Nekustamā īpašuma pirkšana Paragvajā. Ko ārvalstnieki var darīt, kas ir aizliegts un cik tas maksā.

Pamatprincips

Pilnas īpašumtiesības ārvalstniekiem — ārpus robežas zonas.

Paragvajā nav vispārēju ierobežojumu ārvalstu īpašumam pilsētas nekustamajam īpašumam, pilsētas zemei vai nelauku zemes gabaliem. Jūs varat pirkt ar tūrista vīzu, reģistrēt īpašumtiesības savā vārdā un izīrēt īpašumu. Vienīgais nozīmīgais ierobežojums ir lauksaimniecības robežas zona, kas izskaidrota zemāk.

• Atvērts visiem: tūristiem, TR turētājiem, PR turētājiem, pilsoņiem — pilnas īpašumtiesības (escritura pública), reģistrētas DGRP.
• Bez minimālas investīcijas, bez maksimuma, bez ikgadējās vietējās klātbūtnes prasības. Īpašums ir jūsu uz nenoteiktu laiku.
• Mantojums: ārvalstniekiem piederošs īpašums tiek pārņemts saskaņā ar Paragvajas mantojuma tiesībām. Mantinieki iesniedz dokumentus vietējā civiltiesā, parasti 3–6 mēnešu process. Mantojuma nodokļa par īpašuma vērtību nav, taču tiek piemērota neliela reģistrācijas maksa.
• Kopīpašums un korporatīvā piederība abi darbojas. Daudzi investori īpašumu reģistrē uz Paragvajas SA vai SRL vārda, ja mērķis ir nomas ienākumi vai turpmāka pārdošana, jo uzņēmuma līmeņa aprēķini var kompensēt 1% Impuesto Inmobiliario pret nomas IRP.
• Īre: īres īpašuma turēšanai nepieciešams RUC (tātad Cédula). Tūristi, kas pērk kā tīri investori, parasti reģistrē īpašumtiesības individuāli, bet īres ienākumus virza caur Paragvajas pārvaldības uzņēmumu.

Viens lielais ierobežojums

50 km robežas zona — tikai kaimiņvalstu pilsoņiem.

Ley Nº 2532/2005, Ley de Frontera, aizliedz kaimiņvalstu pilsoņiem (Brazīlija, Argentīna, Bolīvija) un uzņēmumiem, kuros viņiem pieder vairākums, piederēt vai nomāt LAUKU zemi 50 km robežzonā pie attiecīgās starptautiskās robežas. Nekaimiņvalstu pilsoņi (ASV, Lielbritānija, ES, Āzijas, Āfrikas pases) NAV iekļauti: jūs varat pirkt lauku zemi robežzonā, ja jūsu pase nav no kaimiņvalsts. Pilsētu zemes gabali ir atbrīvoti visiem.

• Kuram ir ierobežojumi: Brazīlijas, Argentīnas un Bolīvijas pilsoņiem, kā arī uzņēmumiem, kuros kaimiņvalstu pilsoņiem pieder >50% kapitāla. PR turētāji no šīm valstīm joprojām tiek uzskatīti par ārvalstniekiem šim mērķim.
• Kuram NAV ierobežojumi: ASV, Apvienotās Karalistes, ES, Āzijas, Āfrikas pasu turētājus Ley 2532/2005 neietekmē — gan pilsētas, GAN lauku zemi robežas zonā var pirkt. Decreto 7525/2011 reglamento apstiprina kaimiņvalstu apjomu.
• Ģeogrāfija: 50 km mērīts no atbilstošās sauszemes vai upes robežas. Brazīlijas robeža ietekmē daļas no Itapūas, Alto Paranas, Kanindeju, Amambaja, Konsepsionas, Alto Paragvajas; Argentīnas robeža ietekmē Misiones, Itapūu, Ņeembukū; Bolīvijas robeža ietekmē Bokeronu un Alto Paragvaju.
• Neattiecas uz: pilsētas zonētiem zemes gabaliem joslā, chácara līdz ~3 hektāriem, kas tiek izmantoti dzīvošanai, Paragvajas pilsoņu (tostarp naturalizētu pilsoņu ar Poder Ejecutivo individuālu atļauju) īpašumiem vai nekaimiņvalstu ārvalstniekiem.
• Risinājums brazīliešiem/argentīniešiem/bolīviešiem: strukturēt īpašumu caur Paragvajas pilsoni (laulāto, partneri, fiduciāru) — taču īpašumtiesību krāpšanas riski šeit ir reāli. Tiesas atcelšanas par Ley 2532/2005 pārkāpumiem kopš 2023. gada palielinās.
• Naturalizēti pilsoņi (tostarp bijušie kaimiņvalstu pilsoņi): var pieprasīt Izpildvaras filiāles atļauju saskaņā ar Decreto 7525/2011. Process pastāv, bet ir lēns (12–18 mēneši); ir vērts tikai apjomīgām agroinvestīcijām.

