Comprar imóvel no Paraguai. O que estrangeiros podem fazer, o que está vetado e quanto custa.

A base

Pleno domínio para estrangeiros — fora da faixa de fronteira.

O Paraguai não tem restrição geral à propriedade estrangeira de imóveis urbanos, terrenos urbanos ou lotes não rurais. Você pode comprar com um carimbo de turista, registrar o título em seu nome e alugar o imóvel. A única restrição significativa é a faixa de fronteira agrícola explicada abaixo.

• Aberto a qualquer um: turistas, titulares de TR, titulares de PR, cidadãos — pleno domínio (escritura pública) registrado no DGRP.
• Sem investimento mínimo, sem máximo, sem regra anual de presença local. O imóvel é seu indefinidamente.
• Herança: imóveis de propriedade estrangeira seguem a lei sucessória paraguaia. Os herdeiros protocolam o processo no foro civil local, geralmente um procedimento de 3 a 6 meses. Não há imposto de herança sobre o valor do imóvel, mas incide uma pequena taxa de registro.
• Titularidade conjunta e titularidade societária são ambas permitidas. Muitos investidores registram o imóvel em nome de uma SA ou SRL paraguaia quando o objetivo é renda de aluguel ou revenda futura, pois a matemática no nível societário pode compensar o imposto imobiliário de 1% contra o IRP de aluguel.
• Aluguéis: deter imóvel para aluguel exige um RUC (e, portanto, uma Cédula). Turistas que compram como investidores puros normalmente registram o título individualmente, mas direcionam a renda de aluguel por meio de uma empresa de gestão paraguaia.

A grande restrição

A faixa de fronteira de 50 km — apenas para nacionais de países limítrofes.

A Ley Nº 2532/2005, a Ley de Frontera, proíbe nacionais de países vizinhos (Brasil, Argentina, Bolívia) e empresas com maioria deles de possuir ou arrendar terras RURAIS dentro de 50 km da respectiva fronteira internacional. Nacionais de países não vizinhos (passaportes dos EUA, Reino Unido, UE, asiáticos, africanos) NÃO estão sujeitos: você pode comprar terra rural em zona de fronteira se seu passaporte não for de um país vizinho. Lotes urbanos são isentos para todos.

• Quem está restrito: nacionais do Brasil, Argentina e Bolívia, mais empresas em que nacionais de países limítrofes possuam >50% do capital. Titulares de PR desses países ainda são considerados estrangeiros para esse propósito.
• Quem NÃO está restrito: titulares de passaporte dos EUA, Reino Unido, UE, asiáticos, africanos não são afetados pela Lei 2532/2005 — tanto terra urbana QUANTO rural na faixa de fronteira são adquiríveis. O Decreto 7525/2011 reglamento confirma o escopo limítrofe.
• Geografia: 50 km medidos da fronteira terrestre ou fluvial correspondente. A fronteira brasileira afeta partes de Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; a fronteira argentina afeta Misiones, Itapúa, Ñeembucú; a fronteira boliviana afeta Boquerón e Alto Paraguay.
• Não se aplica a: lotes com zoneamento urbano dentro da faixa, chácaras de menos de ~3 hectares usadas para residência, imóveis pertencentes a cidadãos paraguaios (incl. cidadãos naturalizados com autorização caso a caso do Poder Ejecutivo), ou estrangeiros não limítrofes.
• Saída para brasileiros/argentinos/bolivianos: estruturar a posse via um cidadão paraguaio (cônjuge, parceiro, fiduciário) — mas os riscos de fraude de título aqui são reais. Reversões judiciais por violações da Lei 2532/2005 vêm aumentando desde 2023.
• Cidadãos naturalizados (incl. ex-nacionais de países limítrofes): podem solicitar uma autorização do Poder Ejecutivo sob o Decreto 7525/2011. O processo existe, mas é lento (12–18 meses); só vale a pena para investimentos agropecuários consideráveis.

A transação

Do anúncio ao título — o fluxo padrão.

Uma compra típica leva de 30 a 60 dias da oferta aceita ao título registrado. Metade disso fica no DGRP esperando o atraso de registro. Considere esse tempo.

