參考資料 · 更新於 2026-05-07
在Paraguay購置房產。 外國人能做什麼、什麼是禁區、需要花多少錢。
外國人可在巴拉圭完整購置並持有房地產——無居留要求、無最低金額限制、無國籍限制。需注意的是農業用地距邊境50公里的限制、取得永久居留（PR）前實際上無法申請房貸，以及產權紀錄不完整的市場現況，謹慎的產權盡職調查至關重要。以下說明相關法規、稅務及作業流程。若您同時規劃移居事宜，完整移居指南涵蓋居留申請程序。
基準
外國人完全自由保有所有權 — 邊境區以外。
Paraguay對城市房產、城市土地或非農村地塊的外國人所有權沒有一般性限制。您可以憑觀光簽證購買、以您的名字登記產權,並出租房產。唯一實質性的限制是下文解釋的農業邊境區。
- 對所有人開放:觀光客、TR持有者、PR持有者、公民 — 完全自由保有 (escritura pública) 並在DGRP登記。
- 無最低投資額、無上限、無年度當地居留要求。房產永久屬於您。
- 繼承：外國人持有的房產依巴拉圭繼承法進行財產移轉。繼承人須向當地民事法院辦理，通常需3至6個月。房產價值不課遺產稅，但須支付小額登記費用。
- 共同持有與公司名義持有均可行。許多投資人選擇以巴拉圭 SA 或 SRL 掛名，尤其當目標是租金收益或日後出售時，因為在公司層面可將 1% Impuesto Inmobiliario 抵扣租金 IRP。
- 出租:持有出租房產需要RUC (因此需要Cédula)。純粹作為投資者的觀光客通常以個人名義登記產權,但透過Paraguay管理公司轉介租金收入。
唯一的重大限制
50公里邊境區 — 僅限接壤國國民。
Ley Nº 2532/2005（邊境法）禁止鄰國（巴西、阿根廷、玻利維亞）國民及多數股權由其持有的公司，在距對應國際邊界 50 公里內擁有或租用農村土地。非鄰國國民（美國、英國、歐盟、亞洲、非洲護照）不受此限：若您的護照非來自鄰國，可在邊境區購買農村土地。城市地塊對所有人均豁免。
- 受限對象:巴西、阿根廷、玻利維亞國民,以及接壤國國民持有資本超過50%的公司。這些國家的PR持有者就此目的仍視為外國人。
- 不受限對象:美國、英國、歐盟、亞洲、非洲護照持有人不受Ley 2532/2005影響 — 邊境區內的城市與農村土地皆可購買。Decreto 7525/2011 reglamento確認接壤國範圍。
- 地理:50公里從相應的陸地或河流邊界測量。巴西邊界影響Itapúa、Alto Paraná、Canindeyú、Amambay、Concepción、Alto Paraguay的部分地區;阿根廷邊界影響Misiones、Itapúa、Ñeembucú;玻利維亞邊界影響Boquerón與Alto Paraguay。
- 不適用於:邊境區內的城市分區地塊、用作住所的約3公頃以下chácara、Paraguay公民 (含經個案Poder Ejecutivo授權的歸化公民) 擁有的房產,或非接壤國外國人。
- 巴西人/阿根廷人/玻利維亞人的變通方法:透過Paraguay公民 (配偶、合夥人、信託人) 結構化持有 — 但此處的產權詐欺風險真實存在。自2023年以來,Ley 2532/2005違規的法院撤銷案例不斷增加。
- 歸化公民 (含前接壤國國民):可依Decreto 7525/2011申請行政部門授權。流程存在但緩慢 (12–18個月);僅對大型農業投資值得。
交易
從掛牌到產權登記 — 標準流程。
典型的購買從接受報價到產權登記需30–60天。其中一半時間在DGRP排隊等待登記。事先預留時間。
- 01
保留與boleta de informes (產權搜尋)
簽署「boleta de reserva」並支付5–10%訂金。賣方公證人 (或您的) 從DGRP取得boleta de informes — 顯示所有轉讓、留置權與抵押的30年產權歷史。絕對不要省略此步驟。費用:Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41)。
- 02
地籍核查 + 測量
從Catastro調出地籍檔案以確認邊界與契約相符,並讀取avalúo fiscal (地籍價值,房產稅依據)。對於農村地塊,委託新的測量 — Paraguay農村邊界數十年來會漂移。
- 03
Escritura pública (公契)
雙方在公證處 (escribano público) 簽署契約。契約列出房產、價格與產權鏈。公證費:申報價格的0.75–2%,依Ley 1307/87階梯計算 (小額交易較高,大額交易較低)。買方通常支付。
- 04
DGRP登記
公證人將簽署的契約提交DGRP在Registro de Inmuebles登記。標準積壓:Asunción 15–45天,各地區更長。在登記前,買方是法律所有人但不是登記所有人 — 無法轉售給第三方。
