Paraguay'da gayrimenkul satın alma. Yabancılar ne yapabilir, ne yasak ve maliyeti ne kadar.

Temel çizgi

Yabancılar için tam mülkiyet — sınır bölgesi dışında.

Paraguay'ın kentsel gayrimenkul, kentsel arazi veya kırsal olmayan parseller üzerinde yabancı mülkiyetine genel bir kısıtlaması yoktur. Turist damgasıyla satın alabilir, tapuyu adınıza tescil ettirebilir ve mülkü kiraya verebilirsiniz. Tek anlamlı kısıtlama, aşağıda açıklanan tarımsal sınır bölgesidir.

• Herkese açık: turistler, TR sahipleri, PR sahipleri, vatandaşlar — DGRP'de tescilli tam mülkiyet (escritura pública).
• Asgari yatırım yok, azami yok, yıllık yerel mevcudiyet kuralı yok. Mülk süresiz olarak sizindir.
• Miras: Yabancıya ait mülk, Paraguay miras hukukuna göre devredilir. Mirasçılar yerel medeni mahkemesine başvurur; bu süreç genellikle 3–6 ay sürer. Mülkün değeri üzerinden miras vergisi uygulanmaz, ancak küçük bir tescil ücreti alınır.
• Müşterek mülkiyet ve kurumsal mülkiyet her ikisi de geçerlidir. Hedef kira geliri veya nihai yeniden satış olduğunda pek çok yatırımcı, şirket düzeyindeki hesaplamanın %1'lik Impuesto Inmobiliario'yu kiralık IRP'ye mahsup edebildiği için Paraguaylı SA veya SRL aracılığıyla tapu tescili yaptırır.
• Kira: kiralık mülk tutmak RUC gerektirir (yani Cédula). Saf yatırımcı olarak satın alan turistler genellikle tapuyu bireysel olarak tescil eder ancak kira gelirini bir Paraguay yönetim şirketi aracılığıyla yönlendirir.

Tek büyük kısıtlama

50 km sınır bölgesi — yalnızca komşu ülke vatandaşları için.

Sınır ülkelerin vatandaşlarının (Brezilya, Arjantin, Bolivya) ve çoğunluk hissesine sahip oldukları şirketlerin, ilgili uluslararası sınırın 50 km'si içindeki KIRSAL arazileri satın almasını veya kiralamasını yasaklayan Ley Nº 2532/2005 (Ley de Frontera). Sınır komşusu olmayan ülke vatandaşları (ABD, İngiltere, AB, Asya, Afrika pasaportları) kapsama dahil DEĞİLDİR: pasaportunuz komşu bir ülkeye ait değilse sınır bölgesinde kırsal arazi satın alabilirsiniz. Kentsel parseller ise herkes için muaftır.

• Kim kısıtlanır: Brezilya, Arjantin ve Bolivya vatandaşları, artı komşu ülke vatandaşlarının sermayenin >%50'sine sahip olduğu şirketler. Bu ülkelerden PR sahipleri bu amaç için hâlâ yabancı sayılır.
• Kim kısıtlanMAZ: ABD, İngiltere, AB, Asya, Afrika pasaport sahipleri Ley 2532/2005'ten etkilenmez — sınır bölgesinde hem kentsel HEM DE kırsal arazi satın alınabilir. Decreto 7525/2011 reglamento komşu ülke kapsamını teyit eder.
• Coğrafya: ilgili kara veya nehir sınırından 50 km ölçülür. Brezilya sınırı Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay'ın bazı bölümlerini etkiler; Arjantin sınırı Misiones, Itapúa, Ñeembucú'yu etkiler; Bolivya sınırı Boquerón ve Alto Paraguay'ı etkiler.
• Şuna uygulanmaz: bant içindeki kentsel imarlı parseller, ikamet için kullanılan ~3 hektar altındaki chácaras, Paraguay vatandaşlarına ait mülkler (vaka bazında Poder Ejecutivo yetkilendirmesi olan vatandaşlığa kabul edilmiş vatandaşlar dahil) veya komşu olmayan ülke yabancıları.
• Brezilyalılar/Arjantinliler/Bolivyalılar için geçici çözüm: mülkiyeti bir Paraguay vatandaşı (eş, partner, mütevelli) aracılığıyla yapılandırın — ancak burada tapu sahtekarlığı riskleri gerçektir. 2023'ten beri Ley 2532/2005 ihlallerine ilişkin mahkeme iptalleri artmaktadır.
• Vatandaşlığa kabul edilmiş vatandaşlar (eski komşu ülke vatandaşları dahil): Decreto 7525/2011 kapsamında Yürütme Kolu yetkilendirmesi için başvurabilirler. Süreç vardır ancak yavaştır (12–18 ay); yalnızca büyük tarım yatırımları için değer.