Darījums

No saraksta līdz īpašumtiesībām — standarta darbplūsma.

Tipisks pirkums no pieņemtā piedāvājuma līdz reģistrētām īpašumtiesībām aizņem 30–60 dienas. Puse no šī laika tiek pavadīta DGRP, gaidot reģistrācijas neizskatīto lietu sarakstu. Ņemiet to vērā laika plānošanā.

1. 01

   Rezervēšana un boleta de informes (īpašumtiesību meklēšana)

   Parakstiet 'boleta de reserva' ar 5–10% iemaksu. Pārdevēja notārs (vai jūsu) iegūst boleta de informes no DGRP — 30 gadu īpašumtiesību vēsturi, kas parāda visas nodošanas, ķīlas tiesības un apgrūtinājumus. NEKAD neizlaidiet to. Izmaksas: Gs. 80 000–250 000 (US$ 13–41).

2. 02

   Kadastra pārbaude + uzmērīšana

   Iegūstiet kadastra lietu no Catastro, lai apstiprinātu, ka robežas atbilst aktam un izlasītu avalúo fiscal (kadastra vērtība, īpašuma nodokļa pamats). Lauku zemes gabaliem pasūtiet svaigu uzmērīšanu — Paragvajas lauku robežas gadu desmitos pārvietojas.

3. 03

   Escritura pública (publiskais akts)

   Abas puses paraksta aktu pie notāra (escribano público). Akts uzskaita īpašumu, cenu un īpašumtiesību ķēdi. Notāra maksa: 0,75–2% no deklarētās cenas, līmeniska skala saskaņā ar Ley 1307/87 (mazāki darījumi augstākā galā, lielāki darījumi zemākā). Pircējs parasti maksā.

4. 04

   DGRP reģistrācija

   Notārs iesniedz parakstīto aktu DGRP iekļaušanai Registro de Inmuebles. Standarta neizskatīto lietu saraksts: 15–45 dienas Asunsionā, ilgāk reģionos. Līdz iekļaušanai pircējs ir likumīgais, bet ne reģistrētais īpašnieks — pārdošana trešajām personām ir bloķēta.

5. 05

   Catastro atjaunināšana + pašvaldības reģistrācija

   Kad reģistrēts DGRP, iesniedziet kopiju Municipalidad Catastro, lai nākamā gada īpašuma nodoklis būtu pircēja vārdā. Šī neizdarīšana ir visbiežākais iemesls, kāpēc pircējs divus gadus vēlāk saņem nodokļu rēķinu, kas adresēts iepriekšējam īpašniekam.

Kopējās darījuma izmaksas (notārs + DGRP + Catastro + nelielas zīmogmarkas): parasti 2,5–4% no deklarētās cenas. Mākleru komisijas papildus tam — skatīt nākamo sadaļu.

Mākleru maksas + sludinājumi

Kur Paragvajas īpašums faktiski tiek sludināts un cik aģents maksā.

Nav valsts mēroga MLS. Sludinājumi sadrumstalojas trīs platformās plus Facebook + WhatsApp grupas. Daudzi īpašumi parādās tikai caur vietējo 'inmobiliaria' (aģentūru) tīklu un nekad nesasniedz publiskās vietnes.

