Покупка на имот в Парагвай. Какво могат да правят чужденците, какво е забранено и колко струва.

Основата

Пълна собственост за чужденци — извън граничната зона.

Парагвай няма общо ограничение за чуждестранна собственост на градски имоти, градска земя или неземеделски парцели. Можете да купите с туристически печат, да регистрирате нотариалния акт на ваше име и да отдавате имота под наем. Единственото значимо ограничение е земеделската гранична зона, обяснена по-долу.

• Отворено за всички: туристи, притежатели на TR, притежатели на PR, граждани — пълна собственост (escritura pública), регистрирана в DGRP.
• Няма минимална инвестиция, няма максимум, няма годишно правило за местно присъствие. Имотът е ваш безсрочно.
• Наследяване: имоти, притежавани от чужденци, се наследяват по парагвайско наследствено право. Наследниците подават документи в местния граждански съд — обикновено процес от 3–6 месеца. Няма данък върху наследство върху стойността на имота, но се прилага малка такса за регистрация.
• Съвместната собственост и корпоративната собственост са и двете допустими. Много инвеститори вписват имота чрез парагвайско SA или SRL, когато целта е наемен доход или евентуална препродажба, тъй като математиката на ниво компания може да компенсира 1% данък върху имотите спрямо наемния IRP.
• Наеми: владеенето на имот за отдаване под наем изисква RUC (т.е. Cédula). Туристите, които купуват като чисти инвеститори, обикновено регистрират нотариалния акт индивидуално, но насочват дохода от наем чрез парагвайска управляваща компания.

Едно голямо ограничение

50 км гранична зона — само за граждани на съседни държави.

Ley Nº 2532/2005, Ley de Frontera, забранява на граждани на граничещи страни (Бразилия, Аржентина, Боливия) и компании с мнозинствено участие на такива лица да притежават или наемат СЕЛСКА земя в рамките на 50 km от съответната международна граница. Граждани на неграничещи страни (паспорти на САЩ, Великобритания, ЕС, Азия, Африка) НЕ са обхванати: можете да купите селска земя в граничната зона, ако паспортът ви не е от съседна страна. Градските парцели са освободени за всички.

• Кой е ограничен: граждани на Бразилия, Аржентина и Боливия, плюс компании, в които граждани на съседни държави притежават >50% от капитала. Притежателите на PR от тези държави все още се считат за чужденци за тази цел.
• Кой НЕ е ограничен: притежателите на паспорти от САЩ, Великобритания, ЕС, азиатски, африкански не са засегнати от Ley 2532/2005 — както градската, ТАКА и селската земя в граничната зона са купуваеми. Decreto 7525/2011 reglamento потвърждава обхвата за съседните държави.
• География: 50 км измерени от съответната сухопътна или речна граница. Бразилската граница засяга части от Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; аржентинската граница засяга Misiones, Itapúa, Ñeembucú; боливийската граница засяга Boquerón и Alto Paraguay.
• Не се прилага за: градски зонирани парцели в зоната, chácaras под ~3 хектара, използвани за жилище, имоти, притежавани от парагвайски граждани (вкл. натурализирани граждани с разрешение от Poder Ejecutivo за всеки случай отделно), или чужденци от не-съседни държави.
• Заобиколка за бразилци/аржентинци/боливийци: структуриране на собствеността чрез парагвайски гражданин (съпруг/а, партньор, фидуциар) — но рисковете от фалшификация на собствеността тук са реални. Съдебните преобръщания на нарушения на Ley 2532/2005 се увеличават от 2023 г.
• Натурализирани граждани (вкл. бивши граждани на съседни държави): могат да кандидатстват за разрешение на изпълнителната власт по Decreto 7525/2011. Процесът съществува, но е бавен (12–18 месеца); струва си само за значителни агро инвестиции.

Сделката

От обявата до нотариалния акт — стандартният процес.

Типична покупка отнема 30–60 дни от приета оферта до регистриран нотариален акт. Половината от това е чакане в DGRP заради изоставането в регистрацията. Заложете време за това.

1. 01

   Резервация & boleta de informes (проверка на собствеността)

   Подпишете 'boleta de reserva' с депозит от 5–10%. Нотариусът на продавача (или вашият) изтегля boleta de informes от DGRP — 30-годишна история на собствеността, показваща всички прехвърляния, тежести и обременявания. НИКОГА не пропускайте това. Цена: Gs. 80 000–250 000 (US$ 13–41).

