شراء العقارات في باراغواي. ما يستطيع الأجانب فعله، وما هو محظور، وما تكلفته.

الأساس

ملكية حرة كاملة للأجانب — خارج منطقة الحدود.

لا يوجد في باراغواي قيد عام على ملكية الأجانب للعقارات الحضرية أو الأراضي الحضرية أو القطع غير الريفية. يمكنك الشراء بختم سياحي وتسجيل السند باسمك وتأجير العقار. القيد الوحيد المهم هو منطقة الحدود الزراعية الموضّحة أدناه.

• مفتوح للجميع: السياح، حاملو الإقامة المؤقتة، حاملو الإقامة الدائمة، المواطنون — ملكية حرة كاملة (escritura pública) مسجّلة لدى DGRP.
• لا حد أدنى للاستثمار، ولا حد أقصى، ولا قاعدة حضور محلي سنوية. العقار ملكك إلى أجل غير مسمى.
• الميراث: تخضع العقارات المملوكة للأجانب لقانون التوارث الباراغوياني. يتقدم الورثة أمام المحكمة المدنية المحلية، وعادةً تستغرق العملية من 3 إلى 6 أشهر. لا توجد ضريبة على الإرث بالنسبة لقيمة العقار، لكن رسماً بسيطاً للتسجيل يُطبَّق.
• الملكية المشتركة والملكية عبر شركة كلاهما صالحان. يُسجّل كثير من المستثمرين عقاراتهم باسم شركة SA أو SRL باراغوايانية حين يكون الهدف دخل الإيجار أو إعادة البيع مستقبلاً، لأن حسابات الشركة قد تُقيّد ضريبة الممتلكات البالغة 1% في مقابل IRP الإيجار.
• الإيجارات: حيازة عقار للإيجار تتطلّب RUC (وبالتالي cédula). السياح الذين يشترون كمستثمرين بحت يسجّلون السند فردياً عادة لكن يوجّهون دخل الإيجار عبر شركة إدارة باراغواية.

القيد الكبير الوحيد

منطقة الحدود البالغة 50 كم — لمواطني الدول المجاورة فقط.

يحظر القانون Ley Nº 2532/2005، المعروف بـ Ley de Frontera، على مواطني الدول المجاورة (البرازيل والأرجنتين وبوليفيا) والشركات التي يمتلكون فيها حصة الأغلبية امتلاك أو استئجار الأراضي الريفية الواقعة ضمن نطاق 50 كم من الحدود الدولية المقابلة أو التصرف فيها. المواطنون من الدول غير المجاورة (الولايات المتحدة، المملكة المتحدة، دول الاتحاد الأوروبي، الدول الآسيوية، الأفريقية) غير مشمولين: يمكنك شراء أراضٍ ريفية في منطقة الحدود إذا لم يكن جواز سفرك من دولة مجاورة. أما قطع الأراضي الحضرية فهي مُعفاة للجميع.

• الفئة المقيّدة: مواطنو البرازيل والأرجنتين وبوليفيا، إضافة إلى الشركات التي يمتلك فيها مواطنو الدول المجاورة أكثر من 50% من رأس المال. حاملو الإقامة الدائمة من تلك الدول لا يزالون يُعتبرون أجانب لهذا الغرض.
• الفئة غير المقيّدة: حاملو جوازات الولايات المتحدة والمملكة المتحدة والاتحاد الأوروبي وآسيا وإفريقيا غير متأثرين بـ Ley 2532/2005 — كل من الأراضي الحضرية والريفية في منطقة الحدود قابلة للشراء. اللائحة Decreto 7525/2011 تؤكد نطاق الدول المجاورة.
• الجغرافيا: تُقاس 50 كم من الحدود البرية أو النهرية المقابلة. الحدود البرازيلية تؤثر على أجزاء من Itapúa، Alto Paraná، Canindeyú، Amambay، Concepción، Alto Paraguay؛ والحدود الأرجنتينية تؤثر على Misiones، Itapúa، Ñeembucú؛ والحدود البوليفية تؤثر على Boquerón و Alto Paraguay.
• لا تنطبق على: القطع المصنّفة حضرياً داخل النطاق، أو chácaras بمساحة أقل من 3 هكتارات تُستخدم للسكن، أو العقارات المملوكة لمواطنين باراغوايين (بما في ذلك المتجنّسون بإذن من السلطة التنفيذية حالة بحالة)، أو الأجانب من غير الدول المجاورة.
• حل بديل للبرازيليين/الأرجنتينيين/البوليفيين: هيكلة الحيازة عبر مواطن باراغواياني (زوج، شريك، أمين) — لكن مخاطر الاحتيال على السند هنا حقيقية. تراجعت أحكام المحاكم بشأن مخالفات Ley 2532/2005 بالزيادة منذ 2023.
• المتجنّسون (بمن فيهم مواطنو الدول المجاورة سابقاً): يمكنهم التقدّم للحصول على إذن من السلطة التنفيذية بموجب Decreto 7525/2011. العملية موجودة لكنها بطيئة (12–18 شهراً)؛ تستحق العناء فقط للاستثمارات الزراعية الكبيرة.

