Парагвайда жылжымайтын мүлік сатып алу. Шетелдіктер не істей алады, не тыйым салынған, оның құны қанша.

Негіз

Шетелдіктер үшін толық меншік құқығы — шекара аймағынан тыс.

Парагвайда қалалық жылжымайтын мүлікке, қалалық жерге немесе ауылдық емес учаскелерге шетелдік меншікке жалпы шектеу жоқ. Сіз туристік мөртаңбамен сатып алып, меншікті өз атыңызға тіркеп, мүлікті жалға бере аласыз. Жалғыз маңызды шектеу — төменде түсіндірілетін ауыл шаруашылық шекара аймағы.

• Барлығына ашық: туристер, TR ұстаушылары, PR ұстаушылары, азаматтар — DGRP-да тіркелген толық меншік (escritura pública).
• Минималды инвестиция жоқ, максимум жоқ, жылдық жергілікті болу ережесі жоқ. Мүлік сізге шексіз тиесілі.
• Мұрагерлік: шетелдіктерге тиесілі мүлік Парагвайдың мұрагерлік заңы бойынша өтеді. Мұрагерлер жергілікті азаматтық сотта іс жүргізеді, бұл әдетте 3–6 айлық процесс. Мүліктің құнына мұрагерлік салығы жоқ, бірақ шағын тіркеу алымы қолданылады.
• Бірлескен меншік пен корпоративтік меншік екеуі де жұмыс жасайды. Мақсат жалдау табысы немесе кейіннен қайта сату болған кезде, көптеген инвесторлар Парагвайлық SA немесе SRL арқылы атауды ресімдейді, өйткені компания деңгейіндегі есептеу жалдау IRP-ке қарсы 1% мүлік салығын есептен шығара алады.
• Жалдау: жалдау мүлкін ұстау RUC-ты қажет етеді (сондықтан Cédula). Таза инвесторлар ретінде сатып алушы туристер әдетте меншікті жеке тіркейді, бірақ жалдау табысын Парагвай басқару компаниясы арқылы бағыттайды.

Бір үлкен шектеу

50 км шекара аймағы — тек шекаралас ел азаматтары үшін.

Ley Nº 2532/2005, Ley de Frontera, шекаралас елдердің (Бразилия, Аргентина, Боливия) азаматтарына және олар басым иелік ететін компанияларға тиісті халықаралық шекарадан 50 км ішіндегі АУЫЛДЫҚ жерді иелену немесе жалға алуға тыйым салады. Шекаралас емес азаматтар (АҚШ, Ұлыбритания, ЕО, Азия, Африка паспорттары) қамтылмайды: паспортыңыз көршілес елдің паспорты болмаса, шекаралық аймақта ауылдық жер сатып ала аласыз. Қалалық телімдер барлығы үшін алып тасталған.

• Шектелгендер: Бразилия, Аргентина және Боливия азаматтары, сондай-ақ шекаралас ел азаматтары капиталдың >50%-ын иеленетін компаниялар. Сол елдердің PR ұстаушылары осы мақсат үшін әлі де шетелдік болып саналады.
• Шектелмегендер: АҚШ, Ұлыбритания, ЕО, Азия, Африка төлқұжатын ұстаушыларға Ley 2532/2005 әсер етпейді — шекара аймағындағы қалалық ЖӘНЕ ауылдық жерлерді сатып алуға болады. Decreto 7525/2011 reglamento шекаралас ел қамтуын растайды.
• География: 50 км тиісті құрлық немесе өзен шекарасынан өлшенеді. Бразилия шекарасы Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay бөліктеріне әсер етеді; Аргентина шекарасы Misiones, Itapúa, Ñeembucú-ге әсер етеді; Боливия шекарасы Boquerón мен Alto Paraguay-ге әсер етеді.
• Қолданылмайды: жолақ ішіндегі қалалық аймақтанған учаскелер, тұрғын үй ретінде пайдаланылатын ~3 гектардан төмен chácara, Парагвай азаматтарына (жеке жағдайда Poder Ejecutivo рұқсатымен натуралданған азаматтарды қоса алғанда) тиесілі мүлік немесе шекаралас емес шетелдіктер.
• Бразилиялықтар/аргентиналықтар/боливиялықтар үшін айналып өту: Парагвай азаматы (жұбайы, серіктесі, сенімгер) арқылы иелікті құрылымдау — бірақ мұнда меншік алаяқтығының тәуекелдері нақты. 2023 жылдан бері Ley 2532/2005 бұзушылықтары бойынша сот шешімдерінің қайта қаралуы артып келеді.
• Натуралданған азаматтар (бұрынғы шекаралас ел азаматтарын қоса алғанда): Decreto 7525/2011 бойынша атқарушы тармақ рұқсатын сұрай алады. Процесс бар, бірақ баяу (12–18 ай); тек ірі агро инвестициялар үшін лайық.