2. 02

   Кадастрална проверка + измерване

   Изтеглете кадастралното досие от Catastro, за да потвърдите, че границите съответстват на акта и да прочетете avalúo fiscal (кадастрална стойност, основа за данъка върху имота). За селски парцели поръчайте свежо измерване — парагвайските селски граници се изместват през десетилетия.

3. 03

   Escritura pública (публичен акт)

   И двете страни подписват акта при нотариус (escribano público). Актът изброява имота, цената и веригата на собственост. Нотариална такса: 0,75–2% от декларираната цена, степенувана скала по Ley 1307/87 (по-малки сделки в горния край, по-големи в долния). Купувачът обикновено плаща.

4. 04

   Регистрация в DGRP

   Нотариусът подава подписания акт в DGRP за вписване в Registro de Inmuebles. Стандартно изоставане: 15–45 дни в Asunción, по-дълго в регионите. До вписването купувачът е законен, но не и регистриран собственик — продажбата на трети страни е блокирана.

5. 05

   Актуализация на Catastro + общинска регистрация

   След регистрация в DGRP подайте копие в Catastro на Municipalidad, за да прехвърлите данъка върху имота за следващата година на името на купувача. Неуспешното извършване на това е най-честата причина купувач да получи данъчна сметка, адресирана до предишния собственик две години по-късно.

Общ разход за сделката (нотариус + DGRP + Catastro + малки гербове): обикновено 2,5–4% от декларираната цена. Комисионите на брокерите са отгоре — вижте следващата секция.

Брокерски такси + обяви

Къде всъщност се обявяват парагвайските имоти и колко струва агентът.

Няма национална MLS. Обявите са фрагментирани в три платформи плюс групи във Facebook + WhatsApp. Много имоти излизат само през местната мрежа 'inmobiliaria' (агенция) и никога не достигат до публичните сайтове.

Where listings live

• Infocasas

  Най-големият публичен портал. Най-добро покритие в Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Филтриращ се по квартал, м², ценови диапазон. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Силен за премиум обяви в предградията на Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) и езерото Ypacaraí. Историческите снимки изостават — проверете преди да летите.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Агрегатор + общи обяви. Полезен за chácaras и селски парцели, които по-големите сайтове пропускат.

• Местни inmobiliaria мрежи

  Във всяка департаментска столица. Много прилични имоти никога не достигат портали — влезте в 2–3 inmobiliarias на място и попитайте за обяви извън пазара.

• Facebook + WhatsApp групи

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Директните продажби от собственика заобикалят комисионите на агента, но пропускат слоя на due diligence.

Commission reality

• Агент на купувача: 3–5% от продажната цена, платен от купувача при приключване.
• Агент на продавача: 3–5%, платен от продавача при приключване.
• Общата комбинирана комисиона следователно достига 6–10%, далеч по-висока от американския стандарт от 5–6%.
• Подлежи на договаряне: да. При по-големи сделки (>US$ 200k) повечето агенти приемат 2–3% на страна. Винаги питайте.

Финансиране

Ипотеки — практически само за PR и 30–50% първоначална вноска.

Парагвайските банки не отпускат ипотеки на нерезиденти. Притежателите на Residencia Temporal понякога се квалифицират при значителна първоначална вноска и доходна история в парагвайска сметка за 6+ месеца, но стандартният съвет от всеки брокер е: плащайте в брой. Повечето чуждестранни купувачи правят точно така.

Някои продавачи предлагат финансиране директно (financiación del propietario): 30–50% първоначална вноска, 5–10 годишен срок, 8–12% лихва. Документирайте това внимателно и винаги escrow при нотариус — неформалното финансиране от продавача има най-висока честота на измами на местния пазар.

Годишни разходи

Данък върху имота + текущи разходи.

Годишният данък върху имотите в Парагвай (Impuesto Inmobiliario) е нисък по световни стандарти — 1% върху кадастралната стойност, не пазарната. Кадастралните стойности обикновено представляват 30–60% от пазарните, така че ефективната ставка е 0,3–0,6% от реално платеното. Тя е малък ред в общия разход за живот.

