Paraguay 부동산 구매. 외국인이 할 수 있는 것, 금지되는 것, 그리고 비용.

기본 사항

외국인을 위한 완전한 자유 보유 소유권 — 국경 구역 외부.

Paraguay는 도시 부동산, 도시 토지, 비농촌 구역에 대한 외국인 소유에 일반적인 제한이 없습니다. 관광 비자로 구매하고, 본인 명의로 권원을 등기하고, 임대할 수 있습니다. 유일하게 의미 있는 제한은 아래에 설명된 농업 국경 구역입니다.

• 누구에게나 열려 있음: 관광객, TR 보유자, PR 보유자, 시민 — 완전한 자유 보유 (escritura pública) 는 DGRP에 등기됩니다.
• 최소 투자 없음, 최대 없음, 연간 현지 체류 규칙 없음. 부동산은 무기한 당신의 것입니다.
• 상속: 외국인 소유 부동산은 파라과이 상속법에 따라 이전됩니다. 상속인은 지역 민사법원에 신청하며 통상 3~6개월이 소요됩니다. 부동산 가치에 대한 상속세는 없지만 소액의 등록 수수료가 부과됩니다.
• 공동 소유 및 법인 소유 모두 가능합니다. 임대 수입이나 향후 매각을 목적으로 하는 투자자 중 상당수는 파라과이 SA 또는 SRL을 통해 소유권을 등기하는데, 법인 차원의 계산에서 임대 IRP에 대해 1% 재산세를 상계할 수 있기 때문입니다.
• 임대: 임대 부동산을 보유하려면 RUC가 필요합니다 (즉 Cédula). 순수 투자자로 구매하는 관광객은 일반적으로 권원을 개인적으로 등기하지만 임대 수입은 Paraguay 관리 회사를 통해 라우팅합니다.

유일하게 큰 제한

50km 국경 구역 — 인접국 국민만.

Ley 2532/2005(Ley de Frontera)는 인접국(브라질, 아르헨티나, 볼리비아) 국민과 그들이 과반 지분을 보유한 기업이 해당 국경으로부터 50km 이내 농촌 토지를 소유 또는 임차하는 것을 금지합니다. 비인접국 국민(미국, 영국, EU, 아시아, 아프리카 여권)은 해당되지 않습니다. 인접국 여권이 없다면 국경 지역 농촌 토지를 매입할 수 있습니다. 도시 필지는 모든 사람에게 적용 제외입니다.

• 제한 대상: 브라질, 아르헨티나, 볼리비아 국민, 그리고 인접국 국민이 자본의 >50%를 소유한 회사. 이들 국가의 PR 보유자도 이 목적으로는 외국인으로 간주됩니다.
• 제한 대상이 아닌 사람: US, UK, EU, 아시아, 아프리카 여권 보유자는 Ley 2532/2005의 영향을 받지 않습니다 — 국경 구역 내 도시 및 농촌 토지 모두 구매 가능. Decreto 7525/2011 reglamento가 인접국 범위를 확인합니다.
• 지리: 해당 육지 또는 강 국경에서 50km 측정. 브라질 국경은 Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay 일부에 영향; 아르헨티나 국경은 Misiones, Itapúa, Ñeembucú에 영향; 볼리비아 국경은 Boquerón과 Alto Paraguay에 영향.
• 적용되지 않음: 띠 안의 도시 구역 구획, 거주용으로 사용되는 약 3헥타르 미만의 chácaras, Paraguay 시민 소유 부동산 (Poder Ejecutivo의 사례별 승인을 받은 귀화 시민 포함), 또는 비인접국 외국인.
• 브라질/아르헨티나/볼리비아인을 위한 우회 방법: Paraguay 시민(배우자, 파트너, 신탁자)을 통해 보유 구조화 — 그러나 권원 사기 위험은 실재합니다. Ley 2532/2005 위반에 대한 법원 판결 번복은 2023년부터 증가하고 있습니다.
• 귀화 시민(전 인접국 국민 포함): Decreto 7525/2011에 따라 행정부 승인을 신청할 수 있습니다. 절차는 존재하지만 느립니다(12-18개월); 상당한 농업 투자에만 가치가 있습니다.

거래

리스팅에서 등기까지 — 표준 흐름.

일반적인 구매는 수락된 제안에서 등기된 권원까지 30-60일 걸립니다. 그 절반은 DGRP에서 등기 적체를 기다리는 시간입니다. 타이밍을 감안하세요.

1. 01

   예약 및 boleta de informes (권원 조사)

   5-10% 보증금으로 'boleta de reserva'에 서명. 매도인의 공증인(또는 본인의)이 DGRP에서 boleta de informes를 가져옵니다 — 모든 양도, 유치권, 부담을 보여주는 30년 권원 이력. 절대 건너뛰지 마세요. 비용: Gs. 80,000-250,000 (US$ 13-41).