المعاملة

من العرض إلى السند المسجّل — التدفّق المعتاد.

شراء نموذجي يستغرق 30–60 يوماً من قبول العرض إلى تسجيل السند. نصف هذه المدة يُقضى في انتظار قائمة DGRP. خطّط للتوقيت وفقاً لذلك.

1. 01

   حجز و boleta de informes (بحث السند)

   وقّع 'boleta de reserva' بإيداع 5–10%. يستخرج موثّق البائع (أو موثّقك) boleta de informes من DGRP — تاريخ سند يمتد 30 سنة يُظهر جميع التحويلات والرهون والأعباء. لا تتجاوز هذه الخطوة أبداً. التكلفة: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   فحص المساحة + المسح

   اسحب ملف المساحة من Catastro للتأكد من أن الحدود تطابق السند ولقراءة الـ avalúo fiscal (القيمة المساحية، أساس ضريبة العقار). للقطع الريفية، اطلب مسحاً جديداً — حدود الأراضي الريفية في باراغواي تنحرف عبر العقود.

3. 03

   Escritura pública (السند العام)

   يوقّع الطرفان السند لدى موثّق (escribano público). يدرج السند العقار والسعر وسلسلة الملكية. أتعاب الموثّق: 0.75–2% من السعر المُعلَن، بسلّم متدرج وفق Ley 1307/87 (الصفقات الأصغر في الطرف الأعلى، والأكبر في الأدنى). يدفع المشتري عادةً.

4. 04

   تسجيل DGRP

   يقدّم الموثّق السند الموقّع إلى DGRP للتسجيل في Registro de Inmuebles. القائمة المعتادة: 15–45 يوماً في Asunción، وأطول في الأقاليم. حتى التسجيل، يكون المشتري المالك القانوني وليس المالك المسجّل — يُحظر البيع لطرف ثالث.

5. 05

   تحديث Catastro + التسجيل البلدي

   بعد التسجيل لدى DGRP، قدّم نسخة لدى Catastro التابعة للبلدية لنقل ضريبة العقار للسنة التالية إلى اسم المشتري. عدم القيام بذلك هو السبب الأكثر شيوعاً لاستلام المشتري لفاتورة ضريبة بعد سنتين باسم المالك السابق.

إجمالي تكلفة المعاملة (موثّق + DGRP + Catastro + طوابع صغيرة): عادة 2.5–4% من السعر المعلَن. عمولات الوكلاء العقاريين تُضاف فوق ذلك — انظر القسم التالي.

أتعاب الوكلاء العقاريين + القوائم

أين تُدرَج العقارات الباراغوايانية فعلياً وكم يتقاضى الوكيل.

لا يوجد MLS وطني. القوائم متناثرة عبر ثلاث منصات إضافة إلى مجموعات Facebook و WhatsApp. كثير من العقارات تظهر فقط عبر شبكة الـ 'inmobiliaria' (الوكالة) المحلية ولا تصل إلى المواقع العامة على الإطلاق.

Where listings live

• Infocasas

  أكبر بوابة موجّهة للجمهور. أفضل تغطية في Asunción، Central، Itapúa، Alto Paraná. قابلة للتصفية بحسب الحي والمتر المربع ونطاق السعر. الرابط: infocasas.com.py.