Транзакция

Тізімнен меншікке — стандартты ағын.

Әдеттегі сатып алу қабылданған ұсыныстан тіркелген меншікке дейін 30–60 күнді алады. Оның жартысы тіркеу қалдығын күтіп DGRP-да отырады. Уақытты ескеріңіз.

1. 01

   Брондау & boleta de informes (меншік іздеу)

   5–10% депозитпен 'boleta de reserva' қол қойыңыз. Сатушының нотариусы (немесе сіздікі) DGRP-дан boleta de informes тартады — барлық трансферттерді, ауыртпалықтарды және кепілдерді көрсететін 30 жылдық меншік тарихы. Бұны ЕШҚАШАН өткізіп жібермеңіз. Құны: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   Кадастрлық тексеру + өлшеу

   Шекаралардың куәлікке сәйкес келетінін растау және avalúo fiscal-ды (кадастрлық құн, мүлік салығының негізі) оқу үшін Catastro-дан кадастрлық файлды тартыңыз. Ауылдық учаскелер үшін жаңа өлшеуді тапсырыс беріңіз — Парагвай ауылдық шекаралары онжылдықтарға дрейфтейді.

3. 03

   Escritura pública (көпшілік куәлігі)

   Екі тарап нотариуста (escribano público) куәлікке қол қояды. Куәлікте мүлік, баға және меншік тізбегі көрсетілген. Нотариус ақысы: декларацияланған бағаның 0,75–2%-ы, Ley 1307/87 бойынша қабатты шкала (кіші мәмілелер жоғары шетте, үлкен мәмілелер төмен шетте). Әдетте сатып алушы төлейді.

4. 04

   DGRP тіркеуі

   Нотариус қол қойылған куәлікті Registro de Inmuebles-те тіркеу үшін DGRP-ға тапсырады. Стандартты қалдық: Asunción-да 15–45 күн, аймақтарда ұзағырақ. Тіркелгенше, сатып алушы заңды, бірақ тіркелген емес иесі болып табылады — үшінші тұлғаларға сату блокталған.

5. 05

   Catastro жаңартуы + Муниципалдық тіркеу

   DGRP-да тіркелгеннен кейін, келесі жылдың мүлік салығын сатып алушының атына көшіру үшін көшірмені Municipalidad-тың Catastro-сына тапсырыңыз. Бұны жасамау сатып алушының екі жылдан кейін алдыңғы иесінің атына мекенжайланған салық төлемін алуының ең көп таралған себебі.

Жалпы транзакция шығыны (нотариус + DGRP + Catastro + ұсақ маркалар): әдетте декларацияланған бағаның 2,5–4%-ы. Риелтор комиссиялары үстінде орналасады — келесі бөлімді қараңыз.

Риелтор ақылары + тізімдер

Парагвай мүлкі шын мәнінде қайда тізімделген және агенттің құны қандай.

Жалпыұлттық MLS жоқ. Тізімдер үш платформа және Facebook + WhatsApp топтарында бөлінеді. Көптеген мүліктер тек жергілікті 'inmobiliaria' (агенттік) желісі арқылы көрінеді және ешқашан көпшілік сайттарға кірмейді.

