Pagbili ng ari-arian sa Paraguay. Ano ang maaaring gawin ng mga dayuhan, ano ang bawal, at magkano ang gastos.

Ang baseline

Buong freehold na pagmamay-ari para sa mga dayuhan — sa labas ng border zone.

Walang pangkalahatang restriksyon ang Paraguay sa dayuhang pagmamay-ari ng urban property, urban land, o di-rural na lote. Maaari kang bumili gamit ang tourist stamp, irehistro ang titulo sa iyong pangalan, at paupahan ang ari-arian. Ang tanging makahulugang restriksyon ay ang agricultural border zone na ipinaliwanag sa ibaba.

• Bukas sa lahat: mga turista, may hawak ng TR, may hawak ng PR, mamamayan — buong freehold (escritura pública) na nakarehistro sa DGRP.
• Walang minimum na puhunan, walang maximum, walang taunang lokal-presence rule. Ang ari-arian ay sa iyo nang walang takda.
• Mana: ang ari-arian na pag-aari ng mga dayuhan ay napapailalim sa batas ng Paraguayan succession. Nag-file ang mga tagapagmana sa lokal na civil court, karaniwang isang proseso na tumatagal ng 3–6 na buwan. Walang inheritance tax sa halaga ng ari-arian, ngunit may maliit na registration fee na naaangkop.
• Parehong gumagana ang joint ownership at corporate ownership. Maraming investor ang nag-tititle sa pamamagitan ng isang Paraguayan SA o SRL kapag ang layunin ay rental income o kalaunan na muling pagbebenta, dahil ang math sa antas ng kumpanya ay maaaring mag-offset ng 1% property tax laban sa rental IRP.
• Mga paupahan: ang paghawak ng paupahang ari-arian ay nangangailangan ng RUC (kaya isang Cédula). Ang mga turistang bumibili bilang puro mamumuhunan ay karaniwang nagrerehistro ng titulo nang pang-indibidwal ngunit dinadaloy ang rental income sa pamamagitan ng isang Paraguayan management company.

Ang isang malaking restriksyon

Ang 50 km border zone — para lamang sa mga mamamayan ng kalapit na bansa.

Ang Ley Nº 2532/2005, ang Ley de Frontera, ay nagbabawal sa mga mamamayan ng mga kalapit na bansa (Brazil, Argentina, Bolivia) at mga kumpanyang karamihan ay pag-aari nila mula sa pagmamay-ari o pag-upa ng RURAL na lupa sa loob ng 50 km ng kaukulang internasyonal na hangganan. Ang mga mamamayan ng mga bansang hindi kalapit (US, UK, EU, Asian, African passport) ay HINDI saklaw: maaari kang bumili ng rural na lupa sa border zone kung ang iyong pasaporte ay hindi mula sa isang kalapit na bansa. Ang mga urban na plot ay exempt para sa lahat.

• Sino ang restricted: mga mamamayan ng Brasil, Argentina, at Bolivia, plus mga kompanya kung saan ang mga mamamayan ng kalapit na bansa ay may >50% ng kapital. Ang mga may hawak ng PR mula sa mga bansang iyon ay itinuturing pa rin na dayuhan para sa layuning ito.
• Sino ang HINDI restricted: ang may-hawak ng pasaporte ng US, UK, EU, Asyano, Aprikano ay hindi naaapektuhan ng Ley 2532/2005 — parehong urban AT rural na lupa sa border zone ay maaaring bilhin. Pinatototohanan ng Decreto 7525/2011 reglamento ang saklaw ng kalapit na bansa.
• Heograpiya: 50 km na sinusukat mula sa kaukulang lupa o ilog na border. Apektado ng border ng Brasil ang mga bahagi ng Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; ang border ng Argentina ay umaapekto sa Misiones, Itapúa, Ñeembucú; ang border ng Bolivia ay umaapekto sa Boquerón at Alto Paraguay.
• Hindi naaaplikable sa: mga lote na may urban-zoning sa loob ng banda, mga chácara na mas mababa sa ~3 ektarya na ginagamit para sa tirahan, mga ari-ariang pag-aari ng mga mamamayang Paraguayo (kabilang ang mga naturalisadong mamamayan na may case-by-case na pahintulot ng Poder Ejecutivo), o mga dayuhan na hindi mula sa kalapit na bansa.
• Workaround para sa Brasileño/Argentino/Boliviano: ayusin ang holding sa pamamagitan ng isang Paraguayong mamamayan (asawa, partner, fiduciary) — ngunit totoo ang mga panganib ng pandarayang titulo dito. Tumataas ang court reversals sa mga paglabag sa Ley 2532/2005 mula 2023.
• Mga naturalisadong mamamayan (kabilang ang mga dating mamamayan ng kalapit na bansa): maaaring mag-apply para sa pahintulot ng Executive-branch sa ilalim ng Decreto 7525/2011. May proseso ngunit mabagal (12–18 buwan); sulit lamang para sa malalaking agro investment.