1. 01

   Reserva e boleta de informes (busca de título)

   Assine uma 'boleta de reserva' com um depósito de 5–10%. O escribano do vendedor (ou o seu) puxa a boleta de informes do DGRP — um histórico de título de 30 anos mostrando todas as transferências, ônus e gravames. NUNCA pule isso. Custo: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Verificação cadastral + levantamento

   Puxe o expediente cadastral do Catastro para confirmar que os limites coincidem com a escritura e para ler o avalúo fiscal (valor cadastral, base do imposto de propriedade). Para lotes rurais, encomende um novo levantamento — limites rurais paraguaios variam ao longo de décadas.

3. 03

   Escritura pública

   Ambas as partes assinam a escritura perante um escribano (escribano público). A escritura lista o imóvel, o preço e a cadeia de título. Honorários de escribanía: 0,75–2% do preço declarado, escala progressiva por Ley 1307/87 (operações menores no extremo mais alto, maiores no mais baixo). O comprador costuma pagar.

4. 04

   Registro no DGRP

   O escribano apresenta a escritura assinada ao DGRP para inscrição no Registro de Inmuebles. Atraso padrão: 15–45 dias em Asunción, mais em regiões. Até a inscrição, o comprador é o proprietário legal mas não o registrado — venda a terceiros fica bloqueada.

5. 05

   Atualização no Catastro + registro municipal

   Uma vez registrado no DGRP, apresente uma cópia ao Catastro da Municipalidad para colocar o imposto sobre imóvel do próximo ano em nome do comprador. Não fazer isso é o motivo mais comum pelo qual um comprador recebe uma fatura de impostos endereçada ao proprietário anterior dois anos depois.

Custo total da transação (escribano + DGRP + Catastro + selos menores): tipicamente 2,5–4% do preço declarado. As comissões imobiliárias se somam à parte — veja a próxima seção.

Honorários imobiliários + listagens

Onde imóveis paraguaios são realmente listados e quanto custa o agente.

Não há um MLS nacional. As listagens se fragmentam em três plataformas mais grupos de Facebook + WhatsApp. Muitos imóveis aparecem apenas via a rede local de 'inmobiliaria' (agência) e nunca chegam aos sites públicos.

Where listings live

• Infocasas

  O maior portal público. Melhor cobertura em Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filtrável por bairro, m², faixa de preço. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Forte para listagens premium nos subúrbios de Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) e o Lago Ypacaraí. Fotos históricas atrasadas — verifique antes de viajar.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agregador + classificados gerais. Útil para chácaras e lotes rurais que os sites maiores ignoram.

• Redes locais de inmobiliaria

  Em cada capital departamental. Muitos imóveis decentes nunca chegam aos portais — entre em 2 a 3 inmobiliarias no local e pergunte por listagens fora do mercado.

• Grupos de Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Vendas diretas do proprietário ignoram comissões de agente, mas pulam a camada de diligência.

Commission reality

• Agente do comprador: 3–5% do preço de venda, pago pelo comprador no fechamento.
• Agente do vendedor: 3–5%, pago pelo vendedor no fechamento.
• A comissão combinada total fica portanto em 6–10%, bem maior que o padrão americano de 5–6%.
• Negociável: sim. Em transações maiores (>US$ 200 mil) a maioria dos agentes aceita 2–3% por lado. Sempre pergunte.

Financiamento

Hipotecas — praticamente só para PR, e 30–50% de entrada.

Os bancos paraguaios não concedem financiamentos a não residentes. Titulares de Residencia Temporal às vezes se qualificam com entradas substanciais e um histórico de renda de 6+ meses em conta paraguaia, mas a orientação padrão de todo corretor é: pague à vista. A maioria dos compradores estrangeiros assim o faz.

Alguns vendedores oferecem financiamento diretamente (financiación del propietario): 30–50% de entrada, prazo de 5–10 anos, juros de 8–12%. Documente isso cuidadosamente e sempre faça o escrow num escribano — financiamento informal do vendedor tem a maior incidência de fraude no mercado local.

Custos anuais

Imposto de propriedade + custos recorrentes.

O imposto imobiliário anual do Paraguai (Impuesto Inmobiliario) é baixo pelos padrões globais — 1% sobre o valor cadastral, não o valor de mercado. Os valores cadastrais costumam ser 30–60% do valor de mercado, portanto a alíquota efetiva fica em 0,3–0,6% do que você efetivamente pagou. É uma parcela pequena no custo de vida geral.

