Ingatlanvásárlás Paraguayban. Mit tehetnek a külföldiek, mi tilos és mibe kerül.

Az alap

Teljes tulajdonjog külföldieknek — a határsávon kívül.

Paraguayban nincs általános korlátozás a városi ingatlanok, városi földek vagy nem vidéki telkek külföldi tulajdonára. Vásárolhat turistabélyegzővel, saját nevére bejegyezheti a tulajdoni lapot, és bérbe adhatja az ingatlant. Az egyetlen érdemi korlátozás a lent magyarázott mezőgazdasági határsáv.

• Mindenki előtt nyitott: turisták, TR-tulajdonosok, PR-tulajdonosok, állampolgárok — teljes tulajdon (escritura pública) DGRP-nél bejegyezve.
• Nincs minimumbefektetés, nincs maximum, nincs éves helyi jelenléti szabály. Az ingatlan határozatlan időre az Öné.
• Öröklés: a külföldi tulajdonban lévő ingatlan paraguayi öröklési jog szerint száll tovább. Az örökösök a helyi polgári bíróságon nyújtják be az iratokat, általában 3–6 hónapos eljárás keretében. Az ingatlan értékére nem vonatkozik öröklési adó, de csekély bejegyzési illeték fizetendő.
• A közös tulajdon és a vállalati tulajdon egyaránt működik. Sok befektető paraguayi SA-n vagy SRL-en keresztül vesz tulajdont, amikor a cél a bérleti bevétel vagy az esetleges viszonteladás, mert a vállalati szintű számítás lehetővé teszi az 1%-os ingatlanadó IRP-vel szembeni elszámolását.
• Bérlemények: bérelhető ingatlan birtoklása RUC-t igényel (tehát Cédula). Tisztán befektetőként vásárló turisták általában egyénileg jegyzik be a tulajdoni lapot, de a bérleti jövedelmet paraguayi kezelő társaságon keresztül vezetik.

Az egyetlen nagy korlátozás

Az 50 km-es határsáv — csak szomszédos országok állampolgárainak.

A Ley Nº 2532/2005, a Ley de Frontera megtiltja a szomszédos országok állampolgárainak (Brazília, Argentína, Bolívia) és az általuk többségi tulajdonban lévő vállalatoknak, hogy MEZŐGAZDASÁGI földet vásároljanak vagy béreljenek a megfelelő nemzetközi határtól számított 50 km-en belül. A nem szomszédos állampolgárokat (USA, Egyesült Királyság, EU, ázsiai, afrikai útlevelek) ez NEM érinti: a határzónában vásárolhat vidéki ingatlant, ha útlevele nem szomszédos országból való. A városi telkekre mindenki számára kivétel vonatkozik.

• Kik korlátozottak: Brazília, Argentína és Bolívia állampolgárai, valamint olyan cégek, amelyekben szomszédos országok állampolgárai a tőke >50%-át birtokolják. Az ezekből az országokból származó PR-tulajdonosok továbbra is külföldinek minősülnek e célból.
• Kik NEM korlátozottak: US, UK, EU, ázsiai, afrikai útlevéltulajdonosokra nem vonatkozik a Ley 2532/2005 — a határsáv városi ÉS vidéki földje is megvásárolható. A Decreto 7525/2011 reglamento megerősíti a szomszédos országokra vonatkozó hatályt.
• Földrajz: 50 km-t a megfelelő szárazföldi vagy folyami határtól mérnek. A brazil határ Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay részeit érinti; az argentin határ Misiones, Itapúa, Ñeembucú; a bolíviai határ Boquerón és Alto Paraguay területét.
• Nem vonatkozik: a sávon belüli városi besorolású telkekre, ~3 hektár alatti chácaras-okra lakóhelyként, paraguayi állampolgárok (beleértve a honosított állampolgárokat eseti Poder Ejecutivo engedéllyel) tulajdonában lévő ingatlanokra, vagy nem szomszédos országokból származó külföldiekre.
• Megoldás brazilok/argentinok/bolíviaiak számára: a tulajdon strukturálása paraguayi állampolgáron keresztül (házastárs, partner, fiduciárius) — de a tulajdoni csalás kockázatai itt valósak. A Ley 2532/2005 megsértéseivel kapcsolatos bírósági visszafordítások 2023 óta növekednek.
• Honosított állampolgárok (beleértve a volt szomszédos országbeli állampolgárokat): kérelmezhetnek végrehajtó hatalmi engedélyt a Decreto 7525/2011 alapján. A folyamat létezik, de lassú (12–18 hónap); csak nagyobb agro-befektetéseknél éri meg.