Ang transaksyon

Mula sa listing hanggang titulo — ang karaniwang daloy.

Ang karaniwang pagbili ay tumatagal ng 30–60 araw mula sa tinanggap na alok hanggang nakarehistrong titulo. Kalahati niyon ay nakaupo sa DGRP na naghihintay sa registration backlog. Ipasok ang timing.

1. 01

   Reserva at boleta de informes (paghahanap ng titulo)

   Pumirma ng 'boleta de reserva' na may 5–10% na deposito. Ang notaryo ng nagbebenta (o sa iyo) ay kukuha ng boleta de informes mula sa DGRP — isang 30 taong title history na nagpapakita ng lahat ng paglilipat, lien, at sagabal. HUWAG ITONG laktawan kailanman. Halaga: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   Pagsusuri ng kadastral + survey

   Kunin ang cadastral file mula sa Catastro upang kumpirmahin ang pagtutugma ng mga hangganan sa titulo at upang basahin ang avalúo fiscal (cadastral value, basehan para sa property tax). Para sa rural na lote, mag-commission ng bagong survey — naga-drift ang mga rural na hangganan ng Paraguay sa loob ng mga dekada.

3. 03

   Escritura pública (publikong kasulatan)

   Ang dalawang panig ay pumipirma ng kasulatan sa isang notaryo (escribano público). Inililista ng kasulatan ang ari-arian, ang presyo, at ang chain of title. Bayad sa notaryo: 0.75–2% ng deklaradong presyo, tier scale ayon sa Ley 1307/87 (mas maliliit na deal sa mas mataas na hangganan, mas malalaking deal sa mas mababa). Karaniwang nagbabayad ang bumibili.

4. 04

   Pagrerehistro sa DGRP

   Isinusumite ng notaryo ang nilagdaang kasulatan sa DGRP para sa pagsasagawa sa Registro de Inmuebles. Karaniwang backlog: 15–45 araw sa Asunción, mas matagal sa rehiyon. Hanggang hindi nakasaad, ang bumibili ay legal ngunit hindi pa rehistradong may-ari — naka-block ang pagbebenta sa pangatlong panig.

5. 05

   Pag-update ng Catastro + Pagrerehistro sa Munisipyo

   Kapag nakarehistro na sa DGRP, mag-file ng kopya sa Catastro ng Munisipalidad upang ilagay sa pangalan ng bumibili ang property tax sa susunod na taon. Ang hindi paggawa nito ang pinaka-karaniwang dahilan kaya nakukuha ng bumibili pagkalipas ng dalawang taon ang isang tax bill na nakaadres sa dating may-ari.

Kabuuang gastos sa transaksyon (notaryo + DGRP + Catastro + maliliit na selyo): karaniwang 2.5–4% ng deklaradong presyo. Ang komisyon ng realtor ay nasa ibabaw — tingnan ang sumusunod na seksyon.

Bayad ng realtor + mga listing

Saan aktwal na nakalista ang ari-arian sa Paraguay at magkano ang gastos sa ahente.

Walang nationwide MLS. Ang mga listing ay nahahati sa tatlong platform plus Facebook + WhatsApp groups. Maraming ari-arian ang lumalabas lamang sa pamamagitan ng lokal na network ng 'inmobiliaria' (ahensya) at hindi kailanman umaabot sa mga publikong site.

