רכישת נדל"ן בפרגוואי. מה זרים יכולים לעשות, מה אסור, וכמה זה עולה.

הבסיס

בעלות מלאה לזרים — מחוץ לאזור הגבול.

לפרגוואי אין מגבלה כללית על בעלות זרה על נדל"ן עירוני, קרקע עירונית או חלקות לא-כפריות. אפשר לקנות בחותם תייר, לרשום את הבעלות על שמך ולהשכיר את הנכס. המגבלה המשמעותית היחידה היא אזור הגבול החקלאי המוסבר בהמשך.

• פתוח לכולם: תיירים, בעלי תושבות זמנית, בעלי תושבות קבע, אזרחים — בעלות מלאה (escritura pública) רשומה ב-DGRP.
• אין השקעה מינימלית, אין מקסימום, אין כלל נוכחות מקומית שנתית. הנכס שלך לתמיד.
• ירושה: נכסים בבעלות זרה עוברים לפי דיני הירושה הפרגוואיים. היורשים מגישים תביעה בבית המשפט האזרחי המקומי, תהליך שלוקח בדרך כלל 3–6 חודשים. אין מס ירושה על ערך הנכס, אך חלה אגרת רישום קטנה.
• בעלות משותפת ובעלות תאגידית שתיהן אפשריות. משקיעים רבים מעבירים את הבעלות דרך SA או SRL פרגוואית כשמטרתם הכנסות משכירות או מכירה עתידית, משום שחשבונאות ברמת החברה יכולה לקזז את מס הנכסים של 1% כנגד IRP מהשכרה.
• השכרות: החזקת נכס להשכרה דורשת RUC (ולכן cédula). תיירים שקונים כמשקיעים גרידא בדרך כלל רושמים את הבעלות באופן אישי אך מנתבים הכנסת שכירות דרך חברת ניהול פרגוואית.

המגבלה הגדולה האחת

אזור גבול 50 ק"מ — לאזרחי מדינות שכנות בלבד.

Ley 2532/2005, ה-Ley de Frontera, אוסרת על אזרחי מדינות גובלות (ברזיל, ארגנטינה, בוליביה) ועל חברות שרוב בעלותן בידיהם מלהחזיק או לשכור קרקע כפרית בתוך 50 ק"מ מהגבול הבינלאומי המקביל. אזרחים ממדינות לא גובלות (דרכוני ארה"ב, בריטניה, האיחוד האירופי, אסיה, אפריקה) אינם כלולים בהגבלה: ניתן לרכוש קרקע כפרית באזור הגבול אם הדרכון שלכם אינו ממדינה שכנה. מגרשים עירוניים פטורים לכולם.

• המוגבלים: אזרחי ברזיל, ארגנטינה ובוליביה, וכן חברות שבהן אזרחי מדינות שכנות מחזיקים מעל 50% מההון. בעלי תושבות קבע מהמדינות הללו עדיין נחשבים זרים לעניין זה.
• הלא-מוגבלים: בעלי דרכוני ארה"ב, בריטניה, האיחוד האירופי, אסיה ואפריקה אינם מושפעים מ-Ley 2532/2005 — גם קרקע עירונית וגם כפרית באזור הגבול ניתנות לרכישה. תקנות Decreto 7525/2011 מאשרות את ההיקף של מדינות שכנות.
• גיאוגרפיה: 50 ק"מ נמדדים מגבול היבשה או הנהר המקביל. הגבול הברזילאי משפיע על חלקים של Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; הגבול הארגנטינאי משפיע על Misiones, Itapúa, Ñeembucú; הגבול הבוליביאני משפיע על Boquerón ו-Alto Paraguay.
• לא חל על: חלקות עירוניות בתוך הרצועה, chácaras מתחת ל-3 הקטר בערך המשמשות למגורים, נכסים בבעלות אזרחים פרגוואיים (כולל אזרחים בהתאזרחות עם אישור פרטני של הרשות המבצעת), או זרים ממדינות שאינן שכנות.
• פתרון עוקף לברזילאים/ארגנטינאים/בוליביאנים: לבנות את האחזקה דרך אזרח פרגוואי (בן זוג, שותף, נאמן) — אך סיכוני הונאה ברישום כאן ממשיים. ביטולי בית משפט להפרות Ley 2532/2005 גוברים מאז 2023.
• אזרחים שהתאזרחו (כולל אזרחי מדינות שכנות לשעבר): יכולים להגיש בקשה לאישור הרשות המבצעת לפי Decreto 7525/2011. התהליך קיים אך איטי (12–18 חודשים); משתלם רק להשקעות חקלאיות גדולות.