• Impuesto Inmobiliario (imposto anual de propriedade)

  1% do avalúo fiscal

  Pago à Municipalidad em 2 parcelas (março + setembro). O avalúo fiscal é o valor cadastral mantido no Catastro — geralmente 30–60% do mercado. Os valores fiscais 2026 foram ajustados em +4,1% pelo Decreto 5181/2025. Sites municipais (Asunción, Encarnación) aceitam pagamento online.

• Tasa de barrido + alumbrado (varrição + iluminação)

  Gs. 200.000–800.000/ano

  Sobretaxa por imóvel cobrada com o Impuesto Inmobiliario.

• Taxa de edifício (equivalente a HOA)

  Gs. 400.000–2.500.000/mês

  Apartamentos em Asunción cobram uma 'expensa común' por segurança, elevador, piscina e funcionários do edifício. US$ 65–405/mês. Casas não têm, mas pagam segurança privada separadamente.

• Seguro residencial anual

  0,15–0,30% do valor

  Opcional, mas credores exigem para imóveis hipotecados. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Imposto sobre renda de aluguel (se você alugar)

  8% IRP-RC

  A renda de aluguel de imóvel paraguaio é tributada localmente como 'rentas de capital' a uma alíquota fixa de 8% pela Ley 6380/2019. É renda doméstica, não estrangeira. Detentores de RUC declaram anualmente.

Realidade de preços

O que você realmente paga por metro quadrado.

Os números abaixo são listagens de meados de 2026, amostradas do Infocasas + verificações no terreno. Trate como calibração, não como cotação — a variação por bairro é grande.

Alugue primeiro

Alugue antes de comprar — quase todos se beneficiam.

O mercado de aluguel é rápido e flexível. De 6 a 12 meses de aluguel antes de uma compra permite conhecer o bairro, ouvir sobre ofertas fora do mercado e evitar um caro erro de diligência de título.

• Contrato de aluguel padrão: 12 ou 24 meses, 1 mês de depósito + 1 mês adiantado. Sem honorários de agente em aluguéis se for direto pelo Infocasas, ~meio mês se for via inmobiliaria.
• Rendimento de aluguel em condomínios em Asunción: 5–7% bruto. Apertado pelos padrões EUA/UE mas consistente com forte demanda compradora em USD.
• Mobiliados de curto prazo (estilo Airbnb) amplamente disponíveis em Villa Morra + Carmelitas a 1,5–2,5x as tarifas não mobiliadas de longo prazo. Útil para os primeiros 30 dias.
• Aluguéis em bairros menos movimentados raramente aparecem em portais. Entre em inmobiliarias locais e peça 'alquiler 1 año'.

Armadilhas comuns

Onde as transações dão errado.

• Pular a boleta de informes

  Fraude de título é mais rara que costumava ser, mas ainda acontece. O histórico de 30 anos revela problemas de título dividido, herança contestada, hipotecas que não foram liberadas. Custo: ~US$ 30. Sempre.

• Confiar em 'descuentos' verbais sobre o preço

  Alguns vendedores e agentes acertam um preço declarado baixo (para reduzir o imposto de transação) com o comprador pagando a diferença em dinheiro fora dos livros. Tentador e muito comum, mas a DGRP registra apenas o valor declarado, então os impostos sobre revenda penalizam você mais adiante E a subdeclaração é ilegal segundo as regras de AML da SEPRELAD.

• Comprar terra agro na faixa de fronteira

  Mesmo via um proprietário-laranja paraguaio. Reversões judiciais por violações da Ley de Frontera vêm aumentando desde 2023.

• Pular a atualização no Catastro

  O imposto sobre imóvel continua sendo cobrado do vendedor, você não recebe a fatura, acumula multas. Sempre apresente o cambio de titular dentro de 30 dias da inscrição no DGRP.

• Financiamento informal do vendedor

  Se aceitar financiamento do vendedor, faça escrow num escribano de boa reputação. Nunca transfira para conta pessoal num aperto de mão.

• Reforma sem permissão

  Asunción + Encarnación ambas exigem um permiso de obra para trabalho estrutural. Operar sem um + revender depois significa que uma estrutura não autorizada aparece na diligência e reduz a oferta do comprador.

Perguntas frequentes

Comprar imóvel no Paraguai — perguntas frequentes