Where listings live

• Infocasas

  Ang pinakamalaking publikong portal. Pinakamahusay na coverage sa Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Maaaring i-filter ayon sa kapitbahayan, m², saklaw ng presyo. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Malakas para sa mga premium na listing sa mga suburb ng Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) at Lake Ypacaraí. Naka-lag ang historikal na mga larawan — i-verify bago lumipad.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Aggregator + general na classifieds. Kapaki-pakinabang para sa mga chácara at rural na lote na nilalaktawan ng mas malalaking site.

• Mga lokal na network ng inmobiliaria

  Sa bawat kabisera ng departamento. Maraming disenteng ari-arian ang hindi umaabot sa mga portal — pumasok sa 2–3 inmobiliaria sa lugar at humingi ng mga off-market na listing.

• Facebook + WhatsApp na mga grupo

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Ang mga direktang benta mula sa may-ari ay umiiwas sa komisyon ng ahente ngunit nilalaktawan ang due-diligence layer.

Commission reality

• Ahente ng bumibili: 3–5% ng presyo ng benta, binabayaran ng bumibili sa pagsasara.
• Ahente ng nagbebenta: 3–5%, binabayaran ng nagbebenta sa pagsasara.
• Ang kabuuang pinagsamang komisyon kaya umaabot sa 6–10%, mas mataas kaysa sa US standard na 5–6%.
• Mapagsasalitaan: oo. Sa mas malalaking transaksyon (>US$ 200k), karamihan sa mga ahente ay tumatanggap ng 2–3% bawat panig. Magtanong palagi.

Pagpopondo

Mga mortgage — praktikal na para lamang sa PR, at 30–50% downpayment.

Ang mga Paraguayan na bangko ay hindi nagbibigay ng mortgage sa mga hindi residente. Ang mga may hawak ng TR ay minsan ay kwalipikado sa malaking down payment at rekord ng kita sa loob ng 6+ buwan sa isang Paraguayan na account, ngunit ang karaniwang payo ng bawat realtor ay: magbayad ng cash. Karamihan sa mga dayuhang mamimili ay ganoon ang ginagawa.

Ang ilang nagbebenta ay nag-aalok ng pagpopondo nang direkta (financiación del propietario): 30–50% downpayment, 5–10 taong term, 8–12% interes. Idokumento itong mabuti at palaging mag-escrow sa isang notaryo — ang impormal na seller-financing ay may pinakamataas na incidence ng pandaraya sa lokal na merkado.

Taunang gastos

Buwis sa ari-arian + paulit-ulit na gastos.

Ang taunang buwis sa ari-arian ng Paraguay (Impuesto Inmobiliario) ay mababa ayon sa pamantayang pandaigdig — 1% ng cadastral value, hindi ng market value. Ang mga cadastral value ay karaniwang 30–60% ng market value, kaya ang epektibong rate ay 0.3–0.6% ng aktwal na bayad mo. Isang maliit na linya lamang ito sa kabuuang gastos sa pamumuhay.

• Impuesto Inmobiliario (taunang property tax)

  1% ng avalúo fiscal

  Binabayaran sa Munisipalidad sa 2 hulog (Marso + Setyembre). Ang avalúo fiscal ay ang cadastral value na hawak sa Catastro — karaniwang 30–60% ng market. Ang 2026 fiscal values ay inayos ng +4.1% ng Decreto 5181/2025. Ang mga website ng munisipyo (Asunción, Encarnación) ay tumatanggap ng online na pagbabayad.

• Tasa de barrido + alumbrado (paglilinis ng kalye + ilaw)

  Gs. 200,000–800,000/taon

  Per-property surcharge na kinokolekta kasama ng Impuesto Inmobiliario.

• Bayad sa Edificio (katumbas ng HOA)

  Gs. 400,000–2,500,000/buwan

  Ang mga apartment sa Asunción ay nagsisingil ng 'expensa común' para sa seguridad, elevator, pool, kawani ng gusali. US$ 65–405/buwan. Ang mga bahay ay wala nito ngunit nagbabayad ng pribadong seguridad nang hiwalay.