- 05
Catastro更新 + Municipal登記
在DGRP登記後,將副本提交給Municipalidad的Catastro,將下一年度的房產稅轉至買方名下。未做此事是兩年後買方收到前任屋主名義稅單的最常見原因。
總交易成本 (公證 + DGRP + Catastro + 小額印花):通常為申報價格的2.5–4%。仲介佣金另計 — 請參閱下節。
仲介費 + 掛牌平台
Paraguay房產實際在哪裡掛牌以及仲介的費用。
沒有全國MLS。掛牌分散在三個平台加上Facebook與WhatsApp群組。許多房產僅透過當地「inmobiliaria」 (仲介) 網路出現,從未進入公開網站。
Where listings live
Infocasas
最大的公開入口網站。對Asunción、Central、Itapúa、Alto Paraná覆蓋最佳。可按社區、平方公尺、價格範圍篩選。網址:infocasas.com.py。
Vivendi
在Asunción郊區 (Villa Morra、Carmelitas、Surubi'í) 與Lake Ypacaraí的高端掛牌方面表現強勁。歷史照片落後 — 飛來之前先核實。
Inmobusqueda + Clasipar
聚合器 + 通用分類廣告。對於較大網站略過的chácara與農村地塊很有用。
本地inmobiliaria網路
在每個省會。許多體面的房產從未出現在入口網站 — 親自走訪2–3家inmobiliaria,詢問非公開掛牌。
Facebook + WhatsApp群組
「Asunción Real Estate」、「Encarnación Inmuebles」、「Expats Paraguay」。屋主直售繞過仲介佣金,但跳過盡職調查層。
Commission reality
- 買方仲介:售價的3–5%,買方在交割時支付。
- 賣方仲介:3–5%,賣方在交割時支付。
- 因此合計總佣金落在6–10%,遠高於美國標準的5–6%。
- 可議價:是。對於較大交易 (>US$ 200k),大多數仲介接受每方2–3%。一定要問。
融資
抵押貸款 — 實際上僅限PR,且首付30–50%。
巴拉圭銀行不向非居民提供房貸。臨時居留持有人有時可以大額首付及在巴拉圭帳戶累積6個月以上收入記錄的條件獲批，但每位房地產經紀人的標準建議都是：支付現金。大多數外國買家也確實如此。
| Tourist | TR | PR | Citizen | |
|---|---|---|---|---|
| 狀態 | 不可用。 | 在少數私人銀行可能,需40–50%首付 + 12個月以上的Paraguay收入。實際情況:大多數TR買家現金支付。 | 標準20–30%首付,15–20年期,USD或PYG。 | 與PR相同。 |
| 典型USD利率 | — | 如果找到願意承保的銀行,8–10% | 6–8% (BNF、Itaú、GNB、Banco Continental、Sudameris) | 6–8% |
| 典型PYG利率 | — | 12–14% | 10–13% | 10–13% |
| 期限 | — | 最長10年 | 最長20年 (部分BNF方案至25年) | 最長20年 |
部分賣家直接提供融資 (financiación del propietario):30–50%首付,5–10年期,8–12%利率。仔細記錄並始終由公證人託管 — 非正式賣家融資在當地市場詐欺率最高。
年度成本
房產稅 + 經常性成本。
巴拉圭的年度不動產稅（Impuesto Inmobiliario）以全球標準而言相當低廉——稅率為地籍價值的 1%，而非市場價值。地籍價值通常為市場價值的 30–60%，因此實際稅率約為您實際購買價格的 0.3–0.6%。這在整體生活費用中僅是一筆小開支。
Impuesto Inmobiliario (年度房產稅)
avalúo fiscal的1%分2期支付給Municipalidad (3月 + 9月)。Avalúo fiscal是Catastro持有的地籍價值 — 通常為市場的30–60%。2026年財政價值經Decreto 5181/2025上調+4.1%。市政網站 (Asunción、Encarnación) 接受線上付款。
Tasa de barrido + alumbrado (清掃 + 照明)
Gs. 200,000–800,000/年與Impuesto Inmobiliario一同收取的每筆房產附加費。
Edificio費 (HOA等價物)
