Անշարժ գույք գնել Պարագվայում։ Ինչ կարող են անել օտարերկրացիները, ինչն է արգելված, և ինչ արժե այն։

Ելակետը

Լիարժեք սեփականության իրավունք օտարերկրացիների համար — սահմանային գոտուց դուրս։

Պարագվան չունի ընդհանուր սահմանափակում քաղաքային գույքի, քաղաքային հողի կամ ոչ գյուղական հողակտորների օտարերկրյա սեփականության վերաբերյալ։ Դուք կարող եք գնել զբոսաշրջային դրոշմակնիքով, վկայականը գրանցել Ձեր անունով և գույքը վարձով տալ։ Միակ էական սահմանափակումը ստորև բացատրված գյուղատնտեսական սահմանային գոտին է։

• Բաց է բոլորի համար՝ զբոսաշրջիկներ, TR կրողներ, PR կրողներ, քաղաքացիներ — լիարժեք սեփականություն (escritura pública), գրանցված DGRP-ում։
• Ոչ նվազագույն ներդրում, ոչ առավելագույն, ոչ տարեկան տեղական ներկայության կանոն։ Գույքը Ձերն է անժամկետ։
• Zharranakutyun. artasahman guyqe Paragvayi zharranakutyan kanone e kazmum. Zharranakiknere arkayin kaghakatsiakayin dataranum dimum en, shat kashmits 3–6 amas e tarakum. Artasahman guyqy harverde zharranakutyun chka, bayts garytsadraraman mek pataganayin vchar e kamakvum.
• Khakhakats tirapahutyun ev karporativan tirapahutyun erquse gorgelyum en. Shat kapitalakner titlavorums en Paragvayin SA kamy SRL michocov, yerb npatake varchakabanayin ekamutyun kamy veradardz e, vorveri enkerutyani makarov guyqi 1% harkayin vcharavormen varchakabanayin IRP-i dem artzunnel khelara.
• Վարձակալություն՝ վարձակալական գույք պահելը պահանջում է RUC (հետևաբար՝ Cédula)։ Որպես մաքուր ներդրողներ գնող զբոսաշրջիկները սովորաբար վկայականը գրանցում են անհատապես, սակայն վարձակալական եկամուտն ուղղորդում են Պարագվայի կառավարման ընկերության միջոցով։

Մեկ մեծ սահմանափակումը

50 կմ սահմանային գոտի — միայն հարևան երկրների քաղաքացիների համար։

Ley 2532/2005, Ley de Frontera, argelum e sharhamanakits yerkrneri (Braziliya, Argentina, Bolivia) qaghaqacisnerin ev enkerutyunnerin, voronts mets massum ayl enkerutyunneri en, agets ev varajakes GUYGHATSAGRAKAYIN hamari 50 km sarhmanakayin zoni mej. Urskat pasportov (AMN, Britaniakayin, EU, Asiakayin, Afrikayin pasport) da CHUNEQ kapmum. Karelu eq guyghatsagrakayin hamari sarhmanakayin zoni mej guyq aget, ete dzez pasporte sarhmanayin erkrits che. Kaghakakan hamarnere bolvori hamar azat en.

