Acquistare immobili in Paraguay. Cosa possono fare gli stranieri, cosa è vietato e quanto costa.

La base

Piena proprietà per gli stranieri — fuori dalla zona di frontiera.

Il Paraguay non ha restrizioni generali sulla proprietà straniera di immobili urbani, terreni urbani o lotti non rurali. Puoi acquistare con un timbro turistico, registrare il titolo a tuo nome e affittare l'immobile. L'unica restrizione significativa è la zona di frontiera agricola spiegata sotto.

• Aperto a chiunque: turisti, titolari di TR, titolari di PR, cittadini — piena proprietà (escritura pública) registrata presso il DGRP.
• Nessun investimento minimo, nessun massimo, nessuna regola annuale di presenza locale. L'immobile è tuo a tempo indeterminato.
• Successione: gli immobili di proprietà straniera passano ai sensi della legge successoria paraguaiana. Gli eredi presentano istanza presso il tribunale civile locale, di solito un processo di 3–6 mesi. Nessuna imposta di successione sul valore dell'immobile, ma si applica una piccola tassa di registrazione.
• La proprietà congiunta e quella societaria funzionano entrambe. Molti investitori intestano tramite una SA o SRL paraguaiana quando l'obiettivo è il reddito da locazione o la rivendita futura, perché la matematica a livello societario può compensare l'imposta immobiliare dell'1% con l'IRP da locazione.
• Locazioni: detenere un immobile da affittare richiede un RUC (quindi una Cédula). I turisti che acquistano come puri investitori normalmente intestano il titolo individualmente ma instradano il reddito da locazione tramite una società di gestione paraguaiana.

L'unica grande restrizione

La zona di frontiera dei 50 km — solo per cittadini di paesi limitrofi.

La Ley 2532/2005, la Ley de Frontera, vieta ai cittadini dei paesi confinanti (Brasile, Argentina, Bolivia) e alle società da loro maggioritariamente controllate di possedere o affittare terreni RURALI entro 50 km dal corrispondente confine internazionale. I cittadini non confinanti (passaporti USA, UK, UE, asiatici, africani) NON sono coperti: è possibile acquistare terreni rurali nella zona di confine se il passaporto non è di un paese vicino. I lotti urbani sono esenti per tutti.

• Chi è limitato: cittadini di Brasile, Argentina e Bolivia, più società in cui cittadini di paesi limitrofi possiedano >50 % del capitale. I titolari di PR di tali paesi sono comunque considerati stranieri a questo scopo.
• Chi NON è limitato: i titolari di passaporto USA, UK, UE, asiatico, africano non sono toccati dalla Legge 2532/2005 — sia la terra urbana SIA quella rurale nella zona di frontiera sono acquistabili. Il Decreto 7525/2011 reglamento conferma l'ambito limitrofo.
• Geografia: 50 km misurati dal confine terrestre o fluviale corrispondente. Il confine brasiliano interessa parti di Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; il confine argentino interessa Misiones, Itapúa, Ñeembucú; il confine boliviano interessa Boquerón e Alto Paraguay.
• Non si applica: ai lotti a destinazione urbana all'interno della fascia, alle chácaras sotto i ~3 ettari usate per residenza, agli immobili posseduti da cittadini paraguaiani (inclusi cittadini naturalizzati con autorizzazione caso per caso del Poder Ejecutivo) o agli stranieri non limitrofi.
• Soluzione per brasiliani/argentini/boliviani: strutturare la titolarità tramite un cittadino paraguaiano (coniuge, partner, fiduciario) — ma i rischi di frode sul titolo sono reali. Le inversioni giudiziarie per violazioni della Legge 2532/2005 sono in aumento dal 2023.
• Cittadini naturalizzati (inclusi ex cittadini di paesi limitrofi): possono richiedere un'autorizzazione del Poder Ejecutivo ai sensi del Decreto 7525/2011. Il processo esiste ma è lento (12-18 mesi); ne vale la pena solo per investimenti agricoli consistenti.

La transazione

Dall'annuncio al titolo — il flusso standard.

Un acquisto tipico richiede 30-60 giorni dall'offerta accettata al titolo registrato. Metà di quel tempo è seduto al DGRP in attesa dell'arretrato di registrazione. Considera questi tempi.

1. 01

   Riserva e boleta de informes (ricerca del titolo)

   Firma una 'boleta de reserva' con un acconto del 5-10 %. L'escribano del venditore (o il tuo) recupera la boleta de informes dal DGRP — una storia titolare di 30 anni che mostra tutti i trasferimenti, oneri e gravami. NON saltare MAI questo passaggio. Costo: Gs. 80.000-250.000 (US$ 13-41).