Gs. 400,000–2,500,000/月Asunción 的公寓須支付「expensa común」（公設管理費），涵蓋保全、電梯、泳池、大樓員工費用。每月 US$ 65至405。獨立屋無此費用，但需另行支付私人保全費用。
年度房屋保險
價值的0.15–0.30%選擇性,但放款人對抵押房產要求此保險。Mapfre、La Consolidada、Aseguradora Tajy。
租金收入稅 (如果出租)
8% IRP-RC巴拉圭不動產的租金收入依 Ley 6380/2019 以「資本服務所得」名義在本地課稅，稅率固定為 8%。這屬於境內收入，非境外收入。持有 RUC 者每年申報一次。
價格實況
您每平方公尺實際支付的金額。
下列數字為2026年中期掛牌,從Infocasas與實地查訪取樣。視為校準而非報價 — 社區層面的差異很大。
| Where | Apartment | House |
|---|---|---|
| Asunción — Villa Morra / Carmelitas (高端) | US$ 2,500–3,800/m² | US$ 2,200–3,500/m² |
| Asunción — Centro / Trinidad (中端) | US$ 1,500–2,200/m² | US$ 1,400–2,000/m² |
| Lambaré / Luque / San Lorenzo (Central郊區) | US$ 1,100–1,800/m² | US$ 900–1,600/m² |
| Areguá · San Bernardino (湖區郊區) | US$ 1,200–2,000/m² | US$ 900–2,200/平方米 |
| Encarnación (南部) | US$ 1,000–1,800/平方米 | US$ 800–1,500/平方米 |
| Ciudad del Este (東部) | US$ 900–1,500/平方米 | US$ 800–1,400/平方米 |
| Villarrica + 較小城市 | US$ 700–1,200/平方米 | US$ 600–1,100/平方米 |
| 農村chácara (1–5公頃,邊境區外) | — | US$ 8,000–25,000/公頃 |
先租後買
購買前先租 — 幾乎人人受益。
租賃市場快速且彈性。購買前租賃6–12個月可讓您了解社區、聽到非公開的交易,並避免昂貴的產權盡職調查錯誤。
- 標準租賃合約:12或24個月,1個月押金 + 1個月預付。如果直接透過Infocasas無仲介費,如果透過inmobiliaria約半個月租金。
- Asunción公寓的租金收益率:總額5–7%。以美/歐標準算緊湊,但與強勁的USD買盤需求相符。
- Villa Morra與Carmelitas廣泛提供帶家具的短期 (Airbnb式) 租賃,為長期不帶家具租賃的1.5–2.5倍。對於前30天有用。
- 人流較少社區的租賃很少在入口網站掛牌。走進當地inmobiliaria,詢問「alquiler 1 año」。
常見陷阱
交易出錯的地方。
省略boleta de informes
產權詐欺比過去少見,但仍會發生。30年歷史揭示分割產權問題、爭議繼承、未解除的抵押。費用:約US$ 30。永遠要做。
信任口頭價格「descuentos」
部分賣方與仲介同意以較低申報價格成交（以減少交易稅），買方再以現金補足差額。這種做法雖具誘惑力且十分普遍，但 DGRP 登記的只有申報金額，這在日後轉售時會增加您的稅負，況且低報聲明在 SEPRELAD AML 規定下屬於違法行為。
在邊境區購買農地
即使透過Paraguay的稻草所有人。自2023年以來,Ley de Frontera違規的法院撤銷案例不斷增加。
省略Catastro更新
房產稅持續開立給賣家,您收不到帳單,累積滯納金。在DGRP登記後30天內務必提交cambio de titular。
非正式賣家融資
如果您接受賣家融資,在信譽良好的公證人處託管。絕不靠握手匯款至個人帳戶。
未獲許可的翻新
Asunción與Encarnación皆要求結構性工程的permiso de obra。沒有許可運作 + 之後轉售意味著未經許可的結構在盡職調查中曝光,降低買方報價。
我們能幫忙的地方
公證、託管與交易中乏味的中間環節。
我們與當地一小部分經審核的合作夥伴合作 — 買方律師、escribano,以及為穩定幣資金購買服務的OTC櫃台。我們從多數合作中賺取介紹佣金;我們在您承諾前共享合作夥伴的費用表。
買方法律盡職調查
Paraguay律師調出boleta de informes、驗證地籍邊界、並在您支付訂金前審查產權鏈。一次性費用套餐,US$ 800–1,500,視房產類型而定。
公證 + escritura