İşlem

İlandan tapuya — standart akış.

Tipik bir satın alma, kabul edilen tekliften tescilli tapuya kadar 30–60 gün sürer. Bunun yarısı DGRP'de tescil yığılmasını beklemekle geçer. Zamanlamayı buna göre ayarlayın.

1. 01

   Rezervasyon ve boleta de informes (tapu araştırması)

   %5–10 depozito ile bir 'boleta de reserva' imzalayın. Satıcının noteri (veya sizinki) DGRP'den boleta de informes'ı çeker — tüm devirleri, ipotekleri ve takyidatları gösteren 30 yıllık tapu geçmişi. Bunu ASLA atlamayın. Maliyet: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Kadastro kontrolü + ölçüm

   Sınırların tapu ile uyuştuğunu doğrulamak ve avalúo fiscal'i (kadastral değer, emlak vergisi temeli) okumak için Catastro'dan kadastral dosyayı çekin. Kırsal parseller için yeni bir ölçüm yaptırın — Paraguay kırsal sınırları onlarca yıl içinde kayar.

3. 03

   Escritura pública (kamu tapusu)

   Her iki taraf da bir noterde (escribano público) tapuyu imzalar. Tapu mülkü, fiyatı ve tapu zincirini listeler. Noter ücreti: beyan edilen fiyatın %0,75–2'si, Ley 1307/87'ye göre kademeli ölçek (küçük anlaşmalar üst uçta, büyük anlaşmalar alt uçta). Genellikle alıcı öder.

4. 04

   DGRP tescili

   Noter, imzalanmış tapuyu Registro de Inmuebles'e kayıt için DGRP'ye sunar. Standart yığılma: Asunción'da 15–45 gün, bölgelerde daha uzun. Tescil edilene kadar alıcı yasal sahiptir ancak tescilli sahip değildir — üçüncü taraflara satış engellenir.

5. 05

   Catastro güncelleme + Belediye kaydı

   DGRP'de tescil edildikten sonra, sonraki yılın emlak vergisini alıcının adına almak için Municipalidad'ın Catastro'suna bir kopya verin. Bunu yapmamak, bir alıcının iki yıl sonra önceki sahibe gönderilmiş bir vergi faturası alma sebebinin en yaygın olanıdır.

Toplam işlem maliyeti (noter + DGRP + Catastro + küçük damgalar): tipik olarak beyan edilen fiyatın %2,5–4'ü. Emlakçı komisyonları üstüne biner — sonraki bölüme bakın.

Emlakçı ücretleri + ilanlar

Paraguay gayrimenkulü gerçekte nerede listelenir ve emlakçı ne kadara mal olur.

Ülke çapında bir MLS yoktur. İlanlar üç platform artı Facebook + WhatsApp grupları arasında parçalanır. Birçok mülk yalnızca yerel 'inmobiliaria' (acente) ağı aracılığıyla ortaya çıkar ve halka açık sitelere hiç ulaşmaz.