• Ով է սահմանափակված՝ Բրազիլիայի, Արգենտինայի և Բոլիվիայի քաղաքացիները, ինչպես նաև ընկերությունները, որոնցում հարևան երկրների քաղաքացիները տիրապետում են կապիտալի >50%-ին։ Այդ երկրների PR կրողներն այս նպատակի համար դեռևս համարվում են օտարերկրացի։
• Ով ՉԷ սահմանափակված՝ ԱՄՆ, Մեծ Բրիտանիայի, ԵՄ, ասիական, աֆրիկյան անձնագրերի կրողները չեն տուժում Ley 2532/2005-ից — սահմանային գոտում թե՛ քաղաքային ԵՎ թե՛ գյուղական հողը գնելի է։ Decreto 7525/2011 reglamento-ն հաստատում է հարևան երկրների ընդգրկման շրջանակը։
• Աշխարհագրություն՝ 50 կմ չափված համապատասխան ցամաքային կամ գետային սահմանից։ Բրազիլիայի սահմանն ազդում է Itapúa-ի, Alto Paraná-ի, Canindeyú-ի, Amambay-ի, Concepción-ի, Alto Paraguay-ի մասերի վրա, Արգենտինայի սահմանն ազդում է Misiones-ի, Itapúa-ի, Ñeembucú-ի վրա, Բոլիվիայի սահմանն ազդում է Boquerón-ի և Alto Paraguay-ի վրա։
• Չի կիրառվում՝ գոտու ներսում քաղաքային գոտիավորված հողակտորների, բնակության համար օգտագործվող ~3 հեկտարից փոքր chácaras-ների, Պարագվայի քաղաքացիների սեփականության գույքի (ներառյալ բնականոնացված քաղաքացիները՝ յուրաքանչյուր դեպքի համար առանձին Poder Ejecutivo թույլտվությամբ), կամ ոչ հարևան երկրների օտարերկրացիների վրա։
• Շրջանցում բրազիլացիների/արգենտինացիների/բոլիվիացիների համար՝ ձևակերպել սեփականությունը Պարագվայի քաղաքացու միջոցով (ամուսին, զուգընկեր, հավատարմագրային) — սակայն վկայականի խարդախության ռիսկերն այստեղ իրական են։ Ley 2532/2005-ի խախտումների դատական հետադարձումներն աճում են 2023 թվականից։
• Բնականոնացված քաղաքացիներ (ներառյալ նախկին հարևան երկրների քաղաքացիներ)՝ կարող են դիմել Գործադիր իշխանության թույլտվության համար Decreto 7525/2011-ի համաձայն։ Ընթացակարգը գոյություն ունի, սակայն դանդաղ է (12–18 ամիս), արժե միայն խոշոր ագրոներդրումների համար։

Գործարքը

Հայտարարությունից մինչև վկայական — ստանդարտ հոսքը։

Տիպիկ գնումը տևում է 30–60 օր ընդունված առաջարկից մինչև գրանցված վկայական։ Դրա կեսը նստած է DGRP-ում՝ սպասելով գրանցման հերթին։ Ժամկետներն այդ հաշվով կառուցեք։

1. 01

   Ամրագրում և boleta de informes (վկայականի որոնում)

   Ստորագրեք «boleta de reserva» 5–10% կանխավճարով։ Վաճառողի նոտարը (կամ Ձերը) DGRP-ից քաշում է boleta de informes-ը — 30 տարվա վկայականի պատմություն, որը ցույց է տալիս բոլոր փոխանցումները, գրավները և ծանրաբեռնումները։ ԵՐԲԵՔ մի՛ բաց թողեք սա։ Արժեքը՝ Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41)։

2. 02

   Կադաստրային ստուգում + չափագրում

   Քաշեք կադաստրային փաստաթուղթը Catastro-ից՝ հաստատելու համար, որ սահմանները համապատասխանում են փաստաթղթին, և կարդալու avalúo fiscal-ը (կադաստրային արժեք, գույքի հարկի հիմք)։ Գյուղական հողակտորների համար պատվիրեք թարմ չափագրում — Պարագվայի գյուղական սահմանները տասնամյակների ընթացքում շեղվում են։

3. 03

   Escritura pública (հանրային փաստաթուղթ)

   Երկու կողմերը ստորագրում են փաստաթուղթը նոտարի մոտ (escribano público)։ Փաստաթղթում նշված են գույքը, գինը և վկայականի շղթան։ Նոտարական վճար՝ հայտարարված գնի 0.75–2%-ը, աստիճանավորված սանդղակ Ley 1307/87-ով (փոքր գործարքներ՝ ավելի բարձր սահմանում, խոշոր գործարքներ՝ ավելի ցածր)։ Սովորաբար վճարում է գնորդը։

