参考资料 · 更新于 2026-05-06
在巴拉圭购置房产。 外国人能做什么、不能做什么、以及成本。
外国人可在巴拉圭完全自主购置和持有房产——无居留要求、无最低购买额、无国籍限制。需注意的是：农业用地存在 50 公里边境区限制，抵押贷款在获得永久居留前实际上无法申请，加之产权记录稀薄的市场令尽职调查至关重要。以下是相关规则、税收及操作流程。如您同时规划移居事宜，完整移居指南涵盖居留申请内容。
基本规则
外国人享有完全永久产权 — 边境带以外。
巴拉圭对外国人持有城市房产、城市土地或非农村地块没有普遍限制。您可以凭旅游印章购买,以本人名义登记产权,并将房产出租。唯一有意义的限制是下文说明的农业边境带。
- 向所有人开放:游客、TR(临时居留)、PR(永久居留)、公民 — 在 DGRP 注册的完全永久产权(escritura pública)。
- 无最低投资额、无上限、无年度本地居住要求。房产无限期归您所有。
- 继承：外国人持有的房产依据巴拉圭继承法转移。继承人在当地民事法院提起程序，通常历时 3–6 个月。财产价值无遗产税，但需缴纳小额登记费。
- 共同所有权和公司所有权均可行。许多投资者通过巴拉圭 SA 或 SRL 登记产权，尤其在目标为租金收入或未来转让时，因为公司层面可将 1% 房产税与租金 IRP 相抵扣。
- 出租:持有出租房产需要 RUC(因此需要 Cédula)。纯投资型游客通常以个人名义登记产权,但通过巴拉圭的物业管理公司路由租金收入。
唯一的重大限制
50公里边境带 — 仅针对相邻国国民。
Ley Nº 2532/2005（即《边境法》Ley de Frontera）禁止邻国（巴西、阿根廷、玻利维亚）国民及其控股公司在距相应国际边界 50 公里范围内拥有或租用农村土地。非邻国国民（美国、英国、欧盟、亚洲、非洲护照持有人）不受此限制：持有非邻国护照者可在边境区购置农村土地。城市地块对所有人豁免。
- 受限对象:巴西、阿根廷、玻利维亚国民,以及相邻国国民持股 >50% 的公司。来自上述国家的 PR 持有人在此条文下仍被视为外国人。
- 不受限对象:美、英、欧盟、亚洲、非洲护照持有人不受 Ley 2532/2005 影响 — 边境带内的城市和农村土地都可购买。Decreto 7525/2011 实施细则确认了仅限相邻国的范围。
- 地理范围:从相应的陆地或河流边境起算 50 公里。巴西边境影响 Itapúa、Alto Paraná、Canindeyú、Amambay、Concepción、Alto Paraguay 部分地区;阿根廷边境影响 Misiones、Itapúa、Ñeembucú;玻利维亚边境影响 Boquerón 和 Alto Paraguay。
- 不适用情形:带内城市规划地块、约 3 公顷以下用作住宅的 chácaras、巴拉圭公民(包括逐案获得 Poder Ejecutivo 授权的入籍公民)所有的房产、或非相邻国外国人。
- 巴/阿/玻国民的变通做法:通过巴拉圭公民(配偶、伴侣、信托人)持有 — 但这种安排的产权欺诈风险确实存在。自 2023 年以来,Ley 2532/2005 违规案件被法院推翻的情况持续增加。
- 入籍公民(包括前相邻国国民):可根据 Decreto 7525/2011 申请行政部门授权。流程存在但缓慢(12–18 个月);仅在大额农业投资时值得办理。
交易流程
从挂牌到产权 — 标准流程。
典型的购买从接受报价到完成产权登记需要 30–60 天。其中一半时间在 DGRP 等待登记排队。请把时间预留进去。
- 01
预订 & boleta de informes(产权调查)
签订'boleta de reserva'并支付 5–10% 的定金。卖方公证人(或您的公证人)从 DGRP 调取 boleta de informes — 30 年的产权历史,显示所有转让、留置和负担。绝对不要省略此步。费用:Gs. 80,000–250,000(US$ 13–41)。
- 02
Catastro 核查 + 测量
从 Catastro 调取地籍档案,确认边界与契据一致并查阅 avalúo fiscal(地籍价值,房产税基数)。对于农村地块,委托重新测量 — 巴拉圭的农村边界会随着几十年漂移。
- 03
Escritura pública(公证契据)
双方在公证人(escribano público)处签署契据。契据列明房产、价格和产权链。公证费:申报价的 0.75–2%,按 Ley 1307/87 分级征收(小额取上限,大额取下限)。通常由买方支付。
- 04
DGRP 登记
公证人将已签署的契据提交 DGRP 在 Registro de Inmuebles 登记。常规排队:亚松森 15–45 天,地区更长。在登记完成前,买方是法律所有者但不是登记所有者 — 无法向第三方出售。