Where listings live

• Infocasas

  Ең үлкен жалпыға қолжетімді портал. Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná-да ең жақсы қамту. Ауданмен, м², баға диапазонымен сүзгілеуге болады. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Asunción маңындағы (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) және Lake Ypacaraí-де премиум тізімдерге күшті. Тарихи фотосуреттер артта қалады — ұшып келмес бұрын тексеріңіз.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Агрегатор + жалпы хабарландырулар. Үлкенірек сайттар өткізіп жіберетін chácara және ауылдық учаскелер үшін пайдалы.

• Жергілікті inmobiliaria желілері

  Әр департаменттің астанасында. Көптеген жақсы мүліктер ешқашан порталдарға жетпейді — жерде 2–3 inmobiliaria-ға кіріп, нарықтан тыс тізімдерді сұраңыз.

• Facebook + WhatsApp топтары

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Иесінен тікелей сату агент комиссияларынан айналып өтеді, бірақ тиісті тексеру қабатын өткізіп жібереді.

Commission reality

• Сатып алушының агенті: сату бағасының 3–5%-ы, жабу кезінде сатып алушы төлейді.
• Сатушының агенті: 3–5%, жабу кезінде сатушы төлейді.
• Жалпы біріктірілген комиссия 6–10%-ға түседі, АҚШ стандартты 5–6%-дан әлдеқайда жоғары.
• Келісуге болатын: иә. Үлкенірек транзакцияларда (>US$ 200k), агенттердің көпшілігі әр жақтан 2–3% қабылдайды. Әрқашан сұраңыз.

Қаржыландыру

Ипотекалар — іс жүзінде тек PR, және 30–50% бастапқы жарна.

Парагвай банктері резидент еместерге ипотека бермейді. Уақытша резиденттер кейде айтарлықтай алғашқы жарна мен Парагвай шотындағы 6+ айлық кіріс тарихымен сай келеді, бірақ барлық риелтордың стандартты кеңесі: қолма-қол ақша төлеңіз. Шетелдік сатып алушылардың көпшілігі осылай жасайды.

Кейбір сатушылар тікелей қаржыландыру ұсынады (financiación del propietario): 30–50% бастапқы жарна, 5–10 жылдық мерзім, 8–12% пайыз. Бұны мұқият құжаттаңыз және әрқашан нотариуста эскроу жасаңыз — бейресми сатушы қаржыландыру жергілікті нарықта алаяқтықтың ең жоғары жиілігіне ие.

Жылдық шығындар

Мүлік салығы + қайталанатын шығындар.

Парагвайдың жылдық мүлік салығы (Impuesto Inmobiliario) жаһандық стандарттар бойынша төмен — нарықтық құнға емес, кадастрлық құнға 1%. Кадастрлық құндар әдетте нарықтық құнның 30–60%-ын құрайды, сондықтан нақты ставка сіз төлеген сомадан 0,3–0,6%-ды құрайды. Бұл жалпы тіршілік ету шығынында шағын жол.

• Impuesto Inmobiliario (жылдық мүлік салығы)

  avalúo fiscal-дың 1%-ы

  Municipalidad-қа 2 бөліп төленеді (наурыз + қыркүйек). Avalúo fiscal — бұл Catastro-да ұсталатын кадастрлық құн — әдетте нарықтың 30–60%-ы. 2026 жылғы фискалдық құндар Decreto 5181/2025 арқылы +4,1%-ға түзетілді. Муниципалдық веб-сайттар (Asunción, Encarnación) онлайн төлемді қабылдайды.

• Tasa de barrido + alumbrado (көше тазалау + жарықтандыру)

  Gs. 200,000–800,000/жыл

  Impuesto Inmobiliario-мен бірге жиналатын мүлікке қосымша алым.

• Edificio ақысы (HOA баламасы)

  Gs. 400,000–2,500,000/ай

  Asunción-дағы пәтерлер қауіпсіздік, лифт, бассейн, үй қызметкерлері үшін «expensa común» алады. US$ 65–405/ай. Үйлерде ол жоқ, бірақ жеке қауіпсіздік үшін бөлек төлейді.

