Koupě nemovitosti v Paraguayi. Co cizinci mohou dělat, co je zakázáno a kolik to stojí.

Základ

Plné vlastnictví pro cizince — mimo pohraniční pásmo.

Paraguay nemá žádné obecné omezení zahraničního vlastnictví městské nemovitosti, městské půdy nebo nezemědělských pozemků. Můžete koupit na turistické razítko, registrovat titul na své jméno a nemovitost pronajímat. Jediným smysluplným omezením je zemědělské pohraniční pásmo vysvětlené níže.

• Otevřené pro každého: turisty, držitele TR, držitele PR, občany — plné vlastnictví (escritura pública) registrované v DGRP.
• Žádná minimální investice, žádné maximum, žádné roční pravidlo místní přítomnosti. Nemovitost je vaše na neurčito.
• Dědictví: nemovitost ve vlastnictví cizince se řídí paraguayským dědickým právem. Dědicové podávají žádost u místního civilního soudu, obvykle jde o proces trvající 3–6 měsíců. Na hodnotu nemovitosti se nevztahuje dědická daň, ale platí se malý registrační poplatek.
• Funguje jak spoluvlastnictví, tak vlastnictví přes společnost. Mnoho investorů vkládá nemovitost do paraguayské SA nebo SRL, pokud je cílem příjem z pronájmu nebo budoucí prodej, protože matematika na úrovni společnosti umožňuje odečíst 1% daň z nemovitosti oproti IRP z pronájmu.
• Pronájmy: držení nájemní nemovitosti vyžaduje RUC (tedy Cédulu). Turisté kupující jako čistí investoři obvykle zapisují titul individuálně, ale směřují příjem z pronájmu přes paraguayskou správní společnost.

Jediné velké omezení

50 km pohraniční pásmo — pouze pro občany sousedních států.

Zákon 2532/2005 (Ley de Frontera) zakazuje státním příslušníkům sousedních zemí (Brazílie, Argentiny, Bolívie) a společnostem v jejich většinovém vlastnictví vlastnit nebo pronajímat ZEMĚDĚLSKÉ pozemky do 50 km od příslušné mezinárodní hranice. Příslušníci nesousedních zemí (pasy USA, Velké Británie, EU, asijské a africké státy) pod zákaz NESPADAJÍ: pokud váš pas není ze sousední země, zemědělský pozemek v pohraniční zóně koupit můžete. Městské pozemky jsou pro všechny vyjmuty.

• Kdo je omezen: občané Brazílie, Argentiny a Bolívie, plus společnosti, ve kterých občané sousedních zemí vlastní >50 % kapitálu. Držitelé PR z těchto zemí jsou pro tento účel stále považováni za cizince.
• Kdo NENÍ omezen: držitelé pasů USA, UK, EU, Asie, Afriky nejsou ovlivněni Ley 2532/2005 — městská I zemědělská půda v pohraničním pásmu jsou nakupitelné. Reglamento Decreto 7525/2011 potvrzuje rozsah sousedních zemí.
• Geografie: 50 km měřeno od příslušné pozemní nebo říční hranice. Brazilská hranice ovlivňuje části Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; argentinská hranice ovlivňuje Misiones, Itapúa, Ñeembucú; bolivijská hranice ovlivňuje Boquerón a Alto Paraguay.
• Neplatí pro: městsky zónované pozemky uvnitř pásma, chácaras pod ~3 hektary používané k bydlení, nemovitosti vlastněné paraguayskými občany (vč. naturalizovaných občanů s případ od případu povolením Poder Ejecutivo) nebo cizince z nesousedních zemí.
• Obejít pro Brazilce/Argentince/Bolivijce: strukturovat držbu přes paraguayského občana (manžel/ka, partner, fideicomisár) — ale rizika podvodu s titulem zde jsou reálná. Soudní zrušení porušení Ley 2532/2005 od roku 2023 přibývají.
• Naturalizovaní občané (vč. bývalých občanů sousedních zemí): mohou požádat o autorizaci výkonné moci podle Decreto 7525/2011. Proces existuje, ale je pomalý (12–18 měsíců); vyplatí se pouze pro významné agro investice.

Transakce

Od inzerátu k titulu — standardní průběh.

Typický nákup trvá 30–60 dní od přijaté nabídky k zaregistrovanému titulu. Polovina té doby sedí na DGRP a čeká na frontu registrace. Počítejte s tím.

1. 01

   Rezervace & boleta de informes (vyhledání titulu)

   Podepište 'boleta de reserva' s 5–10% zálohou. Notář prodávajícího (nebo váš) vytáhne boleta de informes z DGRP — 30letou historii titulu zobrazující všechny převody, zástavní práva a zatížení. NIKDY toto nepřeskakujte. Náklady: Gs. 80 000–250 000 (US$ 13–41).