A tranzakció

A hirdetéstől a tulajdoni lapig — a szokásos folyamat.

Egy tipikus vásárlás 30–60 napot vesz igénybe az elfogadott ajánlattól a bejegyzett tulajdoni lapig. Ennek fele DGRP-nél eltöltött várakozás a bejegyzési hátralék miatt. Tervezzen ezzel.

1. 01

   Foglalás & boleta de informes (tulajdonjog-keresés)

   Írjon alá egy 'boleta de reserva'-t 5–10% letéttel. Az eladó közjegyzője (vagy az Öné) lekéri a boleta de informes-t a DGRP-től — egy 30 éves tulajdoni történet, amely minden átruházást, jelzálogot és terhelést mutat. SOHA ne hagyja ki ezt. Költség: Gs. 80 000–250 000 (US$ 13–41).

2. 02

   Kataszteri ellenőrzés + felmérés

   Húzza le a kataszteri aktát a Catastro-ból, hogy megerősítse, a határok megegyeznek a tulajdoni lappal, és olvassa az avalúo fiscal-t (kataszteri érték, ingatlanadó alapja). Vidéki telkek esetén rendeljen friss felmérést — a paraguayi vidéki határok évtizedek alatt elcsúsznak.

3. 03

   Escritura pública (közokirat)

   Mindkét fél aláírja az okiratot közjegyzőnél (escribano público). Az okirat felsorolja az ingatlant, az árat és a tulajdonjog láncát. Közjegyzői díj: 0,75–2% a kinyilvánított árból, a Ley 1307/87 szerint sávos skála (kisebb ügyletek a felső, nagyobbak az alsó határnál). Általában a vevő fizet.

4. 04

   DGRP bejegyzés

   A közjegyző benyújtja az aláírt okiratot a DGRP-nek a Registro de Inmuebles-be való bejegyzésre. Standard hátralék: 15–45 nap Asunciónban, hosszabb a régiókban. Bejegyzésig a vevő törvényes, de nem bejegyzett tulajdonos — a harmadik feleknek történő eladás blokkolva van.

5. 05

   Catastro frissítés + Önkormányzati bejegyzés

   Miután a DGRP-nél bejegyezték, nyújtson be másolatot a Municipalidad Catastro-jához, hogy a következő évi ingatlanadó a vevő nevére kerüljön. Ennek elmulasztása a leggyakoribb oka annak, hogy a vevő két évvel később a korábbi tulajdonosnak címzett adószámlát kap.

Teljes tranzakciós költség (közjegyző + DGRP + Catastro + kisebb illetékek): általában 2,5–4% a kinyilvánított árból. Az ingatlanügynöki jutalékok ezen felül vannak — lásd a következő szakaszt.

Ügynöki díjak + hirdetések

Hol hirdetnek valójában paraguayi ingatlant és mibe kerül az ügynök.

Nincs országos MLS. A hirdetések három platformra plus Facebook + WhatsApp csoportokra szakadnak. Sok ingatlan csak a helyi 'inmobiliaria' (ügynökség) hálózaton keresztül jelenik meg, és sosem kerül a nyilvános oldalakra.