Where listings live

• Infocasas

  Lielākais sabiedrībai pieejamais portāls. Labākais pārklājums Asunsionā, Centrālajā, Itapūā, Alto Paranā. Filtrējams pēc apkārtnes, m², cenas diapazona. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Spēcīgs premium sludinājumiem Asunsionas piepilsētās (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) un Ipakarai ezerā. Vēsturiskās fotogrāfijas atpaliek — pārbaudiet pirms ierašanās.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Apvienotājs + vispārīgie sludinājumi. Noderīgs chácaras un lauku zemes gabaliem, ko lielākās vietnes izlaiž.

• Vietējie inmobiliaria tīkli

  Katrā departamenta galvaspilsētā. Daudzi pieklājīgi īpašumi nekad nesasniedz portālus — dodieties uz 2–3 inmobiliarias uz vietas un jautājiet pēc ārpus tirgus sludinājumiem.

• Facebook + WhatsApp grupas

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Tieša pārdošana no īpašnieka apiet aģentu komisijas, bet izlaiž uzticamības pārbaudes slāni.

Commission reality

• Pircēja aģents: 3–5% no pārdošanas cenas, pircējs maksā darījuma noslēgšanā.
• Pārdevēja aģents: 3–5%, pārdevējs maksā darījuma noslēgšanā.
• Kopējā kombinētā komisija tādējādi sasniedz 6–10%, daudz augstāka par ASV standartu 5–6%.
• Apspriežama: jā. Lielākiem darījumiem (>US$ 200k) lielākā daļa aģentu pieņem 2–3% no katras puses. Vienmēr jautājiet.

Finansēšana

Hipotēkas — praktiski tikai PR un 30–50% iemaksa.

Paragvajas bankas neizsniedz hipotēkas nerezidentiem. TR turētāji dažkārt var pretendēt ar ievērojamu pirmo iemaksu un 6+ mēnešu ienākumu vēsturi Paragvajas kontā, taču standarta ieteikums no katras nekustamo īpašumu aģentūras ir: maksājiet skaidrā naudā. Lielākā daļa ārvalstu pircēju tā arī dara.

Daži pārdevēji piedāvā finansējumu tieši (financiación del propietario): 30–50% iemaksa, 5–10 gadu termiņš, 8–12% procenti. Rūpīgi to dokumentējiet un vienmēr ievietojiet darījumā escrow pie notāra — neformālajai pārdevēja finansēšanai ir lielākais krāpšanas gadījumu skaits vietējā tirgū.

Ikgadējās izmaksas

Īpašuma nodoklis + atkārtotas izmaksas.

Paragvajas gada nekustamā īpašuma nodoklis (Impuesto Inmobiliario) ir zems pēc pasaules standartiem — 1% no kadastrālās vērtības, nevis tirgus vērtības. Kadastrālās vērtības parasti ir 30–60% no tirgus vērtības, tāpēc efektīvā likme ir 0,3–0,6% no faktiskās samaksātās summas. Tas ir mazs postenis kopējā dzīves izmaksu aprēķinā.

• Impuesto Inmobiliario (ikgadējais īpašuma nodoklis)

  1% no avalúo fiscal

  Maksā Municipalidad 2 maksājumos (martā + septembrī). Avalúo fiscal ir kadastra vērtība, kas tiek glabāta Catastro — parasti 30–60% no tirgus. 2026. gada fiskālās vērtības tika koriģētas +4,1% ar Decreto 5181/2025. Pašvaldību tīmekļa vietnes (Asunsiona, Encarnasiona) pieņem tiešsaistes maksājumus.

• Tasa de barrido + alumbrado (ielu slaucīšana + apgaismojums)

  Gs. 200 000–800 000/gadā

  Piemaksa par īpašumu, kas tiek iekasēta kopā ar Impuesto Inmobiliario.

• Edificio maksa (HOA ekvivalents)

  Gs. 400 000–2 500 000/mēn.

  Dzīvokļi Asunción iekasē "expensa común" par drošību, liftu, baseinu, ēkas personālu. US$ 65–405/mēnesī. Mājām tā nav, bet atsevišķi jāmaksā par privāto drošību.