העסקה

מהמודעה לבעלות רשומה — הזרימה הסטנדרטית.

רכישה טיפוסית אורכת 30–60 ימים מקבלת ההצעה לרישום הבעלות. חצי מזה יושב ב-DGRP בהמתנה לתור. תכנן את הלו"ז בהתאם.

1. 01

   שריון ו-boleta de informes (חיפוש בעלות)

   חתום על 'boleta de reserva' בהפקדה של 5–10%. הנוטריון של המוכר (או שלך) שולף את ה-boleta de informes מ-DGRP — היסטוריית בעלות של 30 שנה המראה את כל ההעברות, השעבודים והמגבלות. לעולם אל תדלג על זה. עלות: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   בדיקה קדסטרלית + מדידה

   שלוף את התיק הקדסטרלי מ-Catastro לוודא שהגבולות תואמים לרישום ולקרוא את ה-avalúo fiscal (שווי קדסטרלי, בסיס למס נדל"ן). לחלקות כפריות, הזמן מדידה חדשה — גבולות כפריים בפרגוואי נסחפים לאורך עשורים.

3. 03

   Escritura pública (שטר ציבורי)

   שני הצדדים חותמים על השטר אצל נוטריון (escribano público). השטר מציין את הנכס, את המחיר ואת שרשרת הבעלות. שכר טרחת נוטריון: 0.75–2% מהמחיר המוצהר, סולם מדורג לפי Ley 1307/87 (עסקאות קטנות בקצה הגבוה, עסקאות גדולות בנמוך). הקונה משלם בדרך כלל.

4. 04

   רישום DGRP

   הנוטריון מגיש את השטר החתום ל-DGRP לרישום ב-Registro de Inmuebles. תור סטנדרטי: 15–45 ימים ב-Asunción, ארוך יותר בפריפריה. עד הרישום, הקונה הוא הבעלים המשפטי אך לא הרשום — מכירה לצדדים שלישיים חסומה.

5. 05

   עדכון Catastro + רישום עירוני

   לאחר הרישום ב-DGRP, הגש עותק ל-Catastro של ה-Municipalidad כדי להעביר את חשבון מס הנדל"ן של השנה הבאה לשם הקונה. אי-עשייה היא הסיבה הנפוצה ביותר שהקונה מקבל חשבון מס שמופנה לבעלים הקודם שנתיים אחר כך.

סך עלות עסקה (נוטריון + DGRP + Catastro + בולים קטנים): בדרך כלל 2.5–4% מהמחיר המוצהר. עמלות מתווכים מתווספות מעל — ראו בסעיף הבא.

עמלות מתווכים + מאגרי מודעות

איפה נדל"ן פרגוואי מופיע בפועל וכמה עולה המתווך.

אין MLS ארצי. המודעות מפוצלות בין שלוש פלטפורמות בתוספת קבוצות Facebook ו-WhatsApp. נכסים רבים מופיעים רק דרך רשת ה-'inmobiliaria' (סוכנות) המקומית ולעולם לא מגיעים לאתרים הציבוריים.

Where listings live

• Infocasas

  הפורטל הציבורי הגדול ביותר. הכיסוי הטוב ביותר ב-Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. ניתן לסנן לפי שכונה, מ"ר וטווח מחיר. כתובת: infocasas.com.py.