• Vivendi

  قوية للقوائم الفاخرة في ضواحي Asunción (Villa Morra، Carmelitas، Surubi'í) وبحيرة Ypacaraí. الصور التاريخية متأخرة — تحقّق قبل السفر.

• Inmobusqueda + Clasipar

  موقع تجميعي + إعلانات مبوّبة عامة. مفيد للـ chácaras والقطع الريفية التي تتجاوزها المواقع الكبرى.

• شبكات Inmobiliaria المحلية

  في كل عاصمة محافظة. كثير من العقارات الجيدة لا تصل أبداً إلى البوابات — ادخل إلى 2–3 inmobiliarias على الأرض واسأل عن القوائم خارج السوق.

• مجموعات Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate'، 'Encarnación Inmuebles'، 'Expats Paraguay'. المبيعات المباشرة من المالك تتجاوز عمولات الوكلاء لكنها تتخطّى طبقة التحقّق.

Commission reality

• وكيل المشتري: 3–5% من سعر البيع، يدفعها المشتري عند الإغلاق.
• وكيل البائع: 3–5%، يدفعها البائع عند الإغلاق.
• إجمالي العمولة المجمّعة بالتالي يصل إلى 6–10%، أعلى بكثير من المعيار الأمريكي 5–6%.
• قابل للتفاوض: نعم. في المعاملات الأكبر (>US$ 200k) يقبل معظم الوكلاء 2–3% لكل طرف. اسأل دائماً.

التمويل

الرهون العقارية — عملياً للإقامة الدائمة فقط، وبدفعة أولى 30–50%.

لا تمنح البنوك الباراغوايية قروضًا عقارية للمقيمين خارج البلاد. يتأهل حاملو Residencia Temporal أحيانًا بدفعة أولى كبيرة وسجل دخل في حساب باراغوايي يمتد 6 أشهر أو أكثر، لكن النصيحة المعتادة من كل وكيل عقاري هي: ادفع نقدًا. ومعظم المشترين الأجانب يفعلون ذلك.

بعض البائعين يقدّمون التمويل مباشرة (financiación del propietario): دفعة أولى 30–50%، أجل 5–10 سنوات، فائدة 8–12%. وثّق ذلك بعناية وضع المبالغ دائماً في حسابات ضمان لدى موثّق — تمويل البائع غير الرسمي يحمل أعلى نسبة احتيال في السوق المحلي.

التكاليف السنوية

ضريبة العقار + التكاليف المتكرّرة.

ضريبة الممتلكات السنوية في باراغواي (Impuesto Inmobiliario) منخفضة بالمقاييس العالمية — 1% على القيمة المساحية لا القيمة السوقية. تتراوح القيم المساحية عادةً بين 30% و60% من قيمة السوق، لذا يتراوح المعدل الفعلي بين 0.3% و0.6% مما دفعته فعلاً. إنه بند صغير في إجمالي تكلفة المعيشة.

• Impuesto Inmobiliario (ضريبة العقار السنوية)

  1% من avalúo fiscal

  تُدفَع للبلدية على قسطين (مارس + سبتمبر). الـ avalúo fiscal هي القيمة المساحية المحفوظة لدى Catastro — عادة 30–60% من السوق. تم تعديل القيم المالية لعام 2026 بنسبة +4.1% بموجب Decreto 5181/2025. مواقع البلديات (Asunción، Encarnación) تقبل الدفع عبر الإنترنت.

• Tasa de barrido + alumbrado (الكنس + الإضاءة)

  Gs. 200,000–800,000/سنة

  رسم إضافي لكل عقار يُحصَّل مع Impuesto Inmobiliario.

• رسم Edificio (ما يعادل HOA)

  Gs. 400,000–2,500,000/شهر

  تفرض الشقق في Asunción 'نفقات مشتركة' لتغطية الأمن والمصعد والمسبح وموظفي المبنى. US$ 65–405/شهرياً. المنازل لا تخضع لها لكنها تدفع للأمن الخاص بشكل منفصل.