4. 04

   DGRP գրանցում

   Նոտարը ստորագրված փաստաթուղթը ներկայացնում է DGRP՝ Registro de Inmuebles-ում գրանցելու համար։ Ստանդարտ հերթ՝ 15–45 օր Asunción-ում, ավելի երկար մարզերում։ Մինչև գրանցումը գնորդը իրավաբանական, սակայն ոչ գրանցված սեփականատերն է — երրորդ կողմերին վաճառքն արգելափակված է։

5. 05

   Catastro թարմացում + Քաղաքապետարանի գրանցում

   DGRP-ում գրանցվելուց հետո ներկայացրեք պատճենը Municipalidad-ի Catastro՝ հաջորդ տարվա գույքի հարկը գնորդի անունով դնելու համար։ Սա չանելը ամենատարածված պատճառն է, որ գնորդը երկու տարի անց ստանում է նախորդ սեփականատիրոջ անունով հասցեագրված հարկի հաշիվ։

Գործարքի ընդհանուր արժեքը (նոտար + DGRP + Catastro + փոքր դրոշմակնիքներ)՝ սովորաբար հայտարարված գնի 2.5–4%-ը։ Անշարժ գույքի գործակալների միջնորդավճարները դրա վրա են — տես հաջորդ բաժինը։

Գործակալի վճարներ + հայտարարություններ

Որտեղ է Պարագվայի գույքն իրականում հայտարարվում և ինչ արժե գործակալը։

Համազգային MLS չկա։ Հայտարարությունները բաժանված են երեք հարթակների միջև՝ գումարած Facebook-ի և WhatsApp-ի խմբերը։ Շատ գույքեր ի հայտ են գալիս միայն տեղական «inmobiliaria»-ի (գործակալություն) ցանցի միջոցով և ընդհանրապես չեն հասնում հանրային կայքերին։

Where listings live

• Infocasas

  Ամենամեծ հանրային ուղղվածության պորտալը։ Լավագույն ընդգրկումը Asunción-ում, Central-ում, Itapúa-ում, Alto Paraná-ում։ Զտվում է ըստ թաղամասի, քառ. մետրի, գնային միջակայքի։ URL՝ infocasas.com.py։

• Vivendi

  Ուժեղ է պրեմիում հայտարարությունների համար Asunción-ի արվարձաններում (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) և Ypacaraí լճում։ Պատմական լուսանկարները հետ են մնում — ստուգեք նախքան թռչելը։

• Inmobusqueda + Clasipar

  Ագրեգատոր + ընդհանուր հայտարարություններ։ Օգտակար է chácaras-ների և գյուղական հողակտորների համար, որ ավելի մեծ կայքերը բաց են թողնում։

• Տեղական inmobiliaria ցանցեր

  Յուրաքանչյուր մարզի մայրաքաղաքում։ Շատ պատշաճ գույքեր երբեք չեն հասնում պորտալներին — մտեք 2–3 inmobiliaria տեղում և հարցրեք արտաշուկայական հայտարարությունների մասին։

• Facebook + WhatsApp խմբեր

  «Asunción Real Estate», «Encarnación Inmuebles», «Expats Paraguay»։ Ուղղակիորեն սեփականատիրոջից վաճառքները շրջանցում են գործակալի միջնորդավճարները, սակայն բաց են թողնում պատշաճ ուսումնասիրության շերտը։

Commission reality

• Գնորդի գործակալ՝ վաճառքի գնի 3–5%-ը, վճարվում է գնորդի կողմից փակման ժամանակ։
• Վաճառողի գործակալ՝ 3–5%, վճարվում է վաճառողի կողմից փակման ժամանակ։
• Հետևաբար ընդհանուր համակցված միջնորդավճարը կազմում է 6–10%, շատ ավելի բարձր, քան ԱՄՆ-ի ստանդարտ 5–6%-ը։
• Բանակցելի՝ այո։ Ավելի խոշոր գործարքների դեպքում (>US$ 200հազ.) գործակալների մեծ մասն ընդունում է 2–3% յուրաքանչյուր կողմից։ Միշտ հարցրեք։