• Vivendi

  חזק למודעות פרימיום בפרברי Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) ובאגם Ypacaraí. תמונות היסטוריות מתעכבות — ודא לפני שאתה טס.

• Inmobusqueda + Clasipar

  אגרגטור + מודעות מסווגות כלליות. שימושי ל-chácaras וחלקות כפריות שאתרים גדולים מדלגים עליהן.

• רשתות inmobiliaria מקומיות

  בכל בירת מחוז. הרבה נכסים טובים לעולם לא מגיעים לפורטלים — היכנס ל-2–3 inmobiliarias בשטח ושאל על מודעות מחוץ לשוק.

• קבוצות Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. מכירות ישירות מבעלים עוקפות עמלות מתווכים אך מדלגות על שכבת בדיקת הנאותות.

Commission reality

• מתווך הקונה: 3–5% ממחיר המכירה, משולמים על ידי הקונה בסגירה.
• מתווך המוכר: 3–5%, משולמים על ידי המוכר בסגירה.
• סך העמלה המשולבת לכן נוחתת על 6–10%, גבוה הרבה יותר מהסטנדרט האמריקאי של 5–6%.
• לסגירה במשא ומתן: כן. בעסקאות גדולות יותר (>US$ 200k) רוב המתווכים מקבלים 2–3% לכל צד. תמיד שאל.

מימון

משכנתאות — בפועל לתושבות קבע בלבד, ו-30–50% מקדמה.

בנקים פרגוואיים אינם מעניקים משכנתאות לאנשים שאינם תושבים. מחזיקי Residencia Temporal מתאימים לעיתים עם מקדמות משמעותיות ורצף הכנסות של 6+ חודשים בחשבון פרגוואי, אך העצה הסטנדרטית מכל סוכן נדל"ן היא: שלם במזומן. רוב הקונים הזרים עושים כך.

חלק מהמוכרים מציעים מימון ישירות (financiación del propietario): 30–50% מקדמה, מועד 5–10 שנים, ריבית 8–12%. תעד זאת בקפידה ושים תמיד בנאמנות אצל נוטריון — מימון מוכר לא רשמי הוא בעל השכיחות הגבוהה ביותר של הונאה בשוק המקומי.

עלויות שנתיות

מס נדל"ן + עלויות חוזרות.

מס הנכסים השנתי בפרגוואי (Impuesto Inmobiliario) נמוך לפי כל קנה מידה עולמי — 1% על הערך הקדסטרלי, לא על ערך השוק. ערכים קדסטרליים הם בדרך כלל 30–60% מהשוק, כך שהשיעור האפקטיבי עומד על 0.3–0.6% ממה ששילמתם בפועל. זהו שורה קטנה בעלות החיים הכוללת.

• Impuesto Inmobiliario (מס נדל"ן שנתי)

  1% מ-avalúo fiscal

  משולם ל-Municipalidad בשני תשלומים (מרץ + ספטמבר). avalúo fiscal הוא השווי הקדסטרלי המוחזק ב-Catastro — בדרך כלל 30–60% מהשוק. ערכי 2026 הפיסקליים הותאמו ב-+4.1% לפי Decreto 5181/2025. אתרי עיריות (Asunción, Encarnación) מקבלים תשלום מקוון.

• Tasa de barrido + alumbrado (טיאוט רחובות + תאורה)

  Gs. 200,000–800,000/שנה

  תוספת לכל נכס שנגבית עם Impuesto Inmobiliario.

• אגרת Edificio (שווה ערך לוועד בית)

  Gs. 400,000–2,500,000/חודש

  דירות ב-Asunción גובות 'expensa común' עבור אבטחה, מעלית, בריכה וצוות הבניין. US$ 65–405 לחודש. בתים פרטיים אין להם expensa común אך משלמים על אבטחה פרטית בנפרד.