• تأمين المنزل السنوي

  0.15–0.30% من القيمة

  اختياري لكن المقرضون يطلبونه للعقارات المرهونة. Mapfre، La Consolidada، Aseguradora Tajy.

• ضريبة دخل الإيجار (إذا أجّرته)

  8% IRP-RC

  يُفرض على دخل الإيجار من العقارات الباراغوايانية ضريبة محلية بوصفه «rentas de capital» بنسبة ثابتة 8% بموجب Ley 6380/2019. إنه دخل محلي لا أجنبي. يُقدّم حاملو RUC الإقرار سنوياً.

واقع الأسعار

ما تدفعه فعلاً للمتر المربع.

الأرقام أدناه من قوائم منتصف 2026، عيّنة من Infocasas + فحوصات ميدانية. عاملها كمعايرة وليس كعرض — التباين على مستوى الحي كبير.

استأجر أولاً

استأجر قبل أن تشتري — يستفيد الجميع تقريباً.

سوق الإيجار سريع ومرن. 6–12 شهراً من الإيجار قبل الشراء يتيح لك تعلّم الحي، وسماع الصفقات خارج السوق، وتجنّب خطأ مكلف في التحقّق من السند.

• عقد إيجار معياري: 12 أو 24 شهراً، إيداع شهر + شهر مقدّم. لا توجد رسوم وكيل على الإيجار إذا ذهبت عبر Infocasas مباشرة، نصف شهر تقريباً عبر inmobiliaria.
• عائد الإيجار في شقق Asunción: 5–7% إجمالي. ضيق بمعايير الولايات المتحدة/الاتحاد الأوروبي لكنه متّسق مع طلب قوي للشراء بالدولار.
• المفروش قصير الأمد (نمط Airbnb) متوفّر بكثرة في Villa Morra + Carmelitas بمعدل 1.5–2.5x من أسعار الإيجار طويل الأمد غير المفروش. مفيد لأول 30 يوماً.
• الإيجارات في الأحياء الأقل طلباً نادراً ما تُدرَج على البوابات. ادخل إلى inmobiliarias المحلية واسأل عن 'alquiler 1 año'.

الأخطاء الشائعة

أين تنحرف المعاملات.

• تجاوز boleta de informes

  احتيال السند أصبح أندر مما كان لكنه لا يزال يحدث. التاريخ الممتد لـ 30 سنة يكشف مشاكل تقسيم السند، والميراث المتنازع عليه، والرهون التي لم تُحرَّر. التكلفة: ~US$ 30. دائماً.

• الثقة بـ 'descuentos' الشفهية على السعر

  يتفق بعض البائعين والوكلاء مع المشتري على الإعلان عن سعر منخفض (لتخفيض ضريبة المعاملة) مع دفع الفرق نقداً خارج السجلات. إنه أمر مغرٍ وشائع جداً، غير أن سجلات DGRP لا تُثبِّت سوى الرقم المُعلَن، فتنتهي بك الحال إلى دفع ضرائب أعلى عند إعادة البيع، فضلاً عن أن التقليل من قيمة الإعلان مخالف للقانون بموجب قواعد SEPRELAD المتعلقة بـ AML.

• شراء أراضٍ زراعية في منطقة الحدود

  حتى عبر مالك صوري باراغواياني. تراجعت أحكام المحاكم على مخالفات Ley de Frontera بالزيادة منذ 2023.

• تجاوز تحديث Catastro

  تظل ضريبة العقار تُرسَل للبائع، ولا تستلم الفاتورة، وتتراكم رسوم التأخير. قدّم cambio de titular دائماً خلال 30 يوماً من تسجيل DGRP.

• تمويل البائع غير الرسمي

  إذا قبلت تمويل البائع، احفظ المبلغ في حسابات ضمان لدى موثّق ذي سمعة. لا تحوّل أبداً إلى حساب شخصي بناءً على مصافحة.

• التجديد بدون تصريح

  كل من Asunción و Encarnación يطلبان permiso de obra للأعمال الإنشائية. العمل بدون تصريح + إعادة البيع لاحقاً يعني ظهور هيكل غير مرخّص في التحقّق ويخفّض عرض المشتري.

الأسئلة الشائعة

شراء عقارات في باراغواي — الأسئلة الشائعة