Comprar propiedad en Paraguay. Lo que pueden hacer los extranjeros, lo que está vetado y cuánto cuesta.

La base

Pleno dominio para extranjeros — fuera de la franja fronteriza.

Paraguay no tiene restricciones generales sobre la propiedad extranjera de inmuebles urbanos, terrenos urbanos o lotes no rurales. Puedes comprar con un sello de turista, registrar el título a tu nombre y alquilar la propiedad. La única restricción significativa es la franja fronteriza agrícola que se explica abajo.

• Abierto a cualquiera: turistas, titulares de TR, titulares de PR, ciudadanos — pleno dominio (escritura pública) registrado en el DGRP.
• Sin inversión mínima, sin máximo, sin regla anual de presencia local. La propiedad es tuya indefinidamente.
• Herencia: los bienes inmuebles de propiedad extranjera se rigen por la ley sucesoria paraguaya. Los herederos presentan la solicitud ante el tribunal civil local, normalmente un proceso de 3 a 6 meses. No hay impuesto de herencia sobre el valor del inmueble, pero sí se aplica una pequeña tasa de registro.
• Tanto la propiedad conjunta como la propiedad corporativa funcionan. Muchos inversores escrituran a través de una SA o SRL paraguaya cuando el objetivo es obtener ingresos por alquiler o una futura reventa, porque el cálculo a nivel societario puede compensar el impuesto inmobiliario del 1% frente al IRP de alquiler.
• Alquileres: tener una propiedad para alquilar requiere un RUC (por lo tanto una Cédula). Los turistas que compran como inversores puros normalmente registran el título individualmente pero canalizan los ingresos por alquiler a través de una empresa de gestión paraguaya.

La gran restricción

La franja fronteriza de 50 km — solo para nacionales de países limítrofes.

La Ley 2532/2005, Ley de Frontera, prohíbe a los nacionales de países limítrofes (Brasil, Argentina, Bolivia) y a las empresas de las que sean mayoritariamente propietarios poseer o arrendar tierras RURALES dentro de los 50 km de la frontera internacional correspondiente. Los nacionales de países no limítrofes (pasaportes de EE. UU., Reino Unido, UE, Asia, África) NO están incluidos: puedes comprar tierras rurales en la zona fronteriza si tu pasaporte no es de un país vecino. Las parcelas urbanas están exentas para todos.

• Quiénes están restringidos: nacionales de Brasil, Argentina y Bolivia, además de empresas en las que nacionales de países limítrofes posean >50% del capital. Los titulares de PR de esos países siguen siendo considerados extranjeros para este propósito.
• Quiénes NO están restringidos: titulares de pasaporte de EE. UU., Reino Unido, UE, asiáticos, africanos no se ven afectados por la Ley 2532/2005 — tanto la tierra urbana COMO la rural en la franja fronteriza son adquiribles. El Decreto 7525/2011 reglamento confirma el alcance limítrofe.
• Geografía: 50 km medidos desde la frontera terrestre o fluvial correspondiente. La frontera brasileña afecta partes de Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; la frontera argentina afecta Misiones, Itapúa, Ñeembucú; la frontera boliviana afecta Boquerón y Alto Paraguay.
• No se aplica a: lotes con zonificación urbana dentro de la franja, chácaras de menos de ~3 hectáreas usadas para residencia, propiedades de ciudadanos paraguayos (incluidos ciudadanos naturalizados con autorización del Poder Ejecutivo caso por caso), o extranjeros no limítrofes.
• Solución para brasileños/argentinos/bolivianos: estructurar la tenencia vía un ciudadano paraguayo (cónyuge, pareja, fiduciario) — pero los riesgos de fraude de título aquí son reales. Las reversiones judiciales por violaciones de la Ley 2532/2005 han ido en aumento desde 2023.
• Ciudadanos naturalizados (incl. antiguos nacionales de países limítrofes): pueden solicitar una autorización del Poder Ejecutivo bajo el Decreto 7525/2011. El proceso existe pero es lento (12–18 meses); solo vale la pena para inversiones agropecuarias considerables.

La transacción

Del aviso al título — el flujo estándar.

Una compra típica toma de 30 a 60 días desde la oferta aceptada hasta el título registrado. La mitad de eso se queda en el DGRP esperando el atraso de registro. Considera ese tiempo.

