Kupnja nekretnine u Paragvaju. Što stranci mogu, što je zabranjeno, i koliko košta.

Polazna točka

Puno vlasništvo za strance — izvan pograničnog pojasa.

Paragvaj nema općenito ograničenje stranog vlasništva nad urbanim nekretninama, urbanim zemljištem ili neruralnim parcelama. Možete kupiti na turističkoj vizi, upisati vlasništvo na svoje ime i iznajmljivati nekretninu. Jedino bitno ograničenje je poljoprivredni pogranični pojas objašnjen u nastavku.

• Otvoreno za sve: turiste, nositelje TR-a, nositelje PR-a, državljane — puno vlasništvo (escritura pública) upisano u DGRP.
• Bez minimalne investicije, bez maksimuma, bez godišnjeg pravila lokalne prisutnosti. Nekretnina je vaša bez vremenskog ograničenja.
• Nasljedstvo: nekretnina u stranom vlasništvu prelazi po paragvajskom nasljednom pravu. Nasljednici podnose zahtjev lokalnom građanskom sudu, što je obično postupak od 3–6 mjeseci. Nema poreza na nasljedstvo na vrijednost nekretnine, ali primjenjuje se mala naknada za upis.
• Zajedničko vlasništvo i korporativno vlasništvo oba su moguća. Mnogi investitori vrše upis putem paragvajskog SA ili SRL-a kada je cilj prihod od najma ili eventualna preprodaja, jer matematika na razini tvrtke može poravnati 1% poreza na nekretnine s najamnim IRP-om.
• Iznajmljivanje: posjedovanje nekretnine za iznajmljivanje zahtijeva RUC (dakle Cédulu). Turisti koji kupuju kao čisti investitori obično upisuju vlasništvo pojedinačno, ali usmjeravaju prihod od najma kroz paragvajsko upravljačko društvo.

Jedno veliko ograničenje

Pogranični pojas od 50 km — samo za državljane susjednih zemalja.

Zakon Ley 2532/2005, Ley de Frontera, zabranjuje državljanima susjednih zemalja (Brazil, Argentina, Bolivija) i tvrtkama u njihovom većinskom vlasništvu posjedovanje ili najam RURALNOG zemljišta unutar 50 km odgovarajuće međunarodne granice. Nesusjedni državljani (putovnice SAD-a, UK-a, EU-a, Azije, Afrike) NISU obuhvaćeni: možete kupiti ruralno zemljište u graničnoj zoni ako vaša putovnica nije od susjeda. Urbane parcele izuzete su za sve.

• Tko je ograničen: državljani Brazila, Argentine i Bolivije, plus tvrtke u kojima državljani susjednih zemalja imaju >50% kapitala. Nositelji PR-a iz tih zemalja i dalje se smatraju strancima u ovu svrhu.
• Tko NIJE ograničen: nositelji putovnica SAD-a, UK-a, EU-a, Azije, Afrike nisu pogođeni Ley 2532/2005 — i urbano I ruralno zemljište u pograničnom pojasu može se kupiti. Decreto 7525/2011 reglamento potvrđuje opseg za susjedne zemlje.
• Geografija: 50 km mjereno od odgovarajuće kopnene ili riječne granice. Brazilska granica utječe na dijelove Itapúe, Alto Parane, Canindeyúa, Amambaya, Concepcióna, Alto Paraguaya; argentinska granica utječe na Misiones, Itapúu, Ñeembucú; bolivijska granica utječe na Boquerón i Alto Paraguay.
• Ne odnosi se na: urbano zonirane parcele unutar pojasa, chácare ispod ~3 hektara koje se koriste za stanovanje, nekretnine u vlasništvu paragvajskih državljana (uključujući naturalizirane državljane s ovlaštenjem Poder Ejecutivo od slučaja do slučaja), ili strance iz nesusjednih zemalja.
• Rješenje za Brazilce/Argentince/Bolivijance: strukturirati vlasništvo putem paragvajskog državljanina (supružnik, partner, fiducijar) — ali rizici prijevare s vlasništvom su stvarni. Sudski preokreti zbog kršenja Ley 2532/2005 sve su češći od 2023.
• Naturalizirani državljani (uključujući bivše državljane susjednih zemalja): mogu zatražiti ovlaštenje izvršne vlasti prema Decreto 7525/2011. Postupak postoji, ali je spor (12–18 mjeseci); vrijedan samo za veće poljoprivredne investicije.

Transakcija

Od oglasa do vlasničkog lista — standardni tijek.

Tipična kupnja traje 30–60 dana od prihvaćene ponude do upisanog vlasništva. Pola tog vremena provede se u DGRP-u u čekanju zaostataka pri upisu. Predvidite to u rasporedu.

