Køb af ejendom i Paraguay. Hvad udlændinge kan gøre, hvad der er forbudt, og hvad det koster.

Udgangspunktet

Fuld ejerskabsret for udlændinge — uden for grænsezonen.

Paraguay har ingen generel restriktion på udenlandsk ejerskab af urban ejendom, urban jord eller ikke-rurale grunde. Du kan købe på et turiststempel, registrere skødet i dit navn og udleje ejendommen. Den eneste meningsfulde restriktion er landbrugsgrænsezonen, der forklares nedenfor.

• Åbent for alle: turister, TR-indehavere, PR-indehavere, statsborgere — fuld ejerskabsret (escritura pública) registreret hos DGRP.
• Ingen minimumsinvestering, intet maksimum, ingen årlig regel om lokal tilstedeværelse. Ejendommen er din på ubestemt tid.
• Arv: udenlandsk-ejede ejendomme overgår efter paraguayansk arveret. Arvinger indgiver sagen ved den lokale civilret, normalt en 3–6 måneders proces. Ingen arveafgift af ejendommens værdi, men et lille registreringsgebyr gælder.
• Fælles ejerskab og virksomhedsejerskab fungerer begge. Mange investorer sætter ejendommen på et paraguayansk SA eller SRL, når målet er lejeindtægt eller videresalg, fordi virksomhedens regnskab kan modregne 1 % ejendomsskat mod lejeindtægt under IRP.
• Udlejning: at besidde udlejningsejendom kræver et RUC (altså en Cédula). Turister, der køber som rene investorer, tinglyser typisk individuelt, men dirigerer lejeindtægter gennem et paraguayansk forvaltningsselskab.

Den ene store restriktion

50 km grænsezonen — kun for naboland-statsborgere.

Ley Nº 2532/2005, Ley de Frontera, forbyder statsborgere fra nabolande (Brasilien, Argentina, Bolivia) og selskaber med flertalsejerandel fra disse lande at eje eller leje LANDBRUGS-jord inden for 50 km af den tilsvarende internationale grænse. Ikke-nabolande (USA, UK, EU, asiatiske, afrikanske pas) er IKKE omfattet: du kan købe landbrugsjord i grænsezonerne, hvis dit pas ikke er fra et naboland. Bygrunde er undtaget for alle.

• Hvem er begrænset: statsborgere fra Brasilien, Argentina og Bolivia, plus selskaber, hvor naboland-statsborgere ejer >50 % af kapitalen. PR-indehavere fra disse lande betragtes stadig som udlændinge i denne henseende.
• Hvem er IKKE begrænset: pasindehavere fra USA, UK, EU, Asien, Afrika er upåvirkede af Ley 2532/2005 — både urban OG landbrugsjord i grænsezonen kan købes. Reglementet Decreto 7525/2011 bekræfter naboland-omfanget.
• Geografi: 50 km målt fra den tilsvarende land- eller flodgrænse. Den brasilianske grænse påvirker dele af Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; den argentinske grænse påvirker Misiones, Itapúa, Ñeembucú; den bolivianske grænse påvirker Boquerón og Alto Paraguay.
• Gælder ikke for: urban-zoneklassificerede grunde inden for båndet, chácaras under ~3 hektar brugt som bopæl, ejendomme ejet af paraguayanske statsborgere (inkl. naturaliserede statsborgere med Poder Ejecutivo-tilladelse fra sag til sag), eller udlændinge fra ikke-nabolande.
• Løsning for brasilianere/argentinere/bolivianere: strukturer ejerskabet via en paraguayansk statsborger (ægtefælle, partner, fideikommissar) — men risikoen for tinglysningssvindel her er reel. Domstolsomstødelser af overtrædelser af Ley 2532/2005 har været stigende siden 2023.
• Naturaliserede statsborgere (inkl. tidligere naboland-statsborgere): kan ansøge om en eksekutivafdelingsbemyndigelse under Decreto 7525/2011. Processen findes, men er langsom (12–18 måneder); kun det værd for betydelige agro-investeringer.

Transaktionen

Fra annonce til skøde — standardflowet.

Et typisk køb tager 30–60 dage fra accepteret bud til registreret skøde. Halvdelen af det ligger hos DGRP og venter på registreringskøen. Indregn tiden.

1. 01

   Reservation & boleta de informes (skødesøgning)

   Underskriv en 'boleta de reserva' med et depositum på 5–10 %. Sælgers notar (eller din) trækker boleta de informes fra DGRP — en 30-årig skødehistorik, der viser alle overdragelser, panterettigheder og hæftelser. Spring ALDRIG dette over. Omkostning: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Matrikelkontrol + opmåling

   Træk matrikelfilen fra Catastro for at bekræfte, at grænserne matcher skødet, og for at læse avalúo fiscal (matrikelværdi, grundlag for ejendomsskat). For landbrugsgrunde, bestil en frisk opmåling — paraguayanske rurale grænser driver i løbet af årtier.

3. 03

   Escritura pública (offentligt skøde)

   Begge parter underskriver skødet hos en notar (escribano público). Skødet anfører ejendommen, prisen og ejerrækkefølgen. Notargebyr: 0,75–2 % af deklareret pris, trinskala efter Ley 1307/87 (mindre handler i den højere ende, større handler i den lavere). Køberen betaler typisk.

4. 04

   DGRP-registrering

   Notaren indsender det underskrevne skøde til DGRP til indskrivning i Registro de Inmuebles. Standardkø: 15–45 dage i Asunción, længere i regionerne. Indtil indskrivningen er færdig, er køberen den retmæssige men ikke registrerede ejer — salg til tredjemand er blokeret.

5. 05

   Catastro-opdatering + kommunal registrering

   Når den er registreret hos DGRP, indlever en kopi til Municipalidades Catastro for at få næste års ejendomsskat overført til køberens navn. At undlade dette er den hyppigste årsag til, at en køber får en skatteopkrævning adresseret til den tidligere ejer to år senere.

Samlet transaktionsomkostning (notar + DGRP + Catastro + mindre stempler): typisk 2,5–4 % af deklareret pris. Mæglerprovisioner ligger ovenpå — se næste afsnit.

Mæglergebyrer + annoncer

Hvor paraguayansk ejendom faktisk annonceres, og hvad mægleren koster.

Der findes ingen landsdækkende MLS. Annoncer fragmenteres på tværs af tre platforme plus Facebook + WhatsApp-grupper. Mange ejendomme dukker kun op via det lokale 'inmobiliaria'-netværk (mæglerbureau) og når aldrig de offentlige sider overhovedet.

Where listings live

• Infocasas

  Den største offentlige portal. Bedst dækning i Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filtrerbar efter kvarter, m², prisinterval. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Stærk for premium-annoncer i Asuncións forstæder (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) og Ypacaraí-søen. Historiske billeder halter — verificer før du flyver ind.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Aggregator + generelle rubrikannoncer. Nyttigt til chácaras og rurale grunde, som de større sider springer over.

• Lokale inmobiliaria-netværk

  I hver regionshovedstad. Mange anstændige ejendomme når aldrig portalerne — gå ind i 2–3 inmobiliarias på stedet og spørg efter off-market-annoncer.

• Facebook + WhatsApp-grupper

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Direkte-fra-ejer-salg omgår mæglerprovisioner men springer due diligence-laget over.

Commission reality

• Købers mægler: 3–5 % af salgsprisen, betales af køber ved closing.
• Sælgers mægler: 3–5 %, betales af sælger ved closing.
• Total kombineret provision lander derfor på 6–10 %, langt højere end den amerikanske standard på 5–6 %.
• Forhandlingsbart: ja. På større transaktioner (>US$ 200k) accepterer de fleste mæglere 2–3 % per side. Spørg altid.

Finansiering

Realkreditlån — i praksis kun PR, og 30–50 % udbetaling.

Paraguayanske banker yder ikke realkreditlån til ikke-residenter. Indehavere af Residencia Temporal kvalificerer sig sommetider med betydelige udbetalinger og et indkomstspor på 6+ måneder i en paraguayansk konto, men standardrådet fra enhver ejendomsmægler er: betal kontant. De fleste udenlandske købere gør det.

Nogle sælgere tilbyder finansiering direkte (financiación del propietario): 30–50 % udbetaling, 5–10 års løbetid, 8–12 % rente. Dokumentér dette omhyggeligt og deponér altid hos en notar — uformel sælgerfinansiering har den højeste forekomst af svindel på det lokale marked.

Årlige omkostninger

Ejendomsskat + tilbagevendende omkostninger.

Paraguays årlige ejendomsskat (Impuesto Inmobiliario) er lav efter globale standarder – 1 % af matrikelværdien, ikke markedsværdien. Matrikelværdier er typisk 30–60 % af markedsværdien, så den effektive sats ligger på 0,3–0,6 % af, hvad du faktisk betalte. Det er en lille post i de samlede leveomkostninger.

• Impuesto Inmobiliario (årlig ejendomsskat)

  1 % af avalúo fiscal

  Betales til Municipalidad i 2 rater (marts + september). Avalúo fiscal er matrikelværdien, der opbevares hos Catastro — normalt 30–60 % af markedsværdien. 2026-fiskalværdierne blev justeret +4,1 % ved Decreto 5181/2025. Kommunale hjemmesider (Asunción, Encarnación) accepterer onlinebetaling.

• Tasa de barrido + alumbrado (gadefejning + belysning)

  Gs. 200.000–800.000/år

  Tillægsgebyr per ejendom opkrævet sammen med Impuesto Inmobiliario.

• Edificio-gebyr (svarende til HOA)

  Gs. 400.000–2.500.000/mdr

  Lejligheder i Asunción opkræver 'expensa común' for sikkerhed, elevator, pool og bygningspersonale. US$ 65–405/mdr. Huse har det ikke, men betaler privat sikkerhed separat.

• Årlig boligforsikring

  0,15–0,30 % af værdien

  Valgfri, men långivere kræver det for belånede ejendomme. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Lejeindkomstskat (hvis du udlejer)

  8 % IRP-RC

  Lejeindtægt fra paraguayansk ejendom beskattes lokalt som 'rentas de capital' med en fast sats på 8 % under Ley 6380/2019. Det er indenlandsk indkomst, ikke udenlandsk. RUC-indehavere indgiver selvangivelse årligt.

Prisvirkeligheden

Hvad du faktisk betaler per kvadratmeter.

Tallene nedenfor er annoncer fra midten af 2026, samplet fra Infocasas + kontroller på stedet. Behandl som en kalibrering, ikke et tilbud — variation på kvarterniveau er stor.

Lej først

Lej før du køber — næsten alle har gavn af det.

Lejemarkedet er hurtigt og fleksibelt. 6–12 måneders leje før et køb lader dig lære kvarteret at kende, høre om off-market-handler og undgå en dyr fejl med skødedue diligence.

• Standardlejekontrakt: 12 eller 24 måneder, 1 måneds depositum + 1 måned forud. Intet mæglergebyr på leje, hvis du går gennem Infocasas direkte, ~en halv måned hvis via inmobiliaria.
• Lejeudbytte på Asunción-ejerlejligheder: 5–7 % brutto. Stramt efter US/EU-standarder, men i tråd med stærk USD-købsefterspørgsel.
• Møblerede korttidsudlejninger (Airbnb-stil) er bredt tilgængelige i Villa Morra + Carmelitas til 1,5–2,5x umøblerede langtidsrater. Nyttigt for de første 30 dage.
• Leje i mindre trafikerede kvarterer er sjældent listet på portaler. Gå ind i lokale inmobiliarias og spørg efter 'alquiler 1 año'.

Almindelige faldgruber

Hvor transaktioner går galt.

• At springe boleta de informes over

  Tinglysningssvindel er sjældnere, end det plejede at være, men sker stadig. 30-årshistorikken afslører delt-skøde-problemer, omtvistet arv, realkreditlån, der ikke blev frigivet. Omkostning: ~US$ 30. Altid.

• At stole på mundtlige pris-'descuentos'

  Nogle sælgere og mæglere aftaler en lav deklareret pris (for at reducere transaktionsskatten) med at køber betaler differencen kontant uden for bøgerne. Fristende og meget udbredt, men DGRP registrerer kun det deklarerede beløb, så videresalgsskatterne straffer dig senere OG underdeklarering er ulovligt under SEPRELAD AML-reglerne.

• At købe agro-jord i grænsezonen

  Selv via en paraguayansk stråmand. Domstolsomstødelser af overtrædelser af Ley de Frontera har været stigende siden 2023.

• At springe Catastro-opdateringen over

  Ejendomsskatten fortsætter med at fakturere sælgeren, du får ikke regningen, du akkumulerer forsinkede gebyrer. Indlever altid cambio de titular inden for 30 dage efter DGRP-indskrivning.

• Uformel sælgerfinansiering

  Hvis du accepterer sælgerfinansiering, deponer hos en respektabel notar. Send aldrig til en personlig konto på et håndtryk.

• Renovering uden tilladelse

  Asunción + Encarnación kræver begge en permiso de obra for strukturarbejde. At operere uden en + videresælge senere betyder, at en ulovlig struktur dukker op i due diligence og reducerer køberens bud.

Almindelige spørgsmål

Køb af ejendom i Paraguay — almindelige spørgsmål