Nakup nepremičnine v Paragvaju. Kaj lahko tujci storijo, kaj je prepovedano in koliko stane.

Osnova

Polno lastništvo za tujce — zunaj mejnega pasu.

Paragvaj nima splošne omejitve tujega lastništva mestnih nepremičnin, mestnih zemljišč ali nekmetijskih parcel. Lahko kupite s turistično štampiljko, registrirate lastniški list na svoje ime in oddajate nepremičnino. Edina pomembna omejitev je kmetijski mejni pas, pojasnjen spodaj.

• Odprto za vse: turisti, imetniki TR, imetniki PR, državljani — polno lastništvo (escritura pública), registrirano pri DGRP.
• Brez minimalne naložbe, brez najvišje meje, brez letnega pravila o lokalni prisotnosti. Nepremičnina je vaša za nedoločen čas.
• Dedovanje: tuja last se prenaša po paragvajskem dednem pravu. Dediči vložijo zahtevek pri lokalnem civilnem sodišču, kar navadno traja 3–6 mesecev. Na vrednost nepremičnine ni davka na dediščino, toda majhna pristojbina za vpis se vseeno zaračuna.
• Solastnina in lastništvo prek podjetja oba delujeta. Mnogi vlagatelji lastništvo uredijo prek paragvajske SA ali SRL, kadar je cilj najemnina ali kasnejša prodaja, ker matematika na ravni podjetja omogoča pobotanje 1-odstotnega davka na nepremičnine z IRP od najemnin.
• Najemi: posedovanje najemne nepremičnine zahteva RUC (torej Cédula). Turisti, ki kupujejo kot čisti vlagatelji, običajno registrirajo lastniški list individualno, vendar usmerjajo najemne prihodke prek paragvajske upravljalske družbe.

Edina velika omejitev

50 km mejni pas — samo za državljane sosednjih držav.

Ley Nº 2532/2005, Ley de Frontera, prepoveduje državljanom mejnih držav (Brazilija, Argentina, Bolivija) in podjetjem z večinskim lastništvom teh, da bi imeli v lasti ali najemali PODEŽELSKA zemljišča v 50 km obmejnem pasu ob ustrezni mednarodni meji. Državljani nemejnih držav (potni listi ZDA, Združenega kraljestva, EU, Azije, Afrike) SO izvzeti: podeželska zemljišča v obmejnem pasu lahko kupite, če vaš potni list ni iz sosednje države. Za vsakogar so izvzeta mestna zazidljiva zemljišča.

• Kdo je omejen: državljani Brazilije, Argentine in Bolivije, plus podjetja, v katerih državljani sosednjih držav imajo >50% kapitala. Imetniki PR iz teh držav še vedno štejejo za tujce za ta namen.
• Kdo NI omejen: imetniki potnih listov ZDA, VB, EU, azijski, afriški niso prizadeti z Ley 2532/2005 — tako mestna KOT podeželska zemlja v mejnem pasu sta na voljo za nakup. Decreto 7525/2011 reglamento potrjuje obseg za sosednje države.
• Geografija: 50 km izmerjenih od ustrezne kopenske ali rečne meje. Brazilska meja vpliva na dele Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; argentinska meja vpliva na Misiones, Itapúa, Ñeembucú; bolivijska meja vpliva na Boquerón in Alto Paraguay.
• Ne velja za: mestno zonirane parcele znotraj pasu, chácaras pod ~3 hektare za bivanje, nepremičnine v lasti paragvajskih državljanov (vključno z naturaliziranimi državljani s pooblastilom Poder Ejecutivo od primera do primera) ali tujce iz nesosednjih držav.
• Rešitev za Brazilce/Argentince/Bolivijce: strukturiranje lastništva prek paragvajskega državljana (zakonca, partnerja, fiduciarja) — vendar so tveganja prevare lastništva tukaj resnična. Sodne razveljavitve kršitev Ley 2532/2005 se od leta 2023 povečujejo.
• Naturalizirani državljani (vključno z nekdanjimi državljani sosednjih držav): lahko zaprosijo za pooblastilo izvršilne veje po Decreto 7525/2011. Postopek obstaja, vendar je počasen (12–18 mesecev); vredno samo za večje agro naložbe.

Transakcija

Od oglasa do lastniškega lista — standardni potek.

Tipičen nakup traja 30–60 dni od sprejete ponudbe do registriranega lastniškega lista. Polovica tega je čakanje pri DGRP zaradi zaostankov pri registraciji. Vključite to v časovnico.