1. 01

   Rezervacija i boleta de informes (provjera vlasništva)

   Potpišite 'boleta de reserva' s pologom od 5–10%. Prodavateljev javni bilježnik (ili vaš) povlači boleta de informes iz DGRP-a — povijest vlasništva od 30 godina koja prikazuje sve prijenose, terete i zalogena prava. NIKADA ne preskačite ovo. Trošak: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Katastarska provjera + premjer

   Povucite katastarski spis iz Catastra kako biste potvrdili da granice odgovaraju vlasničkom listu i pročitali avalúo fiscal (katastarska vrijednost, osnova za porez na nekretnine). Za ruralne parcele naručite svježi premjer — paragvajske ruralne granice se desetljećima pomiču.

3. 03

   Escritura pública (javna isprava)

   Obje strane potpisuju ispravu kod javnog bilježnika (escribano público). Isprava navodi nekretninu, cijenu i vlasnički lanac. Naknada javnog bilježnika: 0,75–2% deklarirane cijene, stupnjevana ljestvica prema Ley 1307/87 (manji poslovi na višem kraju, veći poslovi na nižem). Kupac obično plaća.

4. 04

   Upis u DGRP

   Javni bilježnik podnosi potpisanu ispravu u DGRP za upis u Registro de Inmuebles. Standardni zaostatak: 15–45 dana u Asunciónu, dulje u regijama. Do upisa, kupac je zakonski ali ne i upisani vlasnik — prodaja trećim stranama je blokirana.

5. 05

   Ažuriranje Catastra + općinski upis

   Nakon upisa u DGRP, podnesite kopiju u Municipalidadov Catastro kako biste sljedećoj godini prebacili porez na nekretnine na ime kupca. Propust u tome najčešći je razlog što kupac dvije godine kasnije dobije porezni račun na ime prethodnog vlasnika.

Ukupni transakcijski trošak (javni bilježnik + DGRP + Catastro + manji biljezi): obično 2,5–4% deklarirane cijene. Provizije agenata dolaze povrh toga — vidi sljedeći odjeljak.

Provizije agenata + oglasi

Gdje su paragvajske nekretnine zapravo oglašene i koliko košta agent.

Ne postoji nacionalni MLS. Oglasi su raspršeni preko tri platforme plus Facebook + WhatsApp grupe. Mnoge nekretnine isplivaju samo putem mreže lokalnih 'inmobiliarias' (agencija) i nikada ne dospiju na javne stranice.

Where listings live

• Infocasas

  Najveći javno dostupan portal. Najbolja pokrivenost u Asunciónu, Centralu, Itapúi, Alto Paraná. Filtriranje po četvrti, m², rasponu cijena. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Snažan za premium oglase u predgrađima Asuncióna (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) i jezeru Ypacaraí. Povijesne fotografije kasne — provjerite prije dolaska.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agregator + opći oglasnik. Korisno za chácare i ruralne parcele koje veće stranice preskaču.

• Mreže lokalnih inmobiliarias

  U svakom glavnom gradu departmana. Mnoge pristojne nekretnine nikada ne dosegnu portale — uđite u 2–3 inmobiliarije na terenu i pitajte za izvanmrežne oglase.

• Facebook + WhatsApp grupe

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Izravne prodaje od vlasnika zaobilaze provizije agenata, ali preskaču sloj provjere.

Commission reality

• Agent kupca: 3–5% prodajne cijene, plaća kupac pri zaključenju.
• Agent prodavatelja: 3–5%, plaća prodavatelj pri zaključenju.
• Ukupna kombinirana provizija stoga iznosi 6–10%, daleko više od američkog standarda od 5–6%.
• Pregovaračno: da. Na većim transakcijama (>US$ 200k) većina agenata prihvaća 2–3% po strani. Uvijek pitajte.

Financiranje

Hipoteke — praktički samo za PR, i 30–50% predujma.

Paragvajske banke ne odobravaju hipoteke nerezidentima. Nositelji privremene boravišne dozvole ponekad se kvalificiraju uz znatan predujam i pristigavši prihod od 6+ mjeseci na paragvajskom računu, ali standardni savjet svakog agenta za nekretnine je: platite gotovinom. Većina stranih kupaca tako i čini.

Neki prodavatelji nude izravno financiranje (financiación del propietario): 30–50% predujma, rok 5–10 godina, kamata 8–12%. Pažljivo dokumentirajte i uvijek koristite escrow kod javnog bilježnika — neslužbeno financiranje od prodavatelja ima najveći broj prijevara na lokalnom tržištu.

Godišnji troškovi

Porez na nekretnine + redovni troškovi.

Godišnji porez na nekretnine u Paragvaju (Impuesto Inmobiliario) nizak je po globalnim standardima — 1% na katastarsku vrijednost, a ne na tržišnu vrijednost. Katastarske vrijednosti obično su 30–60% tržišnih, pa efektivna stopa iznosi 0,3–0,6% onoga što ste stvarno platili. To je mali stavak u ukupnom trošku života.