Ֆինանսավորում

Հիփոթեքներ — գործնականում միայն PR-ի համար, և 30–50% կանխավճար։

Պարագվայի բանկերը հիփոթեք չեն տրամադրում ոչ ռեզիդենտներին։ TR կրողները երբեմն որակավորվում են զգալի կանխավճարներով և Պարագվայի հաշվում 6+ ամսվա եկամտի հետքով, սակայն յուրաքանչյուր անշարժ գույքի գործակալի ստանդարտ խորհուրդն է՝ վճարեք կանխիկ։ Օտարերկրյա գնորդների մեծ մասն այդպես է անում։

Որոշ վաճառողներ ուղղակիորեն առաջարկում են ֆինանսավորում (financiación del propietario)՝ 30–50% կանխավճար, 5–10 տարվա ժամկետ, 8–12% տոկոս։ Սա ուշադիր փաստաթղթավորեք և միշտ պահեք միջնորդական հաշվում նոտարի մոտ — ոչ պաշտոնական վաճառողի ֆինանսավորումն ունի խարդախության ամենաբարձր հաճախականությունը տեղական շուկայում։

Տարեկան ծախսեր

Գույքի հարկ + պարբերական ծախսեր։

Paragvayi tarekekan guyqi harke (Impuesto Inmobiliario) khelakayin gnerov kaxt e — 1% kadastrayin arveki vra, votch sharzhajari arveki. Kadastrayin arveke shat aynkans 30–60% e sharzhajari mej, htvov irakanan duyqe 0.3–0.6% e ir gshtumeits. Da patara zheghat e enakanavari [kenas arzheki eje] (/cost-of-living/).

• Impuesto Inmobiliario (տարեկան գույքի հարկ)

  avalúo fiscal-ի 1%-ը

  Վճարվում է Municipalidad-ին 2 մասով (մարտ + սեպտեմբեր)։ Avalúo fiscal-ը Catastro-ում պահվող կադաստրային արժեքն է — սովորաբար շուկայականի 30–60%-ը։ 2026 թվականի հարկային արժեքները ճշգրտվել են +4.1%-ով Decreto 5181/2025-ով։ Քաղաքապետարանի կայքերը (Asunción, Encarnación) ընդունում են առցանց վճարում։

• Tasa de barrido + alumbrado (փողոցի ավլում + լուսավորություն)

  Gs. 200,000–800,000/տարի

  Յուրաքանչյուր գույքի համար հավելավճար, որը գանձվում է Impuesto Inmobiliario-ի հետ։

• Edificio վճար (HOA-ի համարժեք)

  Gs. 400,000–2,500,000/ամիս

  Asunción-ում բնակարաններ գանձում են «expensa común»՝ անվտանգության, վերելակի, լողավազանի, շենքի աշխատակազմի համար։ US$ 65–405/ամս։ Տները չունեն դա, սակայն մասնավոր անվտանգության համար վճարում են առանձին։

• Տարեկան բնակարանի ապահովագրություն

  արժեքի 0.15–0.30%-ը

  Ոչ պարտադիր, բայց վարկատուները պահանջում են այն գրավադրված անշարժ գույքի համար։ Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy։

• Վարձակալական եկամտի հարկ (եթե վարձակալության եք հանձնում)

  8% IRP-RC

  Paragvayin guyqyat varchakabanayin ekamutyune teghakanum e vorpen «rentas de capital» 8% fiksvats duyqov Ley 6380/2019-i nerqo. Da teghakan ekamutyun e, votch artasahman. RUC-karoghner tarakan artsaguntsnum en.