1. 01

   Rezervacija & boleta de informes (iskanje lastništva)

   Podpišite 'boleta de reserva' s 5–10% pologom. Notar prodajalca (ali vaš) povleče boleta de informes iz DGRP — 30-letno zgodovino lastništva, ki prikazuje vse prenose, zastave in obremenitve. NIKOLI ne preskočite tega. Cena: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Katastrski pregled + meritev

   Povlecite katastrsko datoteko iz Catastro, da potrdite, ali se meje ujemajo z listino, in preberete avalúo fiscal (katastrska vrednost, osnova za davek na nepremičnino). Za podeželske parcele naročite svežo meritev — paragvajske podeželske meje se v desetletjih premikajo.

3. 03

   Escritura pública (javna listina)

   Obe strani podpišeta listino pri notarju (escribano público). Listina navaja nepremičnino, ceno in verigo lastništva. Notarska taksa: 0,75–2% prijavljene cene, stopnjevana lestvica po Ley 1307/87 (manjši posli na zgornjem koncu, večji na spodnjem). Običajno plača kupec.

4. 04

   Registracija DGRP

   Notar predloži podpisano listino DGRP za vpis v Registro de Inmuebles. Standardno zaostajanje: 15–45 dni v Asunciónu, dlje v regijah. Do vpisa je kupec zakoniti, ne pa registrirani lastnik — prodaja tretjim osebam je blokirana.

5. 05

   Posodobitev Catastro + občinska registracija

   Po registraciji pri DGRP vložite kopijo pri Catastro Municipalidad, da prenesete davek na nepremičnino za naslednje leto na ime kupca. Neuspeh tega je najpogostejši razlog, zakaj kupec dobi davčni račun, naslovljen na prejšnjega lastnika dve leti kasneje.

Skupni stroški transakcije (notar + DGRP + Catastro + manjše takse): običajno 2,5–4% prijavljene cene. Provizije nepremičninskih posrednikov so vrh tega — glejte naslednji razdelek.

Posredniške takse + oglasi

Kje so paragvajske nepremičnine dejansko oglaševane in koliko stane posrednik.

Ne obstaja nacionalni MLS. Oglasi se razpršujejo na treh platformah plus Facebook + WhatsApp skupinah. Mnoge nepremičnine se pojavijo le prek lokalne mreže 'inmobiliaria' (agencije) in nikoli ne pridejo na javne strani.

Where listings live

• Infocasas

  Največji javni portal. Najboljša pokritost v Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filtrirno po soseski, m², cenovnem razponu. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Močan za premium oglase v predmestjih Asunciónа (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) in jezeru Ypacaraí. Zgodovinske fotografije zaostajajo — preverite pred letom.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agregator + splošni mali oglasi. Uporaben za chácaras in podeželske parcele, ki jih večje strani preskočijo.

• Lokalne inmobiliaria mreže

  V vsaki departmajski prestolnici. Mnoge spodobne nepremičnine nikoli ne pridejo na portale — vstopite v 2–3 inmobiliarias na terenu in vprašajte za oglase zunaj trga.

• Facebook + WhatsApp skupine

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Neposredne prodaje od lastnika obidejo provizije posrednikov, vendar preskočijo plast preverjanja.

Commission reality

• Posrednik kupca: 3–5% prodajne cene, plača kupec ob zaključku.
• Posrednik prodajalca: 3–5%, plača prodajalec ob zaključku.
• Skupna kombinirana provizija torej znaša 6–10%, precej višje od ameriškega standarda 5–6%.
• Pogajalsko: da. Pri večjih transakcijah (>US$ 200k) večina posrednikov sprejme 2–3% na stran. Vedno vprašajte.

Financiranje

Hipoteke — praktično samo za PR in 30–50% polog.

Paragvajske banke ne odobravajo hipotek nerezidentom. Imetniki začasnega rezidentstva (TR) se včasih kvalificirajo z znatnim predplačilom in 6+ mesečno sledjo dohodkov na paragvajskem računu, a standardni nasvet vsakega posrednika je: plačajte z gotovino. Večina tujih kupcev tako tudi stori.

Nekateri prodajalci ponujajo financiranje neposredno (financiación del propietario): 30–50% polog, 5–10 letni rok, 8–12% obresti. Skrbno dokumentirajte to in vedno escrow pri notarju — neformalno financiranje s strani prodajalca ima najvišjo pojavnost goljufij na lokalnem trgu.

Letni stroški

Davek na nepremičnino + ponavljajoči se stroški.

Letni davek na nepremičnine v Paragvaju (Impuesto Inmobiliario) je po svetovnih standardih nizek — 1 % katastrske vrednosti, ne tržne vrednosti. Katastrske vrednosti so navadno 30–60 % tržnih, zato efektivna stopnja znaša 0,3–0,6 % tega, kar ste dejansko plačali. To je majhna postavka v skupnih življenjskih stroških.