Where listings live

• Infocasas

  A legnagyobb nyilvános portál. Legjobb lefedettség Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná területén. Szűrhető környék, m², ár alapján. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Erős prémium hirdetésekhez Asunción külvárosaiban (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) és a Ypacaraí-tónál. Az archív fotók lemaradnak — ellenőrizze repülés előtt.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Aggregátor + általános apróhirdetések. Hasznos chácarákhoz és vidéki telkekhez, amelyeket a nagyobb oldalak kihagynak.

• Helyi inmobiliaria hálózatok

  Minden megyei fővárosban. Sok rendes ingatlan sosem jut el a portálokra — sétáljon be 2–3 inmobiliariába a helyszínen, és kérdezzen piacon kívüli hirdetésekre.

• Facebook + WhatsApp csoportok

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. A közvetlen tulajdonosi értékesítések megkerülik az ügynöki jutalékokat, de kihagyják a due diligence réteget.

Commission reality

• Vevő ügynöke: 3–5% az eladási árból, a vevő fizeti záráskor.
• Eladó ügynöke: 3–5%, az eladó fizeti záráskor.
• A teljes kombinált jutalék tehát 6–10%-on landol, jóval magasabb mint az amerikai 5–6% szabvány.
• Tárgyalható: igen. Nagyobb tranzakcióknál (>US$ 200 000) a legtöbb ügynök 2–3%-ot fogad el oldalanként. Mindig kérdezzen.

Finanszírozás

Jelzáloghitelek — gyakorlatilag csak PR-tulajdonosoknak, és 30–50% önerő.

A paraguayi bankok nem nyújtanak jelzáloghitelt nem rezidenseknek. Az ideiglenes letelepedési engedéllyel rendelkezők néha jogosultak rá, ha jelentős önrésszel és legalább 6 hónapos paraguayi jövedelemigazolással rendelkeznek, de minden ingatlanosügynök alapvető tanácsa: fizessen készpénzzel. A legtöbb külföldi vevő így tesz.

Néhány eladó közvetlenül kínál finanszírozást (financiación del propietario): 30–50% önerő, 5–10 éves futamidő, 8–12% kamat. Dokumentálja gondosan és mindig adjon át közjegyzőnél escrow-ba — az informális eladó-finanszírozásnak van a legmagasabb csalási előfordulása a helyi piacon.

Éves költségek

Ingatlanadó + visszatérő költségek.

Paraguay éves ingatlanadója (Impuesto Inmobiliario) globálisan alacsony — a kataszteri érték 1%-a, nem a piaci érték. A kataszteri értékek jellemzően a piaci ár 30–60%-a, így a tényleges kulcs a ténylegesen fizetett összeg 0,3–0,6%-a körül alakul. Ez kis tétel az általános megélhetési költségekben.

• Impuesto Inmobiliario (éves ingatlanadó)

  1% az avalúo fiscal-ból

  A Municipalidad-nak fizetendő 2 részletben (március + szeptember). Az avalúo fiscal a Catastro-nál tartott kataszteri érték — általában a piaci 30–60%-a. A 2026-os fiskális értékeket +4,1%-kal kiigazították a Decreto 5181/2025 szerint. Az önkormányzati weboldalak (Asunción, Encarnación) elfogadnak online fizetést.

• Tasa de barrido + alumbrado (utcaseprés + világítás)

  Gs. 200 000–800 000/év

  Ingatlanonkénti pótdíj az Impuesto Inmobiliario-val együtt szedve.

• Edificio díj (HOA megfelelő)

  Gs. 400 000–2 500 000/hó

  Asunción-i lakások 'expensa común' díjat számítanak fel biztonságért, liftért, medencéért, épületszemélyzetért. US$ 65–405/hó. Házak esetén ez nincs, de a magánbiztonsági költséget külön kell fizetni.