• Taunang home insurance

  0.15–0.30% ng halaga

  Opsyonal ngunit kinakailangan ng mga lender para sa mga ari-arian na may mortgage. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Buwis sa rental income (kapag pinapaupahan)

  8% IRP-RC

  Ang kita sa upa mula sa ari-arian sa Paraguay ay binubuwisan nang lokal bilang 'rentas de capital' sa flat na 8% sa ilalim ng Ley 6380/2019. Ito ay domestic na kita, hindi dayuhan. Ang mga may hawak ng RUC ay nag-file taon-taon.

Realidad ng presyo

Magkano ang aktwal mong binabayaran kada metro kuwadrado.

Ang mga numero sa ibaba ay mga listing ng mid-2026, na sinample mula sa Infocasas + on-the-ground na pagsusuri. Ituring bilang calibration hindi quote — malaki ang variation sa antas ng kapitbahayan.

Mag-renta muna

Mag-renta bago bumili — halos lahat ay nakikinabang.

Mabilis at flexible ang rental market. Ang 6–12 buwang pag-uupa bago bumili ay nagbibigay-daan upang makilala ang kapitbahayan, makarinig ng mga off-market na deal, at maiwasan ang isang mahal na pagkakamali sa due diligence ng titulo.

• Karaniwang rental contract: 12 o 24 buwan, 1 buwang deposito + 1 buwang advance. Walang bayad sa ahente sa mga renta kapag direkta sa Infocasas, ~kalahating buwan kapag sa pamamagitan ng inmobiliaria.
• Rental yield sa mga condo sa Asunción: 5–7% gross. Mahigpit ayon sa US/EU standards ngunit naaayon sa malakas na demand sa pagbili sa USD.
• Furnished short-term (Airbnb-style) ay malawakang available sa Villa Morra + Carmelitas sa 1.5–2.5x ng walang muwebles na long-term rates. Kapaki-pakinabang para sa unang 30 araw.
• Bihirang naka-list sa mga portal ang mga renta sa hindi gaanong daanan na kapitbahayan. Pumasok sa mga lokal na inmobiliaria at humingi ng 'alquiler 1 año'.

Mga karaniwang pitfall

Saan nagiging mali ang mga transaksyon.

• Paglaktaw sa boleta de informes

  Mas bihira na ang title fraud kaysa dati ngunit nangyayari pa rin. Inilalantad ng 30 taong kasaysayan ang mga isyu sa hatian ng titulo, contested inheritance, mga mortgage na hindi natanggal. Halaga: ~US$ 30. Palagi.

• Pagtitiwala sa verbal na 'descuentos' ng presyo

  Ang ilang nagbebenta at ahente ay sumasang-ayon sa mababang idineklara na presyo (upang mabawasan ang buwis sa transaksyon) habang nagbabayad ang mamimili ng kaibahan sa cash nang walang rekord. Nakakaakit at napaka-karaniwan, ngunit initatala ng DGRP ang idineklara lamang na halaga, kaya pinarurusahan ka ng mga buwis sa muling pagbebenta sa bandang huli AT ang underdeclaration ay ilegal sa ilalim ng mga patakaran ng SEPRELAD AML.

• Pagbili ng agro land sa border zone

  Kahit sa pamamagitan ng isang Paraguayong straw owner. Tumataas ang mga court reversal sa paglabag sa Ley de Frontera mula 2023.

• Paglaktaw sa pag-update ng Catastro

  Patuloy na nagsisingil sa nagbebenta ang property tax, hindi mo nakukuha ang bill, naipon ang late fees. Mag-file palagi ng cambio de titular sa loob ng 30 araw mula sa DGRP inscription.

• Impormal na seller financing

  Kapag tinatanggap mo ang seller financing, mag-escrow sa isang reputable na notaryo. Huwag kailanman mag-wire sa isang personal account batay sa handshake.

• Renovation nang walang permit

  Kailangan ng permiso de obra ng Asunción + Encarnación para sa structural work. Ang pag-operate nang walang ito + pag-reseh-resell ay nangangahulugang lalabas sa due diligence ang isang unpermitted structure at babawasan ang alok ng bumibili.

FAQ

Pagbili ng ari-arian sa Paraguay — mga karaniwang tanong