• Impuesto Inmobiliario (letni davek na nepremičnino)

  1% od avalúo fiscal

  Plačan Municipalidad v 2 obrokih (marec + september). Avalúo fiscal je katastrska vrednost, ki jo ima Catastro — običajno 30–60% tržne. Fiskalne vrednosti za 2026 so bile usklajene za +4,1% z Decreto 5181/2025. Občinska spletna mesta (Asunción, Encarnación) sprejemajo spletno plačilo.

• Tasa de barrido + alumbrado (čiščenje ulic + razsvetljava)

  Gs. 200.000–800.000/leto

  Doplačilo na nepremičnino, ki se pobira z Impuesto Inmobiliario.

• Edificio taksa (ekvivalent HOA)

  Gs. 400.000–2.500.000/mes

  Stanovanja v Asunción zaračunavajo 'expensa común' za varovanje, dvigalo, bazen in osebje stavbe. US$ 65–405/mes. Hiše je nimajo, plačujejo pa zasebno varovanje posebej.

• Letno zavarovanje doma

  0,15–0,30% vrednosti

  Neobvezno, vendar posojilodajalci ga zahtevajo za hipotekirane nepremičnine. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Davek na prihodek od najema (če oddajate)

  8% IRP-RC

  Najemninski dohodki od paragvajske nepremičnine se lokalno obdavčijo kot 'rentas de capital' po enotni stopnji 8 % v skladu z Ley 6380/2019. To je domači dohodek, ne tuj. Imetniki RUC vlagajo letno.

Realnost cen

Kaj dejansko plačate na kvadratni meter.

Številke spodaj so oglasi iz sredine 2026, vzorčeni iz Infocasas + preverjanj na terenu. Obravnavajte kot kalibracijo, ne ponudbo — variacija na ravni soseske je velika.

Najprej najem

Najemite, preden kupite — skoraj vsak ima koristi.

Trg najemov je hiter in fleksibilen. 6–12 mesecev najema pred nakupom vam omogoča spoznati sosesko, slišati o ponudbah zunaj trga in se izogniti dragi napaki preverjanja lastništva.

• Standardna najemna pogodba: 12 ali 24 mesecev, 1 mesec varščine + 1 mesec vnaprej. Brez posredniške takse pri najemih, če greste neposredno prek Infocasas, ~pol meseca prek inmobiliaria.
• Donos od najema na kondominijih v Asunciónu: 5–7% bruto. Ozko po ameriških/EU standardih, vendar skladno z močnim povpraševanjem za nakup v USD.
• Opremljeni kratkoročni (Airbnb-stil) so široko na voljo v Villa Morra + Carmelitas po 1,5–2,5x neopremljenega dolgoročnega. Uporabno za prvih 30 dni.
• Najemi v manj prometnih soseskah redko pridejo na portale. Vstopite v lokalne inmobiliarias in vprašajte za 'alquiler 1 año'.

Pogoste pasti

Kje gredo transakcije narobe.

• Preskakovanje boleta de informes

  Goljufija lastništva je redkejša kot nekoč, a se še vedno dogaja. 30-letna zgodovina razkriva težave razdeljenega lastništva, sporno dedovanje, hipoteke, ki niso bile sproščene. Cena: ~US$ 30. Vedno.

• Zaupanje verbalnim cenovnim 'descuentos'

  Nekateri prodajalci in posredniki se z kupcem dogovorijo za nizko prijavljeno ceno (da zmanjšajo davek na transakcijo), kupec pa razliko plača v gotovini zunaj evidenc. Mamljivo in zelo pogosto, a DGRP beleži le prijavljeni znesek, zato vas davki ob morebitni nadaljnji prodaji kaznujejo — poleg tega je napačna prijava vrednosti nezakonita po pravilih AML SEPRELAD.

• Nakup agro zemlje v mejnem pasu

  Tudi prek paragvajskega slamnega lastnika. Sodne razveljavitve kršitev Ley de Frontera se od leta 2023 povečujejo.

• Preskakovanje posodobitve Catastro

  Davek na nepremičnino še naprej obračunava prodajalcu, vi ne dobite računa, kopičite zamudnine. Vedno vložite cambio de titular v 30 dneh od vpisa DGRP.

• Neformalno financiranje s strani prodajalca

  Če sprejmete financiranje s strani prodajalca, escrow pri uglednem notarju. Nikoli ne nakažite na osebni račun na rokovanje.

• Prenova brez dovoljenja

  Asunción + Encarnación oba zahtevata permiso de obra za konstrukcijska dela. Delovanje brez njega + kasnejša nadaljnja prodaja pomeni, da se nedovoljena struktura pojavi pri preverjanju in zniža ponudbo kupca.

FAQ

Nakup nepremičnine v Paragvaju — pogosta vprašanja