2. 02

   Verifica catastale + rilievo

   Estrai il fascicolo catastale dal Catastro per confermare che i confini coincidano con l'atto e per leggere l'avalúo fiscal (valore catastale, base dell'imposta sugli immobili). Per i lotti rurali, commissiona un nuovo rilievo — i confini rurali paraguaiani si spostano nel corso dei decenni.

3. 03

   Escritura pública (atto pubblico)

   Entrambe le parti firmano l'atto presso un notaio (escribano público). L'atto elenca l'immobile, il prezzo e la catena di titolarità. Onorari di escribanía: 0,75-2 % del prezzo dichiarato, scala progressiva ai sensi della Ley 1307/87 (operazioni più piccole all'estremo più alto, più grandi a quello più basso). Tipicamente paga l'acquirente.

4. 04

   Registrazione DGRP

   L'escribano presenta l'atto firmato al DGRP per l'iscrizione nel Registro de Inmuebles. Arretrato standard: 15-45 giorni ad Asunción, di più nelle regioni. Fino all'iscrizione, l'acquirente è il proprietario legale ma non registrato — la vendita a terzi è bloccata.

5. 05

   Aggiornamento Catastro + registrazione municipale

   Una volta registrato al DGRP, deposita una copia presso il Catastro della Municipalidad per intestare l'imposta sugli immobili dell'anno successivo all'acquirente. Non farlo è il motivo più comune per cui un acquirente riceve una bolletta fiscale indirizzata al precedente proprietario due anni dopo.

Costo totale della transazione (notaio + DGRP + Catastro + bolli minori): tipicamente 2,5-4 % del prezzo dichiarato. Le commissioni dell'agente immobiliare sono in aggiunta — vedi la sezione successiva.

Onorari agenti + annunci

Dove vengono effettivamente pubblicate le proprietà paraguaiane e quanto costa l'agente.

Non esiste un MLS nazionale. Gli annunci si frammentano su tre piattaforme più gruppi Facebook + WhatsApp. Molti immobili emergono solo tramite la rete locale di 'inmobiliaria' (agenzia) e non arrivano mai sui siti pubblici.

Where listings live

• Infocasas

  Il più grande portale pubblico. Migliore copertura ad Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filtrabile per quartiere, m², fascia di prezzo. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Forte per annunci premium nei sobborghi di Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) e il lago Ypacaraí. Le foto storiche sono in ritardo — verifica prima di partire.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Aggregatore + annunci generici. Utile per chácaras e lotti rurali che i siti maggiori saltano.

• Reti locali di inmobiliaria

  In ogni capitale dipartimentale. Molti immobili decenti non arrivano mai sui portali — entra in 2-3 inmobiliarias sul posto e chiedi annunci off-market.

• Gruppi Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Vendite dirette dal proprietario aggirano le commissioni d'agente ma saltano lo strato di due diligence.

Commission reality

• Agente dell'acquirente: 3-5 % del prezzo di vendita, pagato dall'acquirente al rogito.
• Agente del venditore: 3-5 %, pagato dal venditore al rogito.
• La commissione totale combinata si attesta quindi al 6-10 %, molto più alta dello standard americano del 5-6 %.
• Negoziabile: sì. Su transazioni più grandi (>US$ 200.000) la maggior parte degli agenti accetta il 2-3 % per parte. Chiedi sempre.

Finanziamento

Mutui — praticamente solo PR, e 30-50 % di anticipo.

Le banche paraguaiane non concedono mutui ai non residenti. I titolari di Residencia Temporal si qualificano talvolta con acconti sostanziali e un storico reddituale di 6+ mesi su un conto paraguaiano, ma il consiglio standard di ogni agente immobiliare è: pagare in contanti. La maggior parte degli acquirenti stranieri lo fa.

Alcuni venditori offrono finanziamento direttamente (financiación del propietario): 30-50 % di anticipo, durata 5-10 anni, interesse 8-12 %. Documenta tutto con cura e fai sempre l'escrow presso un notaio — il finanziamento informale del venditore ha la maggiore incidenza di frode nel mercato locale.

Costi annuali

Imposta sugli immobili + costi ricorrenti.

L'imposta annuale sulla proprietà in Paraguay (Impuesto Inmobiliario) è bassa rispetto agli standard globali — 1% sul valore catastale, non su quello di mercato. I valori catastali sono tipicamente pari al 30–60% del valore di mercato, quindi l'aliquota effettiva si attesta allo 0,3–0,6% di quanto effettivamente pagato. È una voce di spesa modesta nel costo della vita complessivo.