2. 02

   Katastrální kontrola + zaměření

   Vytáhněte katastrální spis z Catastra pro potvrzení, že hranice odpovídají listině, a pro přečtení avalúo fiscal (katastrální hodnota, základ daně z nemovitosti). U venkovských pozemků si nechte udělat čerstvé zaměření — paraguayské venkovské hranice se v průběhu desetiletí posouvají.

3. 03

   Escritura pública (veřejná listina)

   Obě strany podepíší listinu u notáře (escribano público). Listina uvádí nemovitost, cenu a řetězec titulu. Notářský poplatek: 0,75–2 % deklarované ceny, stupňovitá škála podle Ley 1307/87 (menší obchody na vyšším konci, větší obchody na nižším). Kupující obvykle platí.

4. 04

   Registrace DGRP

   Notář předkládá podepsanou listinu DGRP k zápisu do Registro de Inmuebles. Standardní fronta: 15–45 dní v Asunciónu, déle v regionech. Dokud není zapsán, je kupující právním, ale ne registrovaným vlastníkem — prodej třetím stranám je blokován.

5. 05

   Aktualizace Catastra + obecní registrace

   Po registraci v DGRP podejte kopii v Catastru obce (Municipalidad), aby se daň z nemovitosti pro příští rok převedla na jméno kupujícího. Neudělání tohoto je nejčastějším důvodem, proč kupující dostane daňovou složenku adresovanou předchozímu vlastníkovi o dva roky později.

Celkové transakční náklady (notář + DGRP + Catastro + drobné kolky): obvykle 2,5–4 % deklarované ceny. Provize realitních makléřů jsou navrch — viz následující sekce.

Provize realitních makléřů + inzeráty

Kde se paraguayské nemovitosti skutečně inzerují a co stojí makléř.

Neexistuje celostátní MLS. Inzeráty jsou roztříštěné mezi tři platformy plus skupiny na Facebooku + WhatsAppu. Mnoho nemovitostí se objeví pouze přes místní 'inmobiliaria' síť (kanceláře) a vůbec se nedostanou na veřejné stránky.

Where listings live

• Infocasas

  Největší veřejně přístupný portál. Nejlepší pokrytí v Asunciónu, Centralu, Itapúa, Alto Paraná. Filtrovatelné podle čtvrti, m², cenového rozpětí. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Silná pro prémiové inzeráty v předměstích Asunciónu (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) a u jezera Ypacaraí. Historické fotografie zaostávají — ověřte si před cestou.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agregátor + obecné inzeráty. Užitečné pro chácaras a venkovské pozemky, které větší stránky přeskakují.

• Místní sítě inmobiliaria

  V každém hlavním městě departementu. Mnoho slušných nemovitostí nikdy nedosáhne portálů — projděte 2–3 inmobiliarias na místě a zeptejte se na off-market inzeráty.

• Skupiny Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Prodeje přímo od majitele obcházejí provize makléřů, ale přeskakují vrstvu due diligence.

Commission reality

• Makléř kupujícího: 3–5 % z prodejní ceny, hradí kupující při uzavření.
• Makléř prodávajícího: 3–5 %, hradí prodávající při uzavření.
• Celková kombinovaná provize tedy končí na 6–10 %, mnohem vyšší než americký standard 5–6 %.
• Vyjednatelné: ano. U větších transakcí (>US$ 200k) většina makléřů akceptuje 2–3 % na stranu. Vždy se ptejte.

Financování

Hypotéky — prakticky pouze PR a 30–50 % vlastní zdroje.

Paraguayské banky neposkytují hypotéky nerezidentům. Držitelé dočasného pobytu (TR) se někdy kvalifikují se značnou zálohou a příjmovou historií na paraguayském účtu za 6+ měsíců, ale standardní doporučení každého realitního makléře zní: plaťte v hotovosti. Většina zahraničních kupců tak skutečně postupuje.

Někteří prodávající nabízejí financování přímo (financiación del propietario): 30–50 % vlastních zdrojů, doba splatnosti 5–10 let, úrok 8–12 %. Toto pečlivě dokumentujte a vždy ukládejte u notáře — neformální financování prodávajícím má nejvyšší výskyt podvodů na místním trhu.

Roční náklady

Daň z nemovitosti + opakující se náklady.

Roční daň z nemovitosti v Paraguayi (Impuesto Inmobiliario) je celosvětově nízká — 1 % z katastrální hodnoty, nikoli z tržní hodnoty. Katastrální hodnoty jsou obvykle 30–60 % tržní ceny, takže efektivní sazba odpovídá 0,3–0,6 % z toho, co jste skutečně zaplatili. Jde o malou položku v celkových životních nákladech.