1. 01

   Reserva y boleta de informes (búsqueda de título)

   Firma una 'boleta de reserva' con un depósito del 5–10%. El escribano del vendedor (o el tuyo) saca la boleta de informes del DGRP — un historial de título de 30 años que muestra todas las transferencias, gravámenes y limitaciones. NUNCA omitas esto. Costo: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Verificación catastral + relevamiento

   Saca el expediente catastral de Catastro para confirmar que los límites coincidan con la escritura y para leer el avalúo fiscal (valor catastral, base del impuesto inmobiliario). Para lotes rurales, encarga un nuevo relevamiento — los límites rurales paraguayos varían a lo largo de las décadas.

3. 03

   Escritura pública

   Ambas partes firman la escritura ante un escribano (escribano público). La escritura indica la propiedad, el precio y la cadena de título. Honorarios de escribanía: 0,75–2% del precio declarado, escala progresiva según Ley 1307/87 (operaciones más pequeñas en el extremo más alto, más grandes en el más bajo). Generalmente paga el comprador.

4. 04

   Registro en el DGRP

   El escribano presenta la escritura firmada al DGRP para inscripción en el Registro de Inmuebles. Atraso estándar: 15–45 días en Asunción, más en regiones. Hasta inscribirse, el comprador es el propietario legal pero no el registrado — la venta a terceros queda bloqueada.

5. 05

   Actualización en Catastro + registro municipal

   Una vez registrado en el DGRP, presenta una copia ante el Catastro de la Municipalidad para poner el impuesto inmobiliario del próximo año a nombre del comprador. No hacer esto es la razón más común por la que un comprador recibe una factura de impuestos a nombre del propietario anterior dos años después.

Costo total de la transacción (escribano + DGRP + Catastro + estampillas menores): típicamente 2,5–4% del precio declarado. Las comisiones inmobiliarias se suman aparte — ver la siguiente sección.

Honorarios inmobiliarios + listados

Dónde se publican realmente las propiedades paraguayas y cuánto cuesta el agente.

No hay un MLS nacional. Los listados se fragmentan en tres plataformas más grupos de Facebook + WhatsApp. Muchas propiedades aparecen solo a través de la red local de 'inmobiliarias' (agencias) y nunca llegan a los sitios públicos.

Where listings live

• Infocasas

  El portal público más grande. Mejor cobertura en Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filtrable por barrio, m², rango de precios. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Fuerte para listados premium en suburbios de Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) y el lago Ypacaraí. Las fotos históricas se atrasan — verifica antes de viajar.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agregador + clasificados generales. Útil para chácaras y lotes rurales que los sitios más grandes pasan por alto.

• Redes locales de inmobiliarias

  En cada capital departamental. Muchas propiedades decentes nunca llegan a los portales — entra a 2 o 3 inmobiliarias en el lugar y pregunta por listados fuera de mercado.

• Grupos de Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Las ventas directas del propietario evitan las comisiones del agente pero saltan la capa de diligencia debida.

Commission reality

• Agente del comprador: 3–5% del precio de venta, pagado por el comprador al cierre.
• Agente del vendedor: 3–5%, pagado por el vendedor al cierre.
• La comisión combinada total se ubica por tanto en 6–10%, mucho más alta que el estándar estadounidense de 5–6%.
• Negociable: sí. En transacciones más grandes (>US$ 200.000) la mayoría de los agentes aceptan 2–3% por lado. Siempre pregunta.

Financiamiento

Hipotecas — prácticamente solo para PR, y 30–50% de inicial.

Los bancos paraguayos no otorgan hipotecas a no residentes. Los titulares de Residencia Temporal a veces califican con cuotas iniciales sustanciales y un historial de ingresos de 6+ meses en una cuenta paraguaya, pero el consejo estándar de todos los agentes inmobiliarios es: pague en efectivo. La mayoría de los compradores extranjeros lo hacen.

Algunos vendedores ofrecen financiamiento directamente (financiación del propietario): 30–50% de inicial, plazo de 5–10 años, 8–12% de interés. Documenta esto cuidadosamente y siempre deposita en custodia ante un escribano — el financiamiento informal del vendedor tiene la mayor incidencia de fraude en el mercado local.

Costos anuales

Impuesto inmobiliario + costos recurrentes.

El impuesto anual sobre la propiedad de Paraguay (Impuesto Inmobiliario) es bajo según los estándares globales — el 1% sobre el valor catastral, no sobre el valor de mercado. Los valores catastrales suelen ser el 30–60% del valor de mercado, por lo que el tipo efectivo se sitúa en el 0,3–0,6% de lo que realmente pagaste. Es una línea pequeña en el costo de vida global.

