قرار نمی‌گیرند — هم زمین شهری و هم روستایی در منطقه مرزی قابل خرید است. Decreto 7525/2011 reglamento دامنه کشور همسایه را تأیید می‌کند.
• جغرافیا: ۵۰ کیلومتر از مرز خشکی یا رودخانه مربوطه اندازه‌گیری می‌شود. مرز برزیل بر بخش‌هایی از Itapúa، Alto Paraná، Canindeyú، Amambay، Concepción، Alto Paraguay تأثیر می‌گذارد؛ مرز آرژانتین بر Misiones، Itapúa، Ñeembucú؛ مرز بولیوی بر Boquerón و Alto Paraguay تأثیر می‌گذارد.
• اعمال نمی‌شود به: قطعات منطقه‌بندی شده شهری در داخل نوار، chácara‌های زیر ~۳ هکتار که برای اقامت استفاده می‌شوند، املاک متعلق به شهروندان پاراگوئه‌ای (شامل شهروندان طبیعی شده با مجوز Poder Ejecutivo بر اساس مورد به مورد)، یا اتباع خارجی غیر همسایه.
• راه حل برای برزیلی‌ها/آرژانتینی‌ها/بولیوی‌ها: ساختار هلدینگ از طریق یک شهروند پاراگوئه‌ای (همسر، شریک، fiduciary) — اما خطرات تقلب در سند در اینجا واقعی هستند. لغوهای دادگاه برای نقض Ley 2532/2005 از سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است.
• شهروندان طبیعی شده (شامل اتباع سابق کشور همسایه): می‌توانند برای مجوز شاخه اجرایی تحت Decreto 7525/2011 درخواست دهند. فرآیند وجود دارد اما کند است (۱۲–۱۸ ماه)؛ فقط برای سرمایه‌گذاری‌های بزرگ کشاورزی ارزش دارد.

معامله

از آگهی تا سند — جریان استاندارد.

خرید معمول از پیشنهاد پذیرفته‌شده تا سند ثبت‌شده ۳۰ تا ۶۰ روز طول می‌کشد. نیمی از آن در DGRP در انتظار صف ثبت می‌نشیند. زمان‌بندی را در آن گنجانده‌اید.

1. ۰۱

   رزرو و boleta de informes (جستجوی سند)

   یک 'boleta de reserva' را با ۵–۱۰٪ سپرده امضا کنید. دفترخانه فروشنده (یا شما) boleta de informes را از DGRP بیرون می‌کشد — یک تاریخچه سند ۳۰ ساله که تمام انتقالات، گرو و رهن‌ها را نشان می‌دهد. هرگز این را رد نکنید. هزینه: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. ۰۲

   بررسی کاداستر + نقشه‌برداری

   پرونده کاداستر را از Catastro بیرون بکشید تا تطابق مرزها با سند را تأیید کنید و avalúo fiscal (ارزش کاداستری، مبنای مالیات ملک) را بخوانید. برای قطعات روستایی، یک نقشه‌برداری تازه سفارش دهید — مرزهای روستایی پاراگوئه در طول دهه‌ها جابجا می‌شوند.

3. ۰۳

   Escritura pública (سند عمومی)

   هر دو طرف سند را در دفترخانه (escribano público) امضا می‌کنند. سند، ملک، قیمت و زنجیره سند را فهرست می‌کند. هزینه دفترخانه: ۰.۷۵–۲٪ از قیمت اعلام‌شده، مقیاس پلکانی توسط Ley 1307/87 (معاملات کوچک‌تر در سمت بالاتر، معاملات بزرگ‌تر در سمت پایین‌تر). خریدار معمولاً پرداخت می‌کند.

4. ۰۴

   ثبت در DGRP

   دفترخانه سند امضاشده را برای ثبت در Registro de Inmuebles به DGRP ارسال می‌کند. صف استاندارد: ۱۵–۴۵ روز در آسونسیون، طولانی‌تر در مناطق. تا زمان ثبت، خریدار مالک قانونی است اما نه ثبت‌شده — فروش به اشخاص ثالث مسدود است.

5. ۰۵

   به‌روزرسانی Catastro + ثبت در شهرداری

   پس از ثبت در DGRP، یک نسخه را در Catastro شهرداری ارسال کنید تا مالیات ملک سال آینده به نام خریدار درآید. این کار را انجام ندادن رایج‌ترین دلیلی است که خریدار دو سال بعد قبض مالیاتی به آدرس مالک قبلی دریافت می‌کند.

هزینه کل معامله (دفترخانه + DGRP + Catastro + تمبرهای جزئی): معمولاً ۲.۵–۴٪ از قیمت اعلام‌شده. کمیسیون مشاورین املاک در بالای آن قرار می‌گیرد — به بخش بعدی مراجعه کنید.

هزینه‌های مشاور املاک + آگهی‌ها

ملک پاراگوئه واقعاً کجا فهرست شده و مشاور چقدر هزینه دارد.