介紹有外國買家檔案經驗的escribano público。他們起草契約、託管資金、並向DGRP提交登記。0.7–1.5%的公證費由法律規定 — 重要的是能力,而非比價。
穩定幣 / USD託管
以USDT或USD支付時的公證人託管 — 鑰匙在DGRP產權登記時釋放。關閉上述陷阱清單中的賣家融資詐欺風險。
Catastro + Municipal登記
成交後服務,在30天窗口內向Municipalidad提交cambio de titular,以便下一年度房產稅帳單以您的名義到達。賣家經常省略;我們不會。
出租物業管理
介紹Asunción的物業管理人,代表業主處理租戶、維護與租賃IRP申報。標準為月租金的8–10%。
佣金在介紹前以書面披露。如果合作夥伴無法為您的情況提供優於市場的條件,我們會直說。
常見問題
在巴拉圭購置房產——常見問題
外國人可以在巴拉圭購置房產嗎？
可以——外國人可在巴拉圭全額購置及持有房產，享有完整的永久產權。無需居留身份、無最低投資額，也無國籍限制：您可憑旅遊入境許可購置房產，在DGRP以您的名義登記產權（escritura pública），並出租該房產。唯一有實質意義的限制是邊境50公里農業用地規定。
巴拉圭的邊境50公里限制區是什麼規定？
Ley Nº 2532/2005禁止鄰國國民——巴西、阿根廷及玻利維亞——在對應國際邊境50公里範圍內擁有或租賃農村土地。非鄰國國民（美國、英國、歐盟、亞洲、非洲護照持有人）不受此限制，可在該區域購置城市及農村土地。對所有人而言，都市化地塊均豁免在外。
外國人可以在巴拉圭申請房貸嗎？
實際上不行——巴拉圭銀行不向非居民提供房貸。臨時居留持有人有時可以支付40–50%首付及提供12個月以上巴拉圭收入記錄的條件獲批，但大多數人選擇全額支付現金。標準房貸（首付20–30%、15–20年還款期）只在取得永久居留或公民身份後才能申請。
巴拉圭的房產稅是多少？
巴拉圭的年度Impuesto Inmobiliario為地籍評估價值（avalúo fiscal）的1%——而非市場價值。由於地籍評估價值通常為市場價值的30–60%，實際稅率僅為您實際購入價的0.3–0.6%。由市政府（Municipalidad）分兩期徵收，分別在3月及9月。
在巴拉圭購置房產的過戶費用是多少？
總交易費用——公證費、DGRP登記費、地籍費及小額印花稅——通常為申報價格的2.5–4%。僅公證費一項按Ley 1307/87設定的分級費率計算為0.75–2%，通常由買方支付。房地產經紀費用另計：每方3–5%，合計6–10%。
在巴拉圭購置房產安全嗎？
只要做好盡職調查，是安全的。最重要的一步是取得boleta de informes——一份涵蓋30年的DGRP產權歷史記錄，可揭示留置權、分割產權問題及遺產爭議，費用僅約US$ 30。切勿跳過此步驟，避免非正式的賣方融資，除非資金由信譽良好的公證人代管。
聘請公證人或搬遷律師
預訂前先談談。
我們可以為您介紹處理外國買家的Paraguay公證人或搬遷律師。WhatsApp最快;如有特定掛牌或boleta需附加,請發電郵。
資料來源
查證官方資料來源
本頁每一項事實皆連結至巴拉圭政府機關或公認的第三方資料來源。
- DGRP — Real Estate Registry dgrp.gov.py ↗
Title registration, ownership records, foreign-ownership confirmation.
- Catastro — National Cadastre catastro.gov.py ↗
Cadastral value (avalúo fiscal), the base for property tax.
- Hacienda — Ministry of Finance hacienda.gov.py ↗
Impuesto Inmobiliario rate-setting; municipal collection rules.
- BACN — National Legal Database bacn.gov.py ↗
Searchable text of Law 2532/2005 (50km border-zone restriction).
- Municipalidad de Asunción — Catastro asuncion.gov.py ↗
Annual property-tax invoice + payment portal for Asunción properties.
- BCP — Central Bank bcp.gov.py ↗
Mortgage rate framework + bank licensing.