• ביטוח דירה שנתי

  0.15–0.30% מהשווי

  אופציונלי אך מלווים דורשים אותו לנכסים ממושכנים. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• מס הכנסה משכירות (אם תשכיר)

  8% IRP-RC

  הכנסה מהשכרת נכסים פרגוואיים ממוסה מקומית כ'rentas de capital' בשיעור שטוח של 8% לפי Ley 6380/2019. זו הכנסה מקומית, לא זרה. בעלי RUC מגישים דוח שנתי.

מציאות המחירים

מה אתה משלם בפועל למ"ר.

המספרים להלן הם רשימות אמצע-2026, מדגם מ-Infocasas + בדיקות שטח. התייחס כאל כיול ולא כאל הצעה — שונות ברמת השכונה גדולה.

השכר תחילה

השכר לפני שאתה קונה — כמעט כולם נהנים.

שוק השכירות מהיר וגמיש. 6–12 חודשי שכירות לפני רכישה מאפשרים ללמוד את השכונה, לשמוע על עסקאות מחוץ לשוק, ולהימנע מטעות יקרה בבדיקת בעלות.

• חוזה שכירות סטנדרטי: 12 או 24 חודשים, פיקדון של חודש + חודש מראש. אין דמי תיווך על שכירות אם הולכים ישירות דרך Infocasas, כחצי חודש דרך inmobiliaria.
• תשואת שכירות בדירות Asunción: 5–7% ברוטו. צמוד לפי סטנדרטים אמריקאים/אירופיים אך עקבי עם ביקוש חזק לרכישה בדולר.
• מרוהט קצר טווח (סגנון Airbnb) זמין באופן רחב ב-Villa Morra + Carmelitas ב-1.5–2.5x משיעורי שכירות ארוכת טווח לא מרוהטים. שימושי ל-30 הימים הראשונים.
• שכירויות בשכונות פחות פופולריות נדיר שהן מופיעות בפורטלים. היכנס ל-inmobiliarias מקומיות ושאל על 'alquiler 1 año'.

מלכודות נפוצות

איפה עסקאות משתבשות.

• דילוג על boleta de informes

  הונאת בעלות נדירה יותר מאיך שהיתה אך עדיין מתרחשת. ההיסטוריה של 30 שנה חושפת בעיות פיצול בעלות, ירושה במחלוקת, משכנתאות שלא שוחררו. עלות: ~US$ 30. תמיד.

• אמון ב-'descuentos' מחיר בעל פה

  חלק מהמוכרים + סוכנים מסכימים על מחיר מוצהר נמוך (כדי לקצץ במס העסקה) כאשר הקונה משלם את ההפרש במזומן מחוץ לספרים. מפתה ושכיח מאוד, אך DGRP מתעד רק את הסכום המוצהר — כך שמיסי מכירה עתידיים יפגעו בכם לאחר מכן, ובנוסף לכך, הצהרה חסרה היא בלתי חוקית לפי כללי AML של SEPRELAD.

• רכישת קרקע חקלאית באזור הגבול

  אפילו דרך בעלים פרגוואי קש. ביטולי בית משפט להפרות Ley de Frontera גוברים מאז 2023.

• דילוג על עדכון Catastro

  מס הנדל"ן ממשיך לחייב את המוכר, אתה לא מקבל את החשבון, נצברים קנסות איחור. הגש תמיד cambio de titular בתוך 30 ימים מרישום DGRP.

• מימון מוכר לא רשמי

  אם אתה מקבל מימון מוכר, שים בנאמנות אצל נוטריון בעל מוניטין. לעולם אל תעביר לחשבון אישי על לחיצת יד.

• שיפוץ ללא היתר

  Asunción + Encarnación שתיהן דורשות permiso de obra לעבודה מבנית. פעולה בלעדיו + מכירה חוזרת מאוחר יותר אומרת שמבנה לא מותר מופיע בבדיקת נאותות ומפחית את הצעת הקונה.

שאלות נפוצות

רכישת נכס בפרגוואי — שאלות נפוצות