Գների իրականությունը

Ինչ եք իրականում վճարում մեկ քառակուսի մետրի համար։

Ստորև բերված թվերը 2026-ի կեսերի հայտարարություններ են՝ ընտրված Infocasas-ից և տեղում կատարված ստուգումներից։ Դիտարկեք որպես չափաբերում, ոչ թե գնառաջարկ — թաղամասային մակարդակի տատանումները մեծ են։

Նախ վարձակալեք

Վարձակալեք նախքան գնելը — գրեթե բոլորն են շահում։

Վարձակալական շուկան արագ է և ճկուն։ Գնումից առաջ 6–12 ամիս վարձակալելը թույլ է տալիս ճանաչել թաղամասը, լսել ոչ շուկայական գործարքների մասին և խուսափել սեփականության իրավունքի ստուգման թանկ սխալից։

• Ստանդարտ վարձակալական պայմանագիր՝ 12 կամ 24 ամիս, 1 ամսվա ավանդ + 1 ամսվա կանխավճար։ Վարձակալության դեպքում գործակալի վարձ չկա, եթե անցնում եք ուղիղ Infocasas-ի միջոցով, ~կես ամսվա չափ՝ եթե inmobiliaria-ի միջոցով։
• Asunción-ի բնակարանների վարձակալական եկամտաբերությունը՝ 5–7% համախառն։ Ամերիկյան/եվրոպական չափանիշներով սեղմ, բայց համապատասխանում է USD-ով գնելու ուժեղ պահանջարկին։
• Կահավորված կարճաժամկետ (Airbnb-ի ոճով) վարձակալությունը լայնորեն հասանելի է Villa Morra + Carmelitas-ում՝ չկահավորված երկարաժամկետ դրույքաչափերի 1.5–2.5 անգամ չափով։ Օգտակար է առաջին 30 օրվա համար։
• Պակաս բանուկ թաղամասերի վարձակալությունները հազվադեպ են տեղադրվում պորտալներում։ Մտեք տեղական inmobiliarias և հարցրեք «alquiler 1 año»։

Տարածված սխալներ

Որտեղ են գործարքները ձախողվում։

• boleta de informes-ը բաց թողնելը

  Սեփականության իրավունքի կեղծիքն ավելի հազվադեպ է, քան նախկինում, բայց դեռ պատահում է։ 30-ամյա պատմությունը բացահայտում է բաժանված սեփականության հետ կապված խնդիրները, վիճարկվող ժառանգությունը, չմարված գրավադրումները։ Արժեքը՝ ~US$ 30։ Միշտ։

• Բանավոր գնային «descuentos»-ին վստահելը

  Omanq veacharnere + agentner hamadzaynvum en shaq hatuyts arzheki vra (gortsarqi harke katnelu) gornoradzi vcharet kasamti durs. Gavaznelich ev shat tarak, bayts DGRP-n miayn hatuyts arzhekn e caranagrum, htvov veracharkman harkerr ayl hetoev pataskhanatutyun krun. Yev hatuyts arzheki SEPRELAD AML kanonov arandzin e.

• Սահմանային գոտում գյուղատնտեսական հող գնելը

  Նույնիսկ պարագվայցի անվանական սեփականատիրոջ միջոցով։ Ley de Frontera-ի խախտումների վերաբերյալ դատական որոշումների վերանայումներն աճում են 2023 թվականից ի վեր։

• Catastro-ի թարմացումը բաց թողնելը

  Գույքահարկը շարունակում է հաշիվ ուղարկել վաճառողին, դուք հաշիվը չեք ստանում, կուտակում եք ուշացման տուգանքներ։ Միշտ ներկայացրեք cambio de titular-ը DGRP գրանցումից հետո 30 օրվա ընթացքում։

• Ոչ պաշտոնական վաճառողի ֆինանսավորում

  Եթե ընդունում եք վաճառողի ֆինանսավորում, դեպոնացրեք միջոցները հեղինակավոր նոտարի մոտ։ Երբեք մի փոխանցեք անձնական հաշվին՝ ձեռքսեղմմամբ պայմանավորվածությամբ։

• Վերանորոգում առանց թույլտվության

  Asunción + Encarnación-ը երկուսն էլ պահանջում են permiso de obra կառուցվածքային աշխատանքների համար։ Առանց դրա գործելը + հետագայում վերավաճառելը նշանակում է, որ չթույլատրված կառույցը հայտնվում է ստուգման ընթացքում և նվազեցնում գնորդի առաջարկը։

ՀՏՀ

Պարագվայում անշարժ գույք գնելը — հաճախ տրվող հարցեր