- 05
Catastro 更新 + 市政登记
在 DGRP 登记完成后,向 Municipalidad 的 Catastro 提交副本,以便将下一年的房产税转入买方名下。不办此步是买家两年后收到前业主名下税单的最常见原因。
总交易成本(公证 + DGRP + Catastro + 小额印花):通常为申报价的 2.5–4%。中介佣金另算 — 见下一节。
中介费用 + 房源平台
巴拉圭房产实际挂牌的地方,以及中介费用。
没有全国性的 MLS。房源分散在三个平台,加上 Facebook 和 WhatsApp 群组。许多房产只通过当地的'inmobiliaria'(中介)网络流通,从不出现在公开网站上。
Where listings live
Infocasas
最大的公开房产门户。亚松森、Central、Itapúa、Alto Paraná 覆盖最佳。可按街区、平米、价格区间筛选。网址:infocasas.com.py。
Vivendi
亚松森郊区(Villa Morra、Carmelitas、Surubi'í)和 Ypacaraí 湖区高端房源较强。历史照片更新滞后 — 飞过来前请核实。
Inmobusqueda + Clasipar
聚合器 + 通用分类信息。对于较大网站忽略的 chácaras 和农村地块很有用。
本地 inmobiliaria 网络
每个省会都有。许多优质房产从不上门户网站 — 实地走访 2–3 家 inmobiliaria 询问场外房源。
Facebook + WhatsApp 群组
'Asunción Real Estate'、'Encarnación Inmuebles'、'Expats Paraguay'。业主直售可绕开中介佣金,但也跳过了尽职调查环节。
Commission reality
- 买方中介:售价的 3–5%,买方在交割时支付。
- 卖方中介:3–5%,卖方在交割时支付。
- 因此合计佣金为 6–10%,远高于美国通常的 5–6%。
- 可以谈:可以。在大额交易(>US$ 200k)中,大多数中介接受每方 2–3%。请务必询问。
融资
按揭 — 实际上仅限 PR,首付 30–50%。
巴拉圭银行不向非居民提供抵押贷款。临时居留持有人有时可凭大额首付及在巴拉圭账户中6个月以上的收入记录获批，但每位房产中介的标准建议都是：支付现金。大多数外国买家确实如此。
| Tourist | TR | PR | Citizen | |
|---|---|---|---|---|
| 状态 | 不可用。 | 在少数私营银行有可能,需 40–50% 首付 + 12 个月以上巴拉圭收入。实际情况:大多数 TR 买家全款支付。 | 标准 20–30% 首付,15–20 年期,USD 或 PYG。 | 与 PR 相同。 |
| 典型 USD 利率 | — | 8–10%(如果能找到愿意承做的银行) | 6–8%(BNF、Itaú、GNB、Banco Continental、Sudameris) | 6–8% |
| 典型 PYG 利率 | — | 12–14% | 10–13% | 10–13% |
| 期限 | — | 至 10 年 | 至 20 年(BNF 部分项目至 25 年) | 至 20 年 |
部分卖方提供直接融资(financiación del propietario):30–50% 首付,5–10 年期,8–12% 利率。请认真留存文件并始终在公证处托管 — 非正式的卖方融资是当地市场上欺诈发生率最高的形式。
年度成本
房产税 + 经常性支出。
巴拉圭的年度房产税（Impuesto Inmobiliario）按全球标准衡量较低——税基为地籍价值（而非市场价值）的 1%。地籍价值通常为市场价值的 30–60%，因此实际税率为实际购入价的 0.3–0.6%。在整体生活成本中属于小项。
Impuesto Inmobiliario(年度房产税)
avalúo fiscal 的 1%分两期(3 月 + 9 月)缴付给 Municipalidad。Avalúo fiscal 是 Catastro 持有的地籍价值 — 通常为市价的 30–60%。2026 年的财政估值已根据 Decreto 5181/2025 上调 +4.1%。市政网站(亚松森、Encarnación)接受在线缴费。
Tasa de barrido + alumbrado(街道清扫 + 照明)
Gs. 200,000–800,000/年随 Impuesto Inmobiliario 一并征收的逐户附加费。
Edificio fee(相当于 HOA)