• Impuesto Inmobiliario (годишен данък върху имота)

  1% от avalúo fiscal

  Плаща се на Municipalidad на 2 вноски (март + септември). Avalúo fiscal е кадастралната стойност, държана в Catastro — обикновено 30–60% от пазарната. Фискалните стойности за 2026 г. са коригирани с +4,1% с Decreto 5181/2025. Общинските уебсайтове (Asunción, Encarnación) приемат онлайн плащане.

• Tasa de barrido + alumbrado (улично метене + осветление)

  Gs. 200 000–800 000/год

  Допълнителна такса за имот, събирана с Impuesto Inmobiliario.

• Edificio такса (еквивалент на HOA)

  Gs. 400 000–2 500 000/мес

  Апартаментите в Asunción начисляват „expensa común“ за охрана, асансьор, басейн, персонал на сградата. US$ 65–405/мес. Къщите нямат такса, но плащат отделно за частна охрана.

• Годишна застраховка на дома

  0,15–0,30% от стойността

  По избор, но кредиторите я изискват за ипотекирани имоти. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Данък върху доход от наем (ако отдавате под наем)

  8% IRP-RC

  Наемният доход от парагвайски имоти се облага местно като „rentas de capital“ при фиксирана ставка от 8% по Ley 6380/2019. Това е местен доход, не чуждестранен. Притежателите на RUC подават годишна декларация.

Реалност на цените

Какво всъщност плащате на квадратен метър.

Числата по-долу са обяви от средата на 2026 г., взети като извадка от Infocasas + проверки на място. Третирайте като калибриране, не като оферта — вариацията на ниво квартал е голяма.

Първо наем

Наемете преди да купите — почти всеки печели от това.

Пазарът на наеми е бърз и гъвкав. 6–12 месеца наем преди покупка ви позволяват да опознаете квартала, да чуете за оферти извън пазара и да избегнете скъпа грешка с due diligence на собствеността.

• Стандартен договор за наем: 12 или 24 месеца, 1 месец депозит + 1 месец предплащане. Без агентска такса при наеми, ако минете директно през Infocasas, ~половин месец през inmobiliaria.
• Доходност от наем на кондоминиуми в Asunción: 5–7% бруто. Тясна по американски/европейски стандарти, но в съответствие със силно търсене за покупка в USD.
• Обзаведени краткосрочни (Airbnb-стил) са широко достъпни във Villa Morra + Carmelitas на 1,5–2,5x необзаведените дългосрочни ставки. Полезни за първите 30 дни.
• Наемите в по-слабо посещавани квартали рядко се обявяват в портали. Влезте в местни inmobiliarias и попитайте за 'alquiler 1 año'.

Често срещани капани

Къде сделките се провалят.

• Пропускане на boleta de informes

  Измамата с собственост е по-рядка отколкото беше, но все още се случва. 30-годишната история разкрива проблеми с разделена собственост, оспорено наследство, ипотеки, които не са били освободени. Цена: ~US$ 30. Винаги.

• Доверяване на устни ценови 'descuentos'

  Някои продавачи и агенти се договарят за занижена декларирана цена (за намаляване на данъка върху сделката), като купувачът плаща разликата в брой неофициално. Примамливо и много разпространено, но DGRP записва само декларираната сума — данъците при препродажба ще ви накажат по-късно, И занижената декларация е незаконна по правилата за SEPRELAD AML.

• Купуване на агро земя в граничната зона

  Дори чрез парагвайски подставен собственик. Съдебните преобръщания на нарушения на Ley de Frontera се увеличават от 2023 г.

• Пропускане на актуализацията на Catastro

  Данъкът върху имота продължава да фактурира на продавача, вие не получавате сметката, натрупвате такси за закъснение. Винаги подавайте cambio de titular в рамките на 30 дни от вписването в DGRP.

• Неформално финансиране от продавача

  Ако приемете финансиране от продавача, escrow при уважаван нотариус. Никога не превеждайте към лична сметка с ръкостискане.

• Ремонт без разрешение

  Asunción + Encarnación изискват permiso de obra за конструктивна работа. Работа без него + последваща препродажба означава, че неоторизирана структура се появява в due diligence и намалява офертата на купувача.

Чести въпроси

Закупуване на имот в Парагвай — чести въпроси