• Impuesto Inmobiliario (imposta annuale sugli immobili)

  1 % dell'avalúo fiscal

  Pagata alla Municipalidad in 2 rate (marzo + settembre). L'avalúo fiscal è il valore catastale detenuto presso il Catastro — generalmente il 30-60 % del mercato. I valori fiscali 2026 sono stati adeguati del +4,1 % dal Decreto 5181/2025. I siti municipali (Asunción, Encarnación) accettano pagamento online.

• Tasa de barrido + alumbrado (spazzamento + illuminazione)

  Gs. 200.000-800.000/anno

  Sovrattassa per immobile riscossa con l'Impuesto Inmobiliario.

• Spese di edificio (equivalente HOA)

  Gs. 400.000-2.500.000/mese

  Gli appartamenti ad Asunción prevedono una 'expensa común' per sicurezza, ascensore, piscina e personale del condominio. US$ 65–405/mese. Le ville non ce l'hanno, ma pagano separatamente la sicurezza privata.

• Assicurazione casa annuale

  0,15-0,30 % del valore

  Opzionale ma i creditori la richiedono per immobili ipotecati. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Imposta sui redditi da locazione (se affitti)

  8 % IRP-RC

  Il reddito da locazione di immobili paraguaiani è tassato localmente come «rentas de capital» a un'aliquota fissa dell'8% ai sensi della Ley 6380/2019. È reddito domestico, non estero. I titolari di RUC presentano la dichiarazione annualmente.

Realtà dei prezzi

Quello che paghi davvero al metro quadro.

I numeri sotto sono annunci di metà 2026, campionati da Infocasas + verifiche sul terreno. Trattali come una calibrazione, non un preventivo — la variazione a livello di quartiere è ampia.

Affitta prima

Affitta prima di comprare — quasi tutti ne traggono beneficio.

Il mercato delle locazioni è veloce e flessibile. 6-12 mesi di affitto prima di un acquisto ti permettono di conoscere il quartiere, sentire parlare di affari off-market ed evitare un costoso errore di due diligence sul titolo.

• Contratto di locazione standard: 12 o 24 mesi, 1 mese di deposito + 1 mese in anticipo. Nessun onorario d'agente sulle locazioni se vai diretto su Infocasas, ~mezzo mese se tramite inmobiliaria.
• Rendimento da locazione sui condomini di Asunción: 5-7 % lordo. Stretto secondo gli standard USA/UE ma coerente con la forte domanda d'acquisto in USD.
• Arredato a breve termine (in stile Airbnb) ampiamente disponibile a Villa Morra + Carmelitas a 1,5-2,5x le tariffe non arredate a lungo termine. Utile per i primi 30 giorni.
• Le locazioni nei quartieri meno trafficati raramente compaiono sui portali. Entra nelle inmobiliarias locali e chiedi 'alquiler 1 año'.

Insidie comuni

Dove le transazioni vanno storte.

• Saltare la boleta de informes

  La frode sul titolo è più rara di un tempo ma succede ancora. La storia trentennale rivela problemi di titolo diviso, eredità contestate, ipoteche non liberate. Costo: ~US$ 30. Sempre.

• Fidarsi dei 'descuentos' verbali sul prezzo

  Alcuni venditori e agenti concordano con l'acquirente un prezzo dichiarato basso (per ridurre le tasse sulla transazione), con la differenza pagata in contanti fuori dai registri. Allettante e molto diffuso, ma la DGRP registra solo il valore dichiarato, quindi le imposte sulla rivendita penalizzano in seguito E la sotto-dichiarazione è illegale ai sensi delle norme AML della SEPRELAD.

• Comprare terreno agricolo nella zona di frontiera

  Anche tramite un prestanome paraguaiano. Le inversioni giudiziarie per violazioni della Ley de Frontera sono in aumento dal 2023.

• Saltare l'aggiornamento al Catastro

  L'imposta sugli immobili continua a fatturare al venditore, non ricevi la fattura, accumuli more. Deposita sempre il cambio de titular entro 30 giorni dall'iscrizione DGRP.

• Finanziamento informale del venditore

  Se accetti un finanziamento del venditore, fai l'escrow presso un notaio di buona reputazione. Non bonificare mai su un conto personale a stretta di mano.

• Ristrutturazione senza permesso

  Asunción + Encarnación richiedono entrambi un permiso de obra per i lavori strutturali. Operare senza + rivendere dopo significa che una struttura non autorizzata appare nella due diligence e riduce l'offerta dell'acquirente.

FAQ

Acquisto di immobili in Paraguay — domande frequenti