Gs. 400,000–2,500,000/月Asunción 的公寓通常收取「expensa común」（物业管理费），涵盖安保、电梯、游泳池及物业人员费用，每月 US$ 65至405。独栋住宅无此费用，但需另行支付私人安保费用。
年度家庭保险
房屋价值的 0.15–0.30%可选,但按揭房产的贷方会要求购买。Mapfre、La Consolidada、Aseguradora Tajy。
租金所得税(如果出租)
8% IRP-RC巴拉圭境内房产的租金收入依据 Ley 6380/2019 按"资本所得"在当地按 8% 统一税率征税。这属于境内收入，而非境外收入。持有 RUC 的纳税人每年申报。
价格实情
您实际为每平米支付的金额。
下表为 2026 年中期 Infocasas 上的挂牌价加上实地核查的样本。请作为校准而非报价 — 街区层面差异较大。
| Where | Apartment | House |
|---|---|---|
| 亚松森 — Villa Morra / Carmelitas(高端) | US$ 2,500–3,800/m² | US$ 2,200–3,500/m² |
| 亚松森 — Centro / Trinidad(中档) | US$ 1,500–2,200/m² | US$ 1,400–2,000/m² |
| Lambaré / Luque / San Lorenzo(Central 郊区) | US$ 1,100–1,800/m² | US$ 900–1,600/m² |
| Areguá · San Bernardino(湖区郊区) | US$ 1,200–2,000/m² | US$ 900–2,200/m² |
| Encarnación(南部) | US$ 1,000–1,800/m² | US$ 800–1,500/m² |
| Ciudad del Este(东部) | US$ 900–1,500/m² | US$ 800–1,400/m² |
| Villarrica + 其他小城 | US$ 700–1,200/m² | US$ 600–1,100/m² |
| 农村 chácara(1–5 公顷,边境带以外) | — | US$ 8,000–25,000/公顷 |
先租后买
购买之前先租 — 几乎人人受益。
租赁市场快速且灵活。在购买之前先租 6–12 个月,可以让您熟悉街区、听到场外房源消息、并避免昂贵的产权尽调失误。
- 标准租约:12 或 24 个月,1 个月押金 + 1 个月预付。如果直接通过 Infocasas,租赁不收中介费;通过 inmobiliaria 大约半个月。
- 亚松森公寓的租金回报:毛收益率 5–7%。按美/欧标准较紧,但与强劲的 USD 购买需求一致。
- Villa Morra 和 Carmelitas 普遍提供带家具的短租(Airbnb 类),价格为不带家具长租的 1.5–2.5 倍。前 30 天很有用。
- 客流较少街区的房源很少出现在门户上。走进当地 inmobiliaria,询问'alquiler 1 año'。
常见陷阱
交易出问题的地方。
省略 boleta de informes
产权欺诈比以往少见,但仍会发生。30 年历史会揭露产权拆分问题、有争议的继承、未解除的抵押。费用:约 US$ 30。务必办理。
相信口头的价格'descuentos'
部分卖家与中介协商压低申报价格（以减少交易税），买家私下以现金补差价。这种做法诱人且十分普遍，但 DGRP 只记录申报金额，转让时会对您造成税务惩罚，而且申报不实依据 SEPRELAD AML 规则属于违法行为。
在边境带购买农业用地
即使是通过巴拉圭挂名所有人。自 2023 年以来,Ley de Frontera 违规案件被法院推翻的数量持续上升。
省略 Catastro 更新
房产税继续向卖方开票,您收不到账单,滞纳金累积。务必在 DGRP 登记后 30 天内办理 cambio de titular。
非正式卖方融资
如果接受卖方融资,请在信誉良好的公证处托管。绝不可凭口头约定汇至个人账户。
未取证的装修
亚松森和 Encarnación 都要求结构性施工取得 permiso de obra。无证开工 + 日后转售意味着尽职调查时会暴露未取证结构,从而压低买家报价。
我们能帮上忙的地方
公证、托管和交易过程中那些枯燥的中段。
我们与一小组经过审核的本地合作伙伴合作 — 买方律师、escribanos,以及一家用于稳定币付款的 OTC 桌台。我们对其中大多数赚取介绍佣金;在您承诺之前,我们会分享合作伙伴的费用清单。
买方法律尽职调查
巴拉圭律师调取 boleta de informes、核实地籍边界,并在您支付定金前审查产权链。一口价套餐,根据房产类型为 US$ 800–1,500。
公证 + escritura