• Impuesto Inmobiliario (impuesto anual a la propiedad)

  1% del avalúo fiscal

  Pagado a la Municipalidad en 2 cuotas (marzo + septiembre). El avalúo fiscal es el valor catastral en Catastro — generalmente 30–60% del mercado. Los valores fiscales 2026 fueron ajustados +4,1% por Decreto 5181/2025. Los sitios web municipales (Asunción, Encarnación) aceptan pago en línea.

• Tasa de barrido + alumbrado

  Gs. 200.000–800.000/año

  Recargo por propiedad cobrado junto con el Impuesto Inmobiliario.

• Cuota de edificio (equivalente al HOA)

  Gs. 400.000–2.500.000/mes

  Los departamentos en Asunción cobran una «expensa común» por seguridad, ascensor, piscina y personal del edificio. US$ 65–405/mes. Las casas no tienen una, pero pagan la seguridad privada por separado.

• Seguro anual de vivienda

  0,15–0,30% del valor

  Opcional pero los prestamistas lo requieren para propiedades hipotecadas. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Impuesto sobre ingresos por alquiler (si la alquilas)

  8% IRP-RC

  Los ingresos por alquiler de inmuebles paraguayos tributan localmente como «rentas de capital» a un tipo fijo del 8% bajo la Ley 6380/2019. Son ingresos de fuente doméstica, no extranjera. Los titulares de RUC presentan la declaración anualmente.

Realidad de precios

Lo que realmente pagas por metro cuadrado.

Los números a continuación son listados de mediados de 2026, muestreados de Infocasas + verificaciones en el terreno. Trátalos como una calibración, no como una cotización — la variación a nivel de barrio es grande.

Alquila primero

Alquila antes de comprar — casi todos se benefician.

El mercado de alquileres es rápido y flexible. De 6 a 12 meses alquilando antes de una compra te permite conocer el barrio, enterarte de ofertas fuera de mercado y evitar un costoso error de diligencia debida sobre el título.

• Contrato de alquiler estándar: 12 o 24 meses, 1 mes de depósito + 1 mes adelantado. Sin honorarios de agente en alquileres si vas directo por Infocasas, ~medio mes si vía inmobiliaria.
• Rendimiento de alquiler en condominios de Asunción: 5–7% bruto. Ajustado según los estándares de EE. UU./UE pero consistente con la fuerte demanda compradora en USD.
• Amueblado de corto plazo (estilo Airbnb) ampliamente disponible en Villa Morra + Carmelitas a 1,5–2,5x las tarifas no amuebladas de largo plazo. Útil para los primeros 30 días.
• Los alquileres en barrios menos transitados rara vez se publican en portales. Entra a las inmobiliarias locales y pregunta por 'alquiler 1 año'.

Errores comunes

Dónde fallan las transacciones.

• Saltarse la boleta de informes

  El fraude de título es más raro que antes pero todavía ocurre. El historial de 30 años revela problemas de título dividido, herencia disputada, hipotecas que no se liberaron. Costo: ~US$ 30. Siempre.

• Confiar en 'descuentos' verbales sobre el precio

  Algunos vendedores y agentes acuerdan un precio declarado bajo (para reducir el impuesto de la transacción) con el comprador pagando la diferencia en efectivo fuera de los libros. Tentador y muy habitual, pero el DGRP solo registra la cifra declarada, por lo que los impuestos sobre la reventa te penalizan después Y la subdeclaración es ilegal bajo las normas AML de SEPRELAD.

• Comprar tierra agropecuaria en la franja fronteriza

  Incluso vía un testaferro paraguayo. Las reversiones judiciales por violaciones de la Ley de Frontera han ido en aumento desde 2023.

• Saltarse la actualización en Catastro

  El impuesto a la propiedad sigue facturando al vendedor, no recibes la factura, acumulas recargos. Siempre presenta el cambio de titular dentro de los 30 días de la inscripción en el DGRP.

• Financiamiento informal del vendedor

  Si aceptas financiamiento del vendedor, deposita en custodia ante un escribano de buena reputación. Nunca transfieras a una cuenta personal con un apretón de manos.

• Renovación sin permiso

  Asunción + Encarnación ambos requieren un permiso de obra para trabajos estructurales. Operar sin uno + revender después significa que una estructura no permitida aparece en la diligencia debida y reduce la oferta del comprador.

Preguntas frecuentes

Comprar propiedad en Paraguay — preguntas frecuentes