2. 02

   지적 확인 + 측량

   Catastro에서 지적 파일을 가져와 경계가 증서와 일치하는지 확인하고 avalúo fiscal(지적 가치, 재산세 기준)을 읽습니다. 농촌 구획의 경우 새로운 측량을 의뢰하세요 — Paraguay 농촌 경계는 수십 년에 걸쳐 이동합니다.

3. 03

   Escritura pública (공정증서)

   양 당사자가 공증인(escribano público)에서 증서에 서명합니다. 증서에는 부동산, 가격, 권원 사슬이 나열됩니다. 공증인 수수료: 신고 가격의 0.75-2%, Ley 1307/87에 따른 단계적 척도 (소규모 거래는 더 높게, 대규모 거래는 더 낮게). 일반적으로 매수자가 지불합니다.

4. 04

   DGRP 등기

   공증인이 서명된 증서를 DGRP에 제출하여 Registro de Inmuebles에 기재합니다. 표준 적체: Asunción에서 15-45일, 지역에서는 더 길어집니다. 등기될 때까지 매수자는 법적 소유자이지만 등기된 소유자는 아닙니다 — 제3자에 대한 판매가 차단됩니다.

5. 05

   Catastro 업데이트 + 시청 등록

   DGRP에 등기되면 Municipalidad의 Catastro에 사본을 제출하여 다음 해 재산세를 매수자 명의로 변경합니다. 이를 하지 않으면 매수자가 2년 후 이전 소유자 앞으로 된 세금 청구서를 받는 가장 흔한 이유가 됩니다.

총 거래 비용 (공증인 + DGRP + Catastro + 소액 인지세): 일반적으로 신고 가격의 2.5-4%. 부동산 중개 수수료는 그 위에 추가됩니다 — 다음 섹션 참조.

중개 수수료 + 리스팅

Paraguay 부동산이 실제로 등록되는 곳과 중개인 비용.

전국적인 MLS는 없습니다. 리스팅은 세 개의 플랫폼과 Facebook + WhatsApp 그룹으로 분산됩니다. 많은 부동산은 지역 'inmobiliaria' (중개사) 네트워크를 통해서만 표면화되고 공개 사이트에는 결코 게시되지 않습니다.

Where listings live

• Infocasas

  가장 큰 공개 포털. Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná에서 가장 좋은 커버리지. 동네, m², 가격대로 필터링 가능. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Asunción 교외(Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í)와 Ypacaraí 호수의 프리미엄 리스팅에 강함. 과거 사진은 지연됨 — 비행 전 확인하세요.

• Inmobusqueda + Clasipar

  집계 사이트 + 일반 분류 광고. 큰 사이트가 건너뛰는 chácaras와 농촌 구획에 유용.

• 지역 inmobiliaria 네트워크

  각 도청 소재지에 위치. 많은 괜찮은 부동산이 포털에 도달하지 않습니다 — 현지에서 2-3개의 inmobiliarias에 들러 시장 외 리스팅을 문의하세요.

• Facebook + WhatsApp 그룹

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. 직거래는 중개 수수료를 우회하지만 실사 단계를 건너뜁니다.

Commission reality

• 매수인 측 중개인: 매매 가격의 3-5%, 클로징 시 매수인이 지불.
• 매도인 측 중개인: 3-5%, 클로징 시 매도인이 지불.
• 총 합산 수수료는 6-10%로, 미국 표준인 5-6%보다 훨씬 높습니다.
• 협상 가능: 예. 큰 거래(>US$ 200k)에서 대부분의 중개인은 측당 2-3%를 받아들입니다. 항상 물어보세요.

자금 조달

모기지 — 사실상 PR 전용, 30-50% 다운페이.

파라과이 은행은 비거주자에게 모기지를 제공하지 않습니다. Residencia Temporal 보유자는 상당한 계약금과 6개월 이상의 파라과이 계좌 소득 내역이 있으면 대출 자격이 생기는 경우도 있지만, 모든 부동산 중개인의 표준 조언은 현금으로 구매하라는 것입니다. 대부분의 외국인 구매자가 그렇게 합니다.

일부 매도인은 직접 자금 조달을 제공합니다 (financiación del propietario): 30-50% 다운페이, 5-10년 기간, 8-12% 이자. 이를 신중하게 문서화하고 항상 공증인에게 에스크로하세요 — 비공식 매도인 자금 조달은 지역 시장에서 사기 발생률이 가장 높습니다.

연간 비용

재산세 + 반복 비용.

파라과이의 연간 부동산세(Impuesto Inmobiliario)는 세계 기준으로 낮습니다. 시장 가치가 아닌 과세 표준 가액의 1%입니다. 과세 표준 가액은 통상 시장 가치의 30~60%이므로 실효 세율은 실제 매입가 기준 0.3~0.6%에 해당합니다. 생활비 전체에서는 소소한 항목입니다.