介绍有外国买家档案经验的 escribano público。他们起草契据、托管资金、并向 DGRP 提交登记。0.7–1.5% 的公证费由法律设定 — 重要的是专业能力,而非比价。
稳定币 / USD 托管
以 USDT 或 USD 付款时由公证人托管 — 在 DGRP 完成产权登记后释放密钥。可关闭上文陷阱清单中提到的卖方融资欺诈风险。
Catastro + 市政登记
交割后服务,在 30 天窗口内向 Municipalidad 提交 cambio de titular,确保下一年的房产税单以您的名字寄达。卖方常常省略;我们不会。
出租物业管理
介绍亚松森的物业管理公司,代表业主处理租户、维修和租金 IRP 申报。标准费用为月租金的 8–10%。
佣金会在介绍前以书面披露。如果合作伙伴在您的情境下无法击败市场条件,我们会直说。
常见问题
在巴拉圭购置房产——常见问题
外国人可以在巴拉圭购置房产吗？
可以——外国人可在巴拉圭完全自由地购置和拥有房产，享有完整的所有权。无居留要求、无最低投资金额、无国籍限制：您可以凭旅游印章购买，在DGRP以本人名义登记产权（escritura pública），并出租该房产。唯一实质性限制是边境50公里农业区限制。
巴拉圭的边境50公里区域限制是什么？
Ley Nº 2532/2005禁止邻国国民——巴西、阿根廷和玻利维亚——在对应国际边境50公里范围内拥有或租用农村土地。非邻国国民（美国、英国、欧盟、亚洲、非洲护照持有者）不受此限制，可在该区域购买城市和农村土地。所有人的城市规划地块均不受限制。
外国人可以在巴拉圭申请抵押贷款吗？
实际上不行——巴拉圭银行不向非居民提供抵押贷款。临时居留持有人有时可以凭40%至50%的首付及12个月以上的巴拉圭收入获批，但大多数人选择全款支付。标准抵押贷款（首付20%至30%，期限15至20年）只有在取得永久居留或公民身份后才可申请。
巴拉圭的房产税是多少？
巴拉圭的年度房产税Impuesto Inmobiliario为地籍评估价值（avalúo fiscal）的1%——而非市场价值。由于地籍价值通常为市场价值的30%至60%，实际税率仅为您实际购买价格的0.3%至0.6%。由市政府（Municipalidad）于3月和9月分两期征收。
在巴拉圭购置房产的过户费用是多少？
总交易成本——公证费、DGRP登记费、地籍费及小额印花税——通常为申报价格的2.5%至4%。仅公证费一项按Ley 1307/87规定的分级标准为0.75%至2%，通常由买方支付。房产中介佣金另计：每方3%至5%，合计6%至10%。
在巴拉圭购置房产安全吗？
只要进行适当的尽职调查，是安全的。最重要的一步是boleta de informes——一份30年的DGRP产权历史记录，可揭示留置权、产权分割问题及有争议的继承情况，费用仅约US$ 30。切勿跳过这一步，且除非资金由信誉良好的公证人托管，否则应避免非正式的卖方融资安排。
找一位公证人或搬迁律师
下定金之前先聊一聊。
我们可以为您介绍一位处理外国买家事务的巴拉圭公证人或搬迁律师。WhatsApp 最快;如有具体房源或 boleta 需要附件,请发邮件。
来源
查阅官方来源核实
本页所述每项事实均链接至巴拉圭政府主管部门或公认的独立数据来源。
- DGRP — Real Estate Registry dgrp.gov.py ↗
Title registration, ownership records, foreign-ownership confirmation.
- Catastro — National Cadastre catastro.gov.py ↗
Cadastral value (avalúo fiscal), the base for property tax.
- Hacienda — Ministry of Finance hacienda.gov.py ↗
Impuesto Inmobiliario rate-setting; municipal collection rules.
- BACN — National Legal Database bacn.gov.py ↗
Searchable text of Law 2532/2005 (50km border-zone restriction).
- Municipalidad de Asunción — Catastro asuncion.gov.py ↗
Annual property-tax invoice + payment portal for Asunción properties.
- BCP — Central Bank bcp.gov.py ↗
Mortgage rate framework + bank licensing.