Покупка недвижимости в Парагвае. Что иностранцы могут, что запрещено и сколько это стоит.

Базовая линия

Полная собственность для иностранцев — за пределами пограничной зоны.

В Парагвае нет общих ограничений на иностранную собственность городской недвижимости, городской земли или несельских участков. Вы можете купить на туристическом штампе, зарегистрировать титул на своё имя и сдавать недвижимость в аренду. Единственное значимое ограничение — это сельскохозяйственная пограничная зона, описанная ниже.

• Открыто для всех: туристы, держатели TR, держатели PR, граждане — полная собственность (escritura pública), зарегистрированная в DGRP.
• Никакой минимальной инвестиции, никакого максимума, никакого правила годового местного присутствия. Недвижимость ваша бессрочно.
• Наследование: иностранная собственность переходит по парагвайскому наследственному праву. Наследники обращаются в местный гражданский суд — обычно процесс занимает 3–6 месяцев. Налога на наследование стоимости имущества нет, однако взимается небольшой регистрационный сбор.
• Совместное владение и корпоративное владение — оба варианта работают. Многие инвесторы оформляют право собственности через парагвайское АО (SA) или ООО (SRL), когда цель — арендный доход или последующая продажа, поскольку математика на уровне компании позволяет зачесть 1% налога на имущество против арендного IRP.
• Аренда: владение арендной недвижимостью требует RUC (значит и Cédula). Туристы, покупающие как чистые инвесторы, обычно регистрируют титул индивидуально, но направляют арендный доход через парагвайскую управляющую компанию.

Одно большое ограничение

Пограничная зона 50 км — только для граждан соседних стран.

Ley Nº 2532/2005 (Ley de Frontera) запрещает гражданам граничащих стран (Бразилия, Аргентина, Боливия) и компаниям, в которых они владеют контрольным пакетом, приобретать или арендовать СЕЛЬСКИЕ земли в пределах 50 км от соответствующей государственной границы. Граждане неграничащих стран (США, Великобритания, ЕС, Азия, Африка) этим ограничением НЕ охватываются: при наличии паспорта страны, не граничащей с Парагваем, вы можете купить сельскую землю в пограничной зоне. Городские участки исключены для всех.

• Кто ограничен: граждане Бразилии, Аргентины и Боливии, а также компании, в которых граждане соседних стран владеют >50% капитала. Держатели PR из этих стран всё равно считаются иностранцами для этой цели.
• Кто НЕ ограничен: владельцы паспортов США, Великобритании, ЕС, Азии, Африки не затронуты Ley 2532/2005 — как городская, ТАК И сельская земля в пограничной зоне доступна для покупки. Decreto 7525/2011 reglamento подтверждает охват соседних стран.
• География: 50 км измеряется от соответствующей сухопутной или речной границы. Бразильская граница затрагивает части Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; аргентинская граница затрагивает Misiones, Itapúa, Ñeembucú; боливийская граница затрагивает Boquerón и Alto Paraguay.
• Не применяется к: участкам с городским зонированием внутри полосы, chácaras менее ~3 гектаров, используемым для проживания, имуществу, принадлежащему парагвайским гражданам (включая натурализованных граждан с разрешением Poder Ejecutivo, рассматриваемым в каждом случае отдельно), или иностранцам из несоседних стран.
• Обходной путь для бразильцев/аргентинцев/боливийцев: оформить владение через парагвайского гражданина (супруга, партнёра, доверителя) — но риски мошенничества с титулом здесь реальны. Судебные отмены за нарушения Ley 2532/2005 растут с 2023 года.
• Натурализованные граждане (включая бывших граждан соседних стран): могут подать заявление на разрешение исполнительной власти согласно Decreto 7525/2011. Процесс существует, но медленный (12–18 месяцев); стоит того только для крупных агроинвестиций.

Сделка

От объявления до титула — стандартный поток.

Типичная покупка занимает 30–60 дней от принятого предложения до зарегистрированного титула. Половина этого времени уходит на ожидание в DGRP из-за регистрационных задержек. Закладывайте время.

1. 01

   Резерв и boleta de informes (поиск титула)

   Подпишите 'boleta de reserva' с депозитом 5–10%. Нотариус продавца (или ваш) запрашивает boleta de informes из DGRP — 30-летняя история титула, показывающая все передачи, залоги и обременения. НИКОГДА не пропускайте это. Стоимость: Gs. 80 000–250 000 (US$ 13–41).