Where listings live

• Infocasas

  Halka yönelik en büyük portal. Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná'da en iyi kapsam. Mahalleye, m²'ye, fiyat aralığına göre filtrelenebilir. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Asunción banliyölerindeki (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) ve Ypacaraí Gölü'ndeki premium ilanlar için güçlü. Tarihsel fotoğraflar gecikiyor — uçmadan önce doğrulayın.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Toplayıcı + genel sınıflandırılmış reklamlar. Büyük sitelerin atladığı chácaras ve kırsal parseller için yararlı.

• Yerel inmobiliaria ağları

  Her departman başkentinde. Birçok düzgün mülk portallara hiç ulaşmaz — yerinde 2–3 inmobiliaria'ya gidin ve piyasa dışı ilanları sorun.

• Facebook + WhatsApp grupları

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Doğrudan sahibinden satışlar emlakçı komisyonlarını atlatır ancak durum tespiti katmanını da atlar.

Commission reality

• Alıcı emlakçısı: satış fiyatının %3–5'i, kapanışta alıcı tarafından ödenir.
• Satıcı emlakçısı: %3–5, kapanışta satıcı tarafından ödenir.
• Toplam birleşik komisyon bu nedenle %6–10'a iner, ABD standardı %5–6'dan çok daha yüksek.
• Pazarlık edilebilir: evet. Daha büyük işlemlerde (>US$ 200k) çoğu emlakçı taraf başına %2–3'ü kabul eder. Her zaman sorun.

Finansman

İpotekler — pratik olarak yalnızca PR'a özel ve %30–50 peşinat.

Paraguay bankaları mukim olmayanlara ipotek kredisi vermez. Geçici oturma izni sahipleri zaman zaman yüksek peşinatla ve Paraguay hesabında 6+ aylık gelir kaydıyla nitelik kazanabilir; ancak her emlakçının standart tavsiyesi şudur: nakit ödeyin. Yabancı alıcıların büyük çoğunluğu bunu yapar.

Bazı satıcılar finansmanı doğrudan sunar (financiación del propietario): %30–50 peşinat, 5–10 yıllık vade, %8–12 faiz. Bunu dikkatli belgeleyin ve her zaman bir noterde emanet edin — gayri resmi satıcı finansmanı yerel piyasada en yüksek dolandırıcılık insidansına sahiptir.

Yıllık maliyetler

Emlak vergisi + tekrar eden maliyetler.

Paraguay'ın yıllık mülk vergisi (Impuesto Inmobiliario), küresel standartlara göre düşüktür — piyasa değeri üzerinden değil, kadastral değer üzerinden %1. Kadastral değerler genellikle piyasa değerinin %30–60'ı arasındadır; bu nedenle fiili oran, gerçekte ödediğinizin yaklaşık %0,3–0,6'sına denk gelir. Genel yaşam maliyetinde küçük bir kalemdir.

• Impuesto Inmobiliario (yıllık emlak vergisi)

  Avalúo fiscal'in %1'i

  Municipalidad'a 2 taksitle ödenir (Mart + Eylül). Avalúo fiscal, Catastro'da tutulan kadastral değerdir — genellikle piyasanın %30–60'ı. 2026 mali değerleri Decreto 5181/2025 ile +%4,1 ayarlandı. Belediye web siteleri (Asunción, Encarnación) çevrimiçi ödemeyi kabul eder.

• Tasa de barrido + alumbrado (sokak süpürme + aydınlatma)

  Gs. 200.000–800.000/yıl

  Impuesto Inmobiliario ile birlikte tahsil edilen mülk başına ek ücret.

• Edificio fee (apartman aidatı eşdeğeri)

  Gs. 400.000–2.500.000/ay

  Asunción'daki daireler güvenlik, asansör, havuz ve bina personeli için 'expensa común' tahsil eder. US$ 65–405/ay. Müstakil evlerde bu yoktur ancak özel güvenlik ayrıca ödenir.