• Impuesto Inmobiliario (roční daň z nemovitosti)

  1 % z avalúo fiscal

  Placeno Municipalidad ve 2 splátkách (březen + září). Avalúo fiscal je katastrální hodnota držená v Catastru — obvykle 30–60 % tržní hodnoty. Fiskální hodnoty 2026 byly upraveny o +4,1 % pomocí Decreto 5181/2025. Obecní webové stránky (Asunción, Encarnación) přijímají online platby.

• Tasa de barrido + alumbrado (zametání ulic + osvětlení)

  Gs. 200 000–800 000/r

  Příplatek na nemovitost vybíraný spolu s Impuesto Inmobiliario.

• Edificio poplatek (ekvivalent SVJ)

  Gs. 400 000–2 500 000/měs

  Byty v Asunción účtují 'expensa común' za ostrahu, výtah, bazén a personál budovy. US$ 65–405/měs. Rodinné domy ji nemají, ale platí soukromou ostrahu zvlášť.

• Roční pojištění domácnosti

  0,15–0,30 % z hodnoty

  Volitelné, ale věřitelé ho vyžadují u zatížených nemovitostí. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Daň z příjmu z pronájmu (pokud pronajímáte)

  8 % IRP-RC

  Příjmy z pronájmu paraguayských nemovitostí jsou místně zdaněny jako rentas de capital paušální sazbou 8 % podle Ley 6380/2019. Jde o domácí příjem, nikoli zahraniční. Držitelé RUC podávají přiznání ročně.

Cenová realita

Kolik skutečně platíte za metr čtvereční.

Čísla níže jsou inzeráty z poloviny roku 2026, vzorkované z Infocasas + kontrol na místě. Berte jako kalibraci, ne nabídku — variabilita na úrovni čtvrtí je velká.

Nejprve si pronajměte

Pronajměte si dříve než koupíte — téměř všichni z toho mají užitek.

Nájemní trh je rychlý a flexibilní. 6–12 měsíců nájmu před nákupem vám umožní poznat čtvrť, slyšet o off-market obchodech a vyhnout se drahé chybě v due diligence titulu.

• Standardní nájemní smlouva: 12 nebo 24 měsíců, 1 měsíc kauce + 1 měsíc předem. Žádný poplatek makléři u nájmů, pokud jdete přes Infocasas přímo, ~půl měsíce, pokud přes inmobiliaria.
• Nájemní výnos u bytů v Asunciónu: 5–7 % brutto. Nízký podle US/EU standardů, ale konzistentní se silnou poptávkou v USD.
• Vybavené krátkodobé (Airbnb-styl) široce dostupné ve Villa Morra + Carmelitas za 1,5–2,5x nevybavené dlouhodobé sazby. Užitečné pro prvních 30 dní.
• Nájmy v méně frekventovaných čtvrtích se na portálech inzerují jen zřídka. Projděte se do místních inmobiliarias a zeptejte se na 'alquiler 1 año'.

Časté nástrahy

Kde transakce selhávají.

• Přeskočení boleta de informes

  Podvod s titulem je vzácnější než kdysi, ale stále se děje. 30letá historie odhalí problémy s rozděleným titulem, sporné dědictví, hypotéky, které nebyly uvolněny. Náklady: ~US$ 30. Vždy.

• Důvěra v ústní cenové 'descuentos'

  Někteří prodejci a zprostředkovatelé se s kupujícím dohodnou na nízké deklarované ceně (aby snížili transakční daň), přičemž kupující zaplatí rozdíl hotově mimo evidenci. Lákavé a velmi časté, ale DGRP zaznamenává pouze deklarovanou částku, takže vás při budoucím prodeji daně potrestají A podhodnocení je podle pravidel SEPRELAD AML nelegální.

• Koupě agro půdy v pohraničním pásmu

  I přes paraguayského nastrčeného vlastníka. Soudní zrušení porušení Ley de Frontera od roku 2023 přibývají.

• Přeskočení aktualizace Catastra

  Daň z nemovitosti dál fakturuje prodávajícímu, vy nedostanete složenku, akumulujete pokuty z prodlení. Vždy podejte cambio de titular do 30 dnů od zápisu do DGRP.

• Neformální financování od prodávajícího

  Pokud akceptujete financování od prodávajícího, ukládejte u renomovaného notáře. Nikdy neposílejte na osobní účet na základě podání ruky.

• Renovace bez povolení

  Asunción + Encarnación oba vyžadují permiso de obra pro stavební práce. Provoz bez něj + pozdější další prodej znamená, že nepovolená stavba se objeví v due diligence a sníží nabídku kupujícího.

FAQ

Koupě nemovitosti v Paraguaji — časté dotazy