MLS سراسری وجود ندارد. آگهی‌ها بین سه پلتفرم به علاوه گروه‌های Facebook + WhatsApp تکه‌تکه می‌شوند. بسیاری از املاک فقط از طریق شبکه محلی 'inmobiliaria' (آژانس) ظاهر می‌شوند و هرگز به سایت‌های عمومی نمی‌رسند.

Where listings live

• Infocasas

  بزرگ‌ترین پورتال عمومی. بهترین پوشش در آسونسیون، Central، Itapúa، Alto Paraná. قابل فیلتر بر اساس محله، متر مربع، محدوده قیمت. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  قوی برای آگهی‌های پریمیوم در حومه آسونسیون (Villa Morra، Carmelitas، Surubi'í) و دریاچه Ypacaraí. عکس‌های تاریخی عقب می‌مانند — قبل از پرواز تأیید کنید.

• Inmobusqueda + Clasipar

  تجمیع‌کننده + آگهی‌های عمومی. برای chácara‌ها و قطعات روستایی که سایت‌های بزرگ‌تر آنها را نادیده می‌گیرند، مفید است.

• شبکه‌های inmobiliaria محلی

  در هر پایتخت استان. بسیاری از املاک مناسب هرگز به پورتال‌ها نمی‌رسند — به ۲–۳ inmobiliaria در محل وارد شوید و درباره آگهی‌های خارج از بازار سؤال کنید.

• گروه‌های Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate'، 'Encarnación Inmuebles'، 'Expats Paraguay'. فروش مستقیم از مالک کمیسیون مشاور را دور می‌زند اما لایه بررسی دقیق را رد می‌کند.

Commission reality

• مشاور خریدار: ۳–۵٪ قیمت فروش، خریدار در زمان بسته شدن پرداخت می‌کند.
• مشاور فروشنده: ۳–۵٪، فروشنده در زمان بسته شدن پرداخت می‌کند.
• بنابراین کمیسیون کلی ترکیبی ۶–۱۰٪ می‌شود، بسیار بالاتر از استاندارد ۵–۶٪ ایالات متحده.
• قابل مذاکره: بله. در معاملات بزرگ‌تر (>US$ 200k) اکثر مشاوران ۲–۳٪ در هر طرف را می‌پذیرند. همیشه بپرسید.

تأمین مالی

رهن — عملاً فقط برای PR، و ۳۰–۵۰٪ پیش‌پرداخت.

بانک‌های پاراگوئه به غیرمقیمان وام مسکن نمی‌دهند. دارندگان Residencia Temporal گاهی با پیش‌پرداخت قابل توجه و سابقه درآمدی ۶ ماهه یا بیشتر در یک حساب پاراگوئه واجد شرایط می‌شوند، اما توصیه استاندارد همه مشاوران املاک این است: نقد بپردازید. اکثر خریداران خارجی این کار را می‌کنند.

برخی فروشندگان مستقیماً تأمین مالی ارائه می‌دهند (financiación del propietario): ۳۰–۵۰٪ پیش‌پرداخت، مدت ۵–۱۰ ساله، بهره ۸–۱۲٪. این را با دقت مستند کنید و همیشه در دفترخانه escrow کنید — تأمین مالی غیررسمی فروشنده بالاترین میزان تقلب را در بازار محلی دارد.

هزینه‌های سالانه

مالیات ملک + هزینه‌های تکراری.

Impuesto Inmobiliario سالانه پاراگوئه با استانداردهای جهانی پایین است — ۱٪ بر ارزش کاداستر، نه ارزش بازار. ارزش‌های کاداستر معمولاً ۳۰ تا ۶۰٪ بازار هستند، بنابراین نرخ مؤثر در ۰.۳ تا ۰.۶٪ آنچه واقعاً پرداخته‌اید قرار می‌گیرد. این یک ردیف کوچک در هزینه کلی زندگی است.

• Impuesto Inmobiliario (مالیات سالانه ملک)

  ۱٪ از avalúo fiscal

  به شهرداری در ۲ قسط (مارس + سپتامبر) پرداخت می‌شود. avalúo fiscal ارزش کاداستری است که در Catastro نگهداری می‌شود — معمولاً ۳۰–۶۰٪ بازار. ارزش‌های مالی ۲۰۲۶ توسط Decreto 5181/2025 با +۴.۱٪ تعدیل شدند. وب‌سایت‌های شهرداری (آسونسیون، Encarnación) پرداخت آنلاین را می‌پذیرند.

• Tasa de barrido + alumbrado (نظافت خیابان + روشنایی)

  Gs. 200,000–800,000/سال

  هزینه اضافی هر ملک که با Impuesto Inmobiliario جمع‌آوری می‌شود.

• هزینه Edificio (معادل HOA)

  Gs. 400,000–2,500,000/ماه

  آپارتمان‌های Asunción هزینه «expensa común» برای امنیت، آسانسور، استخر، کارکنان ساختمان دریافت می‌کنند. US$ 65–405 در ماه. خانه‌ها این هزینه را ندارند اما امنیت خصوصی را جداگانه می‌پردازند.