• Жылдық үй сақтандыруы

  Құнның 0,15–0,30%-ы

  Қосымша, бірақ несие берушілер ипотекалық мүліктер үшін оны талап етеді. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Жалдау табысы салығы (егер сіз жалға берсеңіз)

  8% IRP-RC

  Парагвайдағы мүліктен алынатын жалдау табысы Ley 6380/2019 бойынша 'rentas de capital' ретінде тегіс 8%-бен жергілікті деңгейде салықталады. Бұл ішкі табыс, шетелдік емес. RUC иелері жыл сайын есептеме береді.

Баға шындығы

Шаршы метрге шын мәнінде қанша төлейсіз.

Төмендегі сандар 2026 жылдың ортасындағы тізімдер, Infocasas + жердегі тексерулерден іріктелген. Котировка ретінде емес, калибрлеу ретінде қарастырыңыз — аудан деңгейіндегі вариация үлкен.

Алдымен жалға алыңыз

Сатып алмас бұрын жалға алыңыз — барлығы дерлік пайда табады.

Жалдау нарығы жылдам және икемді. Сатып алмас бұрын 6–12 ай жалдау сізге ауданды зерттеуге, нарықтан тыс мәмілелер туралы естуге және қымбат меншікті тексеру қателігінен аулақ болуға мүмкіндік береді.

• Стандартты жалдау шарты: 12 немесе 24 ай, 1 ай депозит + 1 ай аванс. Egеr сіз Infocasas арқылы тікелей барсаңыз, жалдауда агент ақысы жоқ, inmobiliaria арқылы болса ~жарты ай.
• Asunción пәтерлеріндегі жалдау өтімділігі: 5–7% жалпы. АҚШ/ЕО стандарттары бойынша тығыз, бірақ күшті USD сатып алу сұранысымен сәйкес келеді.
• Жиһаздалған қысқа мерзімді (Airbnb стиліндегі) Villa Morra + Carmelitas-те ұзақ мерзімді жиһаздалмаған мөлшерлемелердің 1,5–2,5x-ке қол жетімді. Алғашқы 30 күн үшін пайдалы.
• Аз бағытталған аудандардағы жалдау сирек порталдарда тізімделеді. Жергілікті inmobiliarias-қа кіріп, 'alquiler 1 año' сұраңыз.

Жалпы қателер

Транзакциялар қай жерде қате кетеді.

• boleta de informes өткізіп жіберу

  Меншік алаяқтығы бұрынғыдан сирек, бірақ әлі де болады. 30 жылдық тарих бөлінген меншік мәселелерін, дауланған мұраны, шығарылмаған ипотекаларды ашады. Құны: ~US$ 30. Әрқашан.

• Ауызша баға 'descuentos'-қа сену

  Кейбір сатушылар + агенттер мәміле салығын азайту үшін сатып алушы айырмашылықты бейресми ақшаймен төлейтін жағдайда, мәлімделген төмен бағаға келіседі. Азғырарлық және өте кең таралған, бірақ DGRP тек мәлімделген санды тіркейді, сондықтан кейіннен қайта сату салықтары сізді жазалайды ЖӘНЕ лауазымын асыра бағалау SEPRELAD AML ережелері бойынша заңсыз.

• Шекара аймағында агро жер сатып алу

  Парагвай саман иесі арқылы да. 2023 жылдан бері Ley de Frontera бұзушылықтары бойынша сот шешімдерінің қайта қаралуы артып келеді.

• Catastro жаңартуын өткізіп жіберу

  Мүлік салығы сатушыға шот қоюын жалғастырады, сіз шотты алмайсыз, кешіктіру алымдарын жинақтайсыз. DGRP жазбасынан кейін 30 күн ішінде әрқашан cambio de titular беріңіз.

• Бейресми сатушы қаржыландыруы

  Егер сатушы қаржыландыруын қабылдасаңыз, абыройлы нотариуста эскроу жасаңыз. Ешқашан қол алысу негізінде жеке шотқа аудармаңыз.

• Рұқсатсыз жөндеу

  Asunción + Encarnación құрылымдық жұмыстар үшін permiso de obra-ны талап етеді. Онсыз жұмыс істеу + кейін қайта сату дегеніміз — рұқсатсыз құрылым тиісті тексеруде көрінеді және сатып алушының ұсынысын төмендетеді.

FAQ

Парагвайда мүлік сатып алу — жиі қойылатын сұрақтар