• Éves lakásbiztosítás

  0,15–0,30% az értékből

  Opcionális, de a hitelezők megkövetelik jelzálogosított ingatlanokra. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Bérleti jövedelem adó (ha bérbe adja)

  8% IRP-RC

  A paraguayi ingatlanból származó bérleti jövedelem belföldi bevételként adóköteles, „rentas de capital” jogcímen, a Ley 6380/2019 alapján egykulcsos 8%-os adóval. Ez belföldi bevétel, nem külföldi. A RUC-tulajdonosok évente vallanak be.

Ár valóság

Mennyit fizet ténylegesen négyzetméterenként.

Az alábbi számok 2026 közepi hirdetések, Infocasas + helyszíni ellenőrzések mintából. Kalibrálásként és nem árajánlatként kezelje — a környékszintű variáció nagy.

Először béreljen

Béreljen vásárlás előtt — szinte mindenki profitál belőle.

A bérleti piac gyors és rugalmas. 6–12 hónap bérlés vásárlás előtt lehetővé teszi a környék megismerését, piacon kívüli üzletekről hallani, és egy drága tulajdoni due diligence hibát elkerülni.

• Standard bérleti szerződés: 12 vagy 24 hónap, 1 hónap kaució + 1 hónap előleg. Nincs ügynöki díj a bérleményeken, ha közvetlenül Infocasas-on keresztül megy, ~fél hónap inmobiliarián keresztül.
• Bérleti hozam Asunción kondominiumokon: 5–7% bruttó. Szűk az US/EU mércével, de összhangban van az erős USD-vásárlási kereslettel.
• Bútorozott rövid távú (Airbnb-stílusú) széles körben elérhető Villa Morra + Carmelitas területén az 1,5–2,5x a bútorozatlan hosszú távúhoz képest. Hasznos az első 30 napra.
• A kevésbé látogatott környékek bérleményei ritkán szerepelnek portálokon. Sétáljon be a helyi inmobiliariakba és kérdezzen 'alquiler 1 año'-ra.

Gyakori buktatók

Hol mennek félre a tranzakciók.

• A boleta de informes kihagyása

  A tulajdoni csalás ritkább mint régen, de még mindig előfordul. A 30 éves történet feltárja a megosztott tulajdoni problémákat, vitatott örökségeket, fel nem szabadított jelzálogokat. Költség: ~US$ 30. Mindig.

• Bizalom a verbális ár 'descuentos'-okban

  Egyes eladók és közvetítők alacsony deklarált vételárban állapodnak meg (hogy csökkentsék a tranzakciós adót), a különbözetet a vevő készpénzben fizeti, könyvön kívül. Csábító és nagyon elterjedt, de a DGRP csak a deklarált összeget rögzíti, ezért az újraeladáskor az adók hátrányosan érintik Önt, ráadásul az alulbevallás illegális a SEPRELAD AML-szabályai szerint.

• Agroföld vásárlása a határsávban

  Még paraguayi szalmabábú-tulajdonoson keresztül is. A Ley de Frontera megsértésekkel kapcsolatos bírósági visszafordítások 2023 óta nőnek.

• A Catastro frissítés kihagyása

  Az ingatlanadó tovább számláz az eladónak, Ön nem kapja meg a számlát, késedelmi díjakat halmoz fel. Mindig nyújtsa be a cambio de titular-t a DGRP bejegyzéstől számított 30 napon belül.

• Informális eladó-finanszírozás

  Ha eladó-finanszírozást fogad el, escrow legyen jó hírű közjegyzőnél. Soha ne utaljon személyes számlára kézfogásra.

• Felújítás engedély nélkül

  Asunción + Encarnación egyaránt megkövetel permiso de obra-t szerkezeti munkához. Anélkül üzemelni + később továbbértékesíteni azt jelenti, hogy egy nem engedélyezett struktúra megjelenik a due diligence-ben és csökkenti a vevő ajánlatát.

GYIK

Ingatlanvásárlás Paraguayban – gyakori kérdések