• Ikgadējā mājas apdrošināšana

  0,15–0,30% no vērtības

  Brīvprātīga, bet aizdevēji to pieprasa hipotekētiem īpašumiem. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Īres ienākumu nodoklis (ja izīrējat)

  8% IRP-RC

  Nomas ienākumi no Paragvajas nekustamā īpašuma vietēji tiek aplikti kā 'rentas de capital' ar vienotu 8% likmi saskaņā ar Ley 6380/2019. Tie ir iekšzemes ienākumi, nevis ārvalstu. RUC turētāji iesniedz deklarāciju reizi gadā.

Cenu realitāte

Cik jūs faktiski maksājat par kvadrātmetru.

Zemāk minētie skaitļi ir 2026. gada vidus sludinājumi, kas iegūti no Infocasas + uz vietas veiktajām pārbaudēm. Uztveriet to kā kalibrāciju, nevis kā cenas piedāvājumu — variācija apkārtnes līmenī ir liela.

Vispirms īrējiet

Īrējiet pirms pirkšanas — gandrīz visi gūst labumu.

Īres tirgus ir ātrs un elastīgs. 6–12 mēnešus īrēšana pirms pirkuma ļauj jums iepazīt apkārtni, dzirdēt par ārpus tirgus piedāvājumiem un izvairīties no dārgas īpašumtiesību uzticamības pārbaudes kļūdas.

• Standarta īres līgums: 12 vai 24 mēneši, 1 mēneša depozīts + 1 mēnesis avansā. Nav aģenta maksas par īri, ja dodaties caur Infocasas tieši, ~puse no mēneša, ja caur inmobiliaria.
• Īres ienesīgums Asunsionas dzīvokļiem: 5–7% bruto. Šaurs pēc ASV/ES standartiem, bet saskaņā ar spēcīgu USD pirkšanas pieprasījumu.
• Mēbelēta īstermiņa (Airbnb stila) plaši pieejama Villa Morrā + Carmelitas par 1,5–2,5x nemēbelēto ilgtermiņa cenu. Noderīga pirmo 30 dienu laikā.
• Īres mazāk apmeklētās apkārtnēs reti tiek sludinātas portālos. Dodieties uz vietējām inmobiliarias un jautājiet pēc 'alquiler 1 año'.

Bieži lamatas

Kur darījumi noiet greizi.

• Boleta de informes izlaišana

  Īpašumtiesību krāpšana ir retāka nekā agrāk, bet joprojām notiek. 30 gadu vēsture atklāj sadalītu īpašumtiesību problēmas, apstrīdētu mantojumu, neatslēgtas hipotēkas. Izmaksas: ~US$ 30. Vienmēr.

• Mutisku cenu 'descuentos' uzticēšanās

  Daži pārdevēji un aģenti vienojas par zemāku deklarēto cenu (lai samazinātu darījuma nodokli), bet pircējs starpību maksā skaidrā naudā ārpus grāmatvedības. Vilinoši un ļoti izplatīti, taču DGRP reģistrē tikai deklarēto summu, tāpēc pārdošanas nodokļi jūs sodīs vēlāk, UN nepatiesa deklarēšana ir pretlikumīga saskaņā ar SEPRELAD AML noteikumiem.

• Lauksaimniecības zemes pirkšana robežas zonā

  Pat caur Paragvajas salmu īpašnieku. Tiesas atcelšanas par Ley de Frontera pārkāpumiem kopš 2023. gada palielinās.

• Catastro atjaunināšanas izlaišana

  Īpašuma nodoklis turpina tikt rēķināts pārdevējam, jūs nesaņemat rēķinu, jūs uzkrājat kavējuma maksas. Vienmēr iesniedziet cambio de titular 30 dienu laikā pēc DGRP iekļaušanas.

• Neformāla pārdevēja finansēšana

  Ja pieņemat pārdevēja finansēšanu, izmantojiet escrow pie cienījama notāra. Nekad nenosūtiet maksājumu uz personīgo kontu pēc rokasspiediena.

• Renovācija bez atļaujas

  Asunsiona + Encarnasiona prasa permiso de obra strukturālajiem darbiem. Darbība bez tās + vēlāka tālākpārdošana nozīmē, ka neatļautā struktūra parādās uzticamības pārbaudē un samazina pircēja piedāvājumu.

BUJ

Nekustamā īpašuma iegāde Paragvajā — bieži uzdotie jautājumi