• Impuesto Inmobiliario (godišnji porez na nekretnine)

  1% od avalúo fiscal

  Plaća se Municipalidadu u 2 obroka (ožujak + rujan). Avalúo fiscal je katastarska vrijednost koja se vodi u Catastru — obično 30–60% tržišne. Fiskalne vrijednosti za 2026. usklađene su +4,1% Decreto 5181/2025. Općinske web stranice (Asunción, Encarnación) prihvaćaju online plaćanje.

• Tasa de barrido + alumbrado (čišćenje ulica + rasvjeta)

  Gs. 200.000–800.000/god.

  Doplata po nekretnini koja se naplaćuje s Impuesto Inmobiliario.

• Edificio naknada (ekvivalent HOA-e)

  Gs. 400.000–2.500.000/mj.

  Stanovi u Asunciónu naplaćuju 'expensa común' za sigurnost, lift, bazen, osoblje zgrade. US$ 65–405/mj. Kuće je nemaju, ali plaćaju privatnu zaštitu zasebno.

• Godišnje osiguranje doma

  0,15–0,30% vrijednosti

  Neobvezno, ali zajmodavci ga zahtijevaju za hipotekarne nekretnine. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Porez na prihod od najma (ako iznajmljujete)

  8% IRP-RC

  Prihod od najma paragvajske nekretnine oporezuje se lokalno kao 'rentas de capital' po paušalnoj stopi od 8% prema Ley 6380/2019. To je domaći prihod, ne strani. Imatelji RUC-a podnose prijavu godišnje.

Stvarnost cijena

Što zapravo plaćate po četvornom metru.

Brojevi u nastavku su oglasi sredinom 2026., uzorkovani s Infocasasa + provjere na terenu. Tretirajte kao kalibraciju, ne ponudu — varijacija na razini četvrti je velika.

Najprije najam

Iznajmite prije kupnje — gotovo svima koristi.

Tržište najma je brzo i fleksibilno. 6–12 mjeseci najma prije kupnje omogućava vam da upoznate četvrt, čujete za izvanmrežne ponude i izbjegnete skupu pogrešku u provjeri vlasništva.

• Standardni ugovor o najmu: 12 ili 24 mjeseca, 1 mjesec depozita + 1 mjesec unaprijed. Bez naknade agentu na najmu ako idete izravno preko Infocasasa, ~pola mjesečnog najma ako preko inmobiliarije.
• Prinos od najma na stanovima u Asunciónu: 5–7% bruto. Skučeno prema standardima SAD/EU, ali u skladu s jakom potražnjom za kupnjom u USD.
• Namješteni kratkoročni (Airbnb-stil) široko dostupan u Villa Morri + Carmelitasu po 1,5–2,5x stopa nenamještenog dugoročnog najma. Korisno za prvih 30 dana.
• Najam u manje prometnim četvrtima rijetko se nalazi na portalima. Uđite u lokalne inmobiliarije i pitajte za 'alquiler 1 año'.

Uobičajene zamke

Gdje transakcije pođu po zlu.

• Preskakanje boleta de informes

  Prijevara s vlasništvom rjeđa je nego prije, ali se i dalje događa. Povijest od 30 godina otkriva podijeljene vlasničke probleme, sporno nasljeđivanje, hipoteke koje nisu skinute. Trošak: ~US$ 30. Uvijek.

• Vjerovanje verbalnim 'descuentos' u cijeni

  Neki prodavači + agenti dogovore nisku deklariranu cijenu (radi smanjenja transakcijskog poreza) dok kupac razliku plaća gotovinom ispod stola. Primamljivo i vrlo uobičajeno, ali DGRP bilježi samo deklariranu cifru, pa vas porezi pri preprodaji kažnjavaju kasnije, A potcjenjivanje je nezakonito prema SEPRELAD AML pravilima.

• Kupnja poljoprivrednog zemljišta u pograničnom pojasu

  Čak i preko paragvajskog slamnatog vlasnika. Sudski preokreti zbog kršenja Ley de Frontera sve su češći od 2023.

• Preskakanje ažuriranja Catastra

  Porez na nekretnine i dalje se fakturira prodavatelju, vi ne dobivate račun, akumulirate kasne naknade. Uvijek podnesite cambio de titular u roku od 30 dana od upisa u DGRP.

• Neformalno financiranje od prodavatelja

  Ako prihvatite financiranje od prodavatelja, koristite escrow kod uglednog javnog bilježnika. Nikada ne uplaćujte na osobni račun na rukovanje.

• Renoviranje bez dozvole

  Asunción + Encarnación oboje zahtijevaju permiso de obra za strukturne radove. Rad bez nje + kasnija preprodaja znači da se neovlaštena struktura pojavi u provjeri i smanjuje kupčevu ponudu.

FAQ

Kupnja nekretnine u Paragvaju — uobičajena pitanja