• Yıllık konut sigortası

  Değerin %0,15–0,30'u

  İsteğe bağlı ancak kredi verenler ipotekli mülkler için ister. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Kira geliri vergisi (kiraya verirseniz)

  %8 IRP-RC

  Paraguay mülkünden elde edilen kira geliri, Ley 6380/2019 kapsamında 'rentas de capital' olarak %8 sabit oranda yerel düzeyde vergilendirilir. Bu, yabancı değil, yurt içi gelirdir. RUC sahipleri yıllık beyannameyi dosyalar.

Fiyat gerçeği

Metrekare başına gerçekte ne ödüyorsunuz.

Aşağıdaki rakamlar 2026 ortası ilanlardır, Infocasas + sahada kontrollerden örneklenmiştir. Bunu bir teklif olarak değil bir kalibrasyon olarak değerlendirin — mahalle düzeyinde varyasyon büyüktür.

Önce kiralayın

Almadan önce kiralayın — neredeyse herkes fayda sağlar.

Kira piyasası hızlı ve esnektir. Bir satın almadan önce 6–12 ay kiralamak mahalleyi öğrenmenize, piyasa dışı fırsatları duymanıza ve pahalı bir tapu durum tespiti hatasından kaçınmanıza olanak tanır.

• Standart kira sözleşmesi: 12 veya 24 ay, 1 ay depozito + 1 ay peşin. Doğrudan Infocasas üzerinden giderseniz kirada acente ücreti yok, inmobiliaria yoluyla ~yarım ay.
• Asunción condos'larında kira getirisi: brüt %5–7. ABD/AB standartlarına göre dar ama güçlü USD-alım talebi ile tutarlı.
• Mobilyalı kısa süreli (Airbnb tarzı) Villa Morra + Carmelitas'ta mobilyasız uzun süreli oranların 1,5–2,5 katı oranında geniş çapta mevcut. İlk 30 gün için yararlı.
• Daha az trafik gören mahallelerdeki kiralıklar nadiren portallarda listelenir. Yerel inmobiliaria'lara gidin ve 'alquiler 1 año' isteyin.

Yaygın tuzaklar

İşlemlerin nerede ters gittiği.

• Boleta de informes'i atlamak

  Tapu sahtekarlığı eskisinden daha nadir ama hâlâ oluyor. 30 yıllık geçmiş bölünmüş tapu sorunlarını, tartışmalı mirasları, kaldırılmamış ipotekleri ortaya çıkarır. Maliyet: ~US$ 30. Her zaman.

• Sözlü fiyat 'descuentos'larına güvenmek

  Bazı satıcılar ve aracılar, alıcının farkı kayıt dışı nakit olarak ödeyeceği üzerine düşük bir beyan fiyatı üzerinde anlaşır (işlem vergisini kısmak için). Cazip ve çok yaygın, ancak DGRP yalnızca beyan edilen rakamı kayda geçirdiğinden yeniden satışta vergi sizi cezalandırır; ayrıca düşük beyan, SEPRELAD AML kuralları kapsamında yasadışıdır.

• Sınır bölgesinde tarım arazisi satın almak

  Bir Paraguay vekil sahibi aracılığıyla bile. Ley de Frontera ihlallerine ilişkin mahkeme iptalleri 2023'ten beri artmaktadır.

• Catastro güncellemesini atlamak

  Emlak vergisi satıcıya fatura kesmeye devam eder, faturayı almazsınız, gecikme ücretleri birikir. DGRP tescilinden sonraki 30 gün içinde her zaman cambio de titular dosyalayın.

• Gayri resmi satıcı finansmanı

  Satıcı finansmanını kabul ederseniz, saygın bir noterde emanete alın. Bir el sıkışması üzerine asla kişisel bir hesaba havale yapmayın.

• İzinsiz tadilat

  Asunción + Encarnación, yapısal işler için her ikisi de permiso de obra gerektirir. Bunsuz çalışıp daha sonra yeniden satmak, izinsiz bir yapının durum tespitinde ortaya çıkması ve alıcının teklifini düşürmesi anlamına gelir.

SSS

Paraguay'da mülk satın almak — sık sorulan sorular