• Impuesto Inmobiliario (연간 재산세)

  avalúo fiscal의 1%

  Municipalidad에 2회 분할(3월 + 9월) 지불. Avalúo fiscal은 Catastro에 보관된 지적 가치 — 일반적으로 시장의 30-60%. 2026년 재정 가치는 Decreto 5181/2025에 의해 +4.1% 조정되었습니다. 시청 웹사이트(Asunción, Encarnación)에서 온라인 결제를 받습니다.

• Tasa de barrido + alumbrado (거리 청소 + 조명)

  Gs. 200,000-800,000/년

  Impuesto Inmobiliario와 함께 징수되는 부동산별 추가 요금.

• Edificio 수수료 (HOA 동등)

  Gs. 400,000-2,500,000/월

  Asunción의 아파트는 보안, 엘리베이터, 수영장, 건물 직원에 대한 'expensa común'을 부과합니다. 월 US$ 65–405. 주택에는 없지만 별도로 사설 경비를 지불합니다.

• 연간 주택 보험

  가치의 0.15-0.30%

  선택사항이지만 대출 기관은 모기지 부동산에 대해 요구합니다. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• 임대 소득세 (임대하는 경우)

  8% IRP-RC

  파라과이 부동산에서 발생하는 임대 소득은 Ley 6380/2019에 따라 '임대 자본 소득(rentas de capital)'으로 단일세율 8%로 현지 과세됩니다. 이는 외국 소득이 아닌 국내 소득입니다. RUC 등록자는 연간 신고합니다.

가격 현실

제곱미터당 실제로 지불하는 금액.

아래 숫자는 2026년 중반 리스팅으로, Infocasas + 현장 확인에서 샘플링되었습니다. 견적이 아닌 보정으로 취급하세요 — 동네별 변동이 큽니다.

먼저 임대

구매 전 임대 — 거의 모든 사람에게 이익.

임대 시장은 빠르고 유연합니다. 구매 전 6-12개월 임대는 동네를 배우고, 시장 외 거래에 대해 듣고, 비싼 권원 실사 실수를 피하게 해줍니다.

• 표준 임대 계약: 12개월 또는 24개월, 보증금 1개월 + 선금 1개월. Infocasas를 통해 직접 가면 임대에 중개 수수료 없음, inmobiliaria를 통하면 약 반 달치.
• Asunción 콘도 임대 수익률: 5-7% 총. 미국/EU 표준으로는 빡빡하지만 강한 USD 매수 수요와 일치.
• 가구 포함 단기(Airbnb 스타일)는 Villa Morra + Carmelitas에서 가구 미포함 장기 요금의 1.5-2.5배로 널리 이용 가능. 처음 30일에 유용합니다.
• 덜 다니는 동네의 임대는 포털에 거의 등재되지 않습니다. 지역 inmobiliarias에 들어가서 'alquiler 1 año'를 문의하세요.

흔한 함정

거래가 잘못되는 곳.

• boleta de informes 건너뛰기

  권원 사기는 예전보다 드물지만 여전히 발생합니다. 30년 이력은 분할 권원 문제, 다투는 상속, 해제되지 않은 모기지를 드러냅니다. 비용: 약 US$ 30. 항상.

• 구두 가격 'descuentos' 신뢰

  일부 매도자와 중개인은 매수자가 차액을 현금으로 지급하는 조건으로 낮은 신고 가격에 합의합니다(거래세 절감 목적). 매력적이고 매우 흔한 관행이지만, DGRP는 신고 금액만을 기록합니다. 따라서 향후 매각 시 세금에서 불이익을 받게 되고, 신고액 과소 기재는 SEPRELAD AML 규정상 불법입니다.

• 국경 구역에서 농지 구매

  Paraguay 명의 대리인을 통해서도. Ley de Frontera 위반에 대한 법원 판결 번복은 2023년 이후 증가하고 있습니다.

• Catastro 업데이트 건너뛰기

  재산세는 매도인에게 계속 청구되고, 당신은 청구서를 받지 못하고, 연체료가 누적됩니다. DGRP 등기 후 30일 이내에 항상 cambio de titular를 신청하세요.

• 비공식 매도인 자금 조달

  매도인 자금 조달을 받아들인다면 평판 좋은 공증인에게 에스크로하세요. 악수만으로 개인 계좌로 송금하지 마세요.

• 허가 없는 리노베이션

  Asunción + Encarnación 모두 구조 작업에 permiso de obra를 요구합니다. 허가 없이 운영하고 나중에 재판매하면 무허가 구조물이 실사에서 나타나 매수인의 제안을 줄입니다.

자주 묻는 질문

파라과이 부동산 구매 — 자주 묻는 질문