• بیمه سالانه خانه

  ۰.۱۵–۰.۳۰٪ ارزش

  اختیاری اما وام‌دهندگان برای املاک رهنی نیاز دارند. Mapfre، La Consolidada، Aseguradora Tajy.

• مالیات بر درآمد اجاره (اگر اجاره دهید)

  ۸٪ IRP-RC

  درآمد اجاره از ملک پاراگوئه‌ای به عنوان «rentas de capital» با نرخ ثابت ۸٪ تحت Ley 6380/2019 در داخل کشور مالیات می‌گیرد. این درآمد داخلی است، نه خارجی. دارندگان RUC سالانه اظهارنامه می‌دهند.

واقعیت قیمت

آنچه واقعاً برای هر متر مربع می‌پردازید.

اعداد زیر آگهی‌های میانه ۲۰۲۶ هستند، نمونه‌گیری شده از Infocasas + بررسی‌های میدانی. به‌عنوان کالیبراسیون نه قیمت‌گذاری در نظر بگیرید — تنوع در سطح محله بزرگ است.

ابتدا اجاره کنید

قبل از خرید اجاره کنید — تقریباً همه سود می‌برند.

بازار اجاره سریع و انعطاف‌پذیر است. ۶–۱۲ ماه اجاره قبل از خرید به شما اجازه می‌دهد محله را بشناسید، در مورد معاملات خارج از بازار بشنوید و از یک اشتباه گران‌قیمت در بررسی دقیق سند جلوگیری کنید.

• قرارداد اجاره استاندارد: ۱۲ یا ۲۴ ماه، ۱ ماه ودیعه + ۱ ماه پیش‌پرداخت. در صورت رفتن مستقیم از طریق Infocasas هزینه مشاور برای اجاره وجود ندارد، در صورت inmobiliaria حدود نیم ماه.
• بازده اجاره در آپارتمان‌های آسونسیون: ۵–۷٪ ناخالص. با استانداردهای US/EU تنگ ولی با تقاضای قوی خرید USD سازگار است.
• مبله کوتاه‌مدت (به سبک Airbnb) به‌طور گسترده در Villa Morra + Carmelitas با نرخ ۱.۵–۲.۵ برابر بلندمدت غیر مبله موجود است. برای ۳۰ روز اول مفید است.
• اجاره در محله‌های کم‌رفت‌وآمد به ندرت در پورتال‌ها فهرست می‌شود. به inmobiliaria‌های محلی وارد شوید و 'alquiler 1 año' بخواهید.

تله‌های رایج

کجا معاملات اشتباه می‌شوند.

• رد کردن boleta de informes

  تقلب در سند کمتر از قبل است اما هنوز اتفاق می‌افتد. تاریخچه ۳۰ ساله مسائل سند تقسیم‌شده، ارث مورد مناقشه، رهن‌هایی که آزاد نشده‌اند را نشان می‌دهد. هزینه: ~US$ 30. همیشه.

• اعتماد به 'descuentos' قیمتی شفاهی

  برخی فروشندگان + نمایندگان بر قیمت اعلام‌شده پایین (برای کاهش مالیات معامله) توافق می‌کنند در حالی که خریدار تفاوت را به صورت نقدی و غیررسمی می‌پردازد. وسوسه‌انگیز و بسیار رایج، اما DGRP فقط رقم اعلام‌شده را ثبت می‌کند، پس مالیات‌های فروش مجدد بعداً شما را تنبیه می‌کند و اعلام نادرست تحت قوانین SEPRELAD AML غیرقانونی است.

• خرید زمین کشاورزی در منطقه مرزی

  حتی از طریق یک مالک فرعی پاراگوئه‌ای. لغوهای دادگاه برای نقض Ley de Frontera از سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است.

• رد کردن به‌روزرسانی Catastro

  مالیات ملک همچنان به فروشنده فاکتور می‌فرستد، شما قبض را دریافت نمی‌کنید، هزینه‌های دیرکرد جمع می‌شود. همیشه cambio de titular را در عرض ۳۰ روز از ثبت DGRP ثبت کنید.

• تأمین مالی غیررسمی فروشنده

  اگر تأمین مالی فروشنده را می‌پذیرید، در یک دفترخانه معتبر escrow کنید. هرگز با دست دادن به یک حساب شخصی منتقل نکنید.

• بازسازی بدون مجوز

  آسونسیون + Encarnación هر دو برای کار سازه‌ای به permiso de obra نیاز دارند. کار بدون آن + فروش مجدد بعد به این معنی است که یک سازه بدون مجوز در بررسی دقیق نشان داده می‌شود و پیشنهاد خریدار را کاهش می‌دهد.

سوالات متداول

خرید ملک در پاراگوئه — سؤالات متداول