2. 02

   Кадастровая проверка + съёмка

   Запросите кадастровое дело из Catastro, чтобы подтвердить, что границы соответствуют документу, и прочитать avalúo fiscal (кадастровую стоимость, основу налога на недвижимость). Для сельских участков закажите свежую съёмку — парагвайские сельские границы дрейфуют десятилетиями.

3. 03

   Escritura pública (публичный акт)

   Обе стороны подписывают акт у нотариуса (escribano público). Акт указывает недвижимость, цену и цепочку титула. Нотариальный сбор: 0,75–2% от заявленной цены, ступенчатая шкала по Ley 1307/87 (мелкие сделки на верхнем краю, крупные сделки на нижнем). Покупатель обычно платит.

4. 04

   Регистрация в DGRP

   Нотариус подаёт подписанный акт в DGRP для внесения в Registro de Inmuebles. Стандартная задержка: 15–45 дней в Асунсьоне, дольше в регионах. До регистрации покупатель является законным, но не зарегистрированным владельцем — продажа третьим лицам заблокирована.

5. 05

   Обновление Catastro + муниципальная регистрация

   После регистрации в DGRP подайте копию в Catastro Municipalidad, чтобы перевести налог на недвижимость следующего года на имя покупателя. Невыполнение этого — самая частая причина, по которой покупатель получает налоговый счёт на имя предыдущего владельца через два года.

Общая стоимость сделки (нотариус + DGRP + Catastro + мелкие пошлины): обычно 2,5–4% от заявленной цены. Комиссии риэлторов сверху — см. следующий раздел.

Комиссии риэлторов + объявления

Где парагвайская недвижимость на самом деле выставлена и сколько стоит агент.

Нет общенациональной MLS. Объявления раздроблены по трём платформам плюс группы Facebook + WhatsApp. Многие объекты появляются только через сеть местных 'inmobiliaria' (агентств) и никогда не попадают на публичные сайты вообще.

Where listings live

• Infocasas

  Крупнейший публичный портал. Лучшее покрытие в Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Фильтруется по району, м², ценовому диапазону. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Силён в премиум-объявлениях в пригородах Асунсьона (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) и на озере Ypacaraí. Исторические фото отстают — проверяйте перед прилётом.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Агрегатор + общие классификаторы. Полезны для chácaras и сельских участков, которые крупные сайты пропускают.

• Местные сети inmobiliaria

  В каждой столице департамента. Многие приличные объекты никогда не попадают в порталы — зайдите на месте в 2–3 inmobiliarias и спросите про внерыночные объявления.

• Группы в Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Прямые продажи от владельца обходят комиссии агентов, но пропускают слой due diligence.

Commission reality

• Агент покупателя: 3–5% от продажной цены, оплачивается покупателем при закрытии.
• Агент продавца: 3–5%, оплачивается продавцом при закрытии.
• Общая совокупная комиссия таким образом составляет 6–10%, гораздо выше американского стандарта 5–6%.
• Договариваемо: да. На крупных сделках (>US$ 200k) большинство агентов соглашаются на 2–3% с каждой стороны. Всегда спрашивайте.

Финансирование

Ипотека — практически только для PR и 30–50% первого взноса.

Парагвайские банки не выдают ипотечные кредиты нерезидентам. Владельцы Residencia Temporal иногда могут получить кредит при значительном первоначальном взносе и подтверждённом доходе на парагвайском счёте за 6 и более месяцев, но стандартная рекомендация каждого риелтора — платить наличными. Большинство иностранных покупателей именно так и поступают.

Некоторые продавцы предлагают финансирование напрямую (financiación del propietario): первый взнос 30–50%, срок 5–10 лет, ставка 8–12%. Документируйте это тщательно и всегда депонируйте у нотариуса — неформальное финансирование от продавца имеет наивысшую частоту мошенничества на местном рынке.

Ежегодные расходы

Налог на недвижимость + регулярные расходы.

Ежегодный налог на недвижимость в Парагвае (Impuesto Inmobiliario) невысок по мировым меркам — 1% от кадастровой стоимости, а не рыночной. Кадастровая стоимость, как правило, составляет 30–60% от рыночной, поэтому эффективная ставка — 0,3–0,6% от реально уплаченной суммы. Это небольшая строка в общей стоимости жизни.

• Impuesto Inmobiliario (ежегодный налог на недвижимость)

  1% от avalúo fiscal

  Уплачивается Municipalidad в 2 платежа (март + сентябрь). Avalúo fiscal — это кадастровая стоимость, ведущаяся в Catastro — обычно 30–60% от рыночной. Фискальные значения 2026 были скорректированы на +4,1% Decreto 5181/2025. Муниципальные сайты (Asunción, Encarnación) принимают онлайн-оплату.

• Tasa de barrido + alumbrado (уборка улиц + освещение)

  Gs. 200 000–800 000/год

  Доплата на каждый объект, взимаемая вместе с Impuesto Inmobiliario.

• Edificio fee (эквивалент ТСЖ)

  Gs. 400 000–2 500 000/мес

  В апартаментах Asunción взимается «expensa común» за охрану, лифт, бассейн, обслуживание здания. US$ 65–405/мес. У домов такого платежа нет, но охрана оплачивается отдельно.

• Ежегодная страховка дома

  0,15–0,30% от стоимости

  Опционально, но кредиторы требуют для ипотечной недвижимости. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Налог с арендного дохода (если сдаёте)

  8% IRP-RC

  Доход от аренды парагвайской недвижимости облагается налогом внутри страны как «rentas de capital» по фиксированной ставке 8% согласно Ley 6380/2019. Это внутренний доход, а не иностранный. Держатели RUC подают декларации ежегодно.

Реальность цен

Сколько вы фактически платите за квадратный метр.

Цифры ниже — это объявления середины 2026, выборка из Infocasas + проверки на месте. Воспринимайте как калибровку, а не котировку — вариация на уровне района большая.

Сначала арендуйте

Арендуйте перед покупкой — почти каждый выигрывает.

Рынок аренды быстрый и гибкий. 6–12 месяцев аренды до покупки позволяет узнать район, услышать про внерыночные сделки и избежать дорогой ошибки в due diligence титула.

• Стандартный договор аренды: 12 или 24 месяца, 1 месяц залога + 1 месяц аванса. Без агентского сбора на аренду, если идёте напрямую через Infocasas, ~полмесяца через inmobiliaria.
• Доходность аренды на condos в Асунсьоне: 5–7% валовая. Низкая по американским/европейским стандартам, но согласуется с сильным USD-покупательским спросом.
• Меблированная краткосрочная (стиль Airbnb) широко доступна в Villa Morra + Carmelitas по тарифам 1,5–2,5x от немеблированной долгосрочной. Полезно на первые 30 дней.
• Аренда в менее посещаемых районах редко появляется на порталах. Зайдите в местные inmobiliarias и спросите про 'alquiler 1 año'.

Частые ловушки

Где сделки идут не так.

• Пропуск boleta de informes

  Мошенничество с титулом реже, чем раньше, но всё ещё случается. 30-летняя история раскрывает проблемы с разделённым титулом, оспариваемые наследства, ипотеку, которая не была освобождена. Стоимость: ~US$ 30. Всегда.

• Доверие устным 'descuentos' цены

  Некоторые продавцы и агенты соглашаются с покупателем на занижение задекларированной цены (чтобы уменьшить налог на сделку), а разницу покупатель доплачивает наличными за пределами официального учёта. Соблазнительно и очень распространено — но DGRP фиксирует только задекларированную сумму, поэтому налоги при перепродаже ударят по вам позже, к тому же занижение стоимости является нарушением правил AML SEPRELAD.

• Покупка агроземли в пограничной зоне

  Даже через парагвайского подставного владельца. Судебные отмены за нарушения Ley de Frontera растут с 2023 года.

• Пропуск обновления Catastro

  Налог на недвижимость продолжает выставляться продавцу, вы не получаете счёт, накапливаются пени. Всегда подавайте cambio de titular в течение 30 дней после внесения в DGRP.

• Неформальное финансирование от продавца

  Если принимаете финансирование от продавца, депонируйте у уважаемого нотариуса. Никогда не переводите на личный счёт по рукопожатию.

• Реновация без разрешения

  Asunción + Encarnación обе требуют permiso de obra для структурных работ. Работа без него + перепродажа позже означает, что неразрешённая структура всплывает в due diligence и снижает предложение покупателя.

Часто задаваемые вопросы

Покупка недвижимости в